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玖瀛府：近地铁临名校，低密墅居一步到位

在限墅令常态化的当下，容积率0.81的纯墅社区已成北京楼市的稀缺藏品。昌平玖瀛府，立于故宫正北中轴之上，背靠玖瀛山麓、面朝京密引水渠，以31万㎡磅礴体量规划叠墅、联排、合院三大产品，505户纯粹圈层住区，不仅占据天赋自然与城市核心双重优势，更以完善配套与科学户型设计，重新定义京北高端人居标准。本文将从交通、配套、户型三大核心维度，为您全景呈现玖瀛府的宜居价值。

一、项目基础信息

开发商：北京兴昌达博房地产开发有限公司

项目规划：总建面16万㎡，地上建筑面积11.2万

容积率：0.81

绿化率：30%

户型配比：共51栋住宅楼，505户

叠拼387户（上中下三叠）

合院86套

联排32套。

车位比：1:1.3

建筑风格：新中式；园林风格：新雅宋

物业：开发商自持物业；物业费:叠拼5.5，联排合院7.8，地下2.2

交房状态：叠拼精装交房，联排、合院毛坯交房；

采暖：4、5层叠拼集中供暖，3层叠拼、联排、合院自供暖

外立面：叠拼：首层干挂石材，其他真石漆；联排、合院干挂石材

二、立体交通网：通达全城，进退皆从容

玖瀛府深谙“交通是生活的动脉”，凭借“双轨+四纵+一横”的立体交通格局，实现“离城不离尘”的理想生活状态，无论是日常通勤还是周末出行，都无需在时间上妥协。

1. 公共交通：便捷高效，绿色出行

地铁：距离地铁昌平线南邵站仅2公里，从B2口出站后，可换乘870路、643路、昌59路等多条公交，直达玖瀛府/宜山居站，全程无需长时间步行，无缝衔接海淀、朝阳等核心城区，为通勤族提供高效选择 。

公交：小区1公里内设有4个公交站点，最近的宜山居站仅240米，昌31路、昌59路等线路覆盖周边主要商圈与交通枢纽，日常购物、就医、接送孩子无需驾车，便捷又环保。

2. 自驾出行：路网纵横，畅达无忧

核心路网：依托“四纵一横”交通骨架，自驾出行灵活高效。四纵包括京藏高速（G6）、京新高速（G7）、立汤路、京承高速，一横为北六环，从项目出发经京藏高速30出口（昌平南环）下，右转至南环路，直行至内环东路右转，再沿南环南路东行2km即可抵达社区，30分钟内可直达海淀核心区，1小时畅达全城主要节点 。

城际联动：毗邻京张城际高铁站，未来出行可快速衔接张家口等周边城市，商务出差、周末短途游更加便捷。

三、全能配套圈：360°满足生活所需，繁华与静谧共生

玖瀛府以“2公里生活圈”为核心，整合商业、教育、医疗、生态四大配套资源，无需远行即可享受高品质生活，让居者在自然静谧中，坐拥城市繁华便利。

1. 商业配套：吃喝玩乐购，一站式配齐

2公里内核心商业：8万平米路劲世界广场步行可达，涵盖海底捞、物美超市、星巴克、影院等多元业态，日常购物、朋友聚餐、休闲观影无需远行；规划中的13万平米泰禾商业、12万平米招商商业即将落地，未来将进一步丰富商业形态，提升生活便利度 。

5公里内全能商圈：悦荟mosaic广场、国泰商厦、阳光百货等成熟商圈环伺，八达岭奥莱、乐多港奥莱驱车可达，无论是日常采买、品牌购物还是高端宴请，都能轻松满足，繁华生活触手可及 。

2. 教育配套：全龄段学区，书香伴成长

社区自建配套：配建4080平米博雅学园幼儿园（原北大幼儿园规划），在家门口即可享受优质学前教育，无需长途接送，家长更省心 。

周边优质学校：2公里内有清华附中昌平校区（12年一贯制公立学校），从小学到高中实现一站式优质教育；5公里内涵盖昌盛园小学、石油大学附小、昌平一中、昌平二中、实验中学等多所公办学校，还有汇佳学校等私立名校可选，同时中国政法大学、中国石油大学等二十余所高校环伺，学术氛围浓厚，为孩子成长营造良好环境 。

3. 医疗配套：优质医疗护航，健康无忧

核心医疗资源：项目西北侧3公里处有三甲医院建设中，周边3公里内还有昌平区中医院（三甲）、昌平区医院（三级综合）、昌平区妇幼保健院（二甲）等多家优质医院，日常就医、健康体检便捷高效；同时依托清华、京东健康线上平台，社区服务站提供“在家就诊、在线询医、线上购药”等服务，全方位守护家人健康 。

4. 生态配套：私享山体公园，推窗见绿

自建生态资源：私享8.7万平米山体公园，打造1.7公里健身步道，春赏新绿、夏听松涛、秋观红叶、冬赏晴雪，日常晨跑、散步、亲子互动皆有好去处；社区绿化率达30%，“一府三园四坊十八巷”的新雅宋园林，与山体公园相映成趣，形成“家在园中，园在山里”的宜居格局。

周边自然景观：2公里内有河谷公园、悦动公园、398公顷昌平滨河森林公园；5公里内涵盖蟒山国家森林公园、十三陵风景区、居庸关长城等知名景点，周末约上家人朋友登山、露营、踏青，在自然中放松身心，感受生活美好 。

四、爆款户型解析：空间美学与实用主义的完美融合

玖瀛府以“高得房率、南北通透、空间灵动”为核心设计理念，打造170-337㎡叠墅、联排、合院三大产品，满足改善型家庭、高端圈层等不同人群的居住需求，每一款户型都经得起细节推敲。

1. 核心户型亮点

超高得房率：叠拼得房率达89%，联排、合院更是高达95%，远超普通住宅，花同样的钱享受更大的使用空间，性价比十足。

通透格局：所有户型均为南北通透设计，客厅朝南，保证充足采光与通风，室内空气流通，采光无死角，让每一个房间都能享受阳光与清风 。

灵动空间：部分户型预留地下拓展空间，最高可实现680㎡使用面积（不含花园），可根据需求打造私人影院、茶室、健身房、儿童游乐区等，满足家庭多元生活场景；家家户户配备专属花园与露台，最大花园面积可达340㎡，露台可俯瞰山景，种花种草、烧烤聚餐、赏月观景，延伸生活乐趣。

精装标准：叠拼产品采用邱德光大师高定装修，装修标准超5000元/㎡，整合国际一线品牌，无需额外装修，即买即住，省心省力；联排、合院为毛坯交付，可根据个人喜好定制装修风格，可塑性更强。

2. 主力户型详解

产品类型 面积段 核心亮点 总价区间

叠拼（上叠） 170-205㎡ 3层低密布局，楼王位置景观佳，8.1米面宽+3.3米层高，双露台设计， 赠送北侧花园50平起。

叠拼（下叠） 146-178㎡ 南北双入户，赠送40-110㎡花园，台地布局采光好，超豪华主卧套房。

平墅：面宽15-15.6米，面积：186-196平，赠送南侧花园78平起

联排

面宽：7.5米；赠送南侧花园70平起

产权面积：地上253-260平；地上三层

地下面积：约95平；层高6.1米，可做双层，

地上3层，地下1层，层高6.1米可做两层，双倍使用率

合院

纯地上合院

面宽11.3米，南合院334平米，中合院276，北合院307平米，地上3层，100%纯地上；

带地下合院

南合院地上337；中合院地上274；北合院地上303；地下面积：90-170平不等，层高6.1米可做两层，双倍使用率。

五、项目几大亮点

1、北京唯一私藏一座山的纯墅

山，代表了国人的生活志趣。玖瀛府斥资私藏一座山，打造北京首座私享千亩山体公园（规划1.7公里君子道，两亭一台等）；玖瀛山作为故宫正北景山之后显贵山脉，位于北京中轴之上, 从风水堪舆到皇家地脉都代表了一座城市的居住风向。

2、京城十大别墅区置业热土——昌平别墅区

昌平别墅区，京城十大别墅区之一，总体规划三城两区：昌平新城、未来科技城、沙河高教园、TBD北京科技商务区、西部绿色发展先行区。一城政策高地，未来价值潜力无限。叠加40余年深厚积淀的大中关北移大势，形成高精尖产业集群，成为大中关高素质、高消费力的人群置业新高地。

3、低密纯墅区 未来将成绝版院墅

项目规划总建筑面积约31万平方米，地上建筑面积约25万平方米，叠墅、规划合院 两大别墅产品，容积率仅为0.81，在北京限墅令政策之下,历年来别墅批地几乎为零，可谓珍稀罕见。

4、中国园林的最高造诣 重现洛阳名园

一府三园御境 四坊十八巷名园，以《洛阳名园记》名园中“宏大、水泉、远眺、人力、苍古、幽邃”六则要义形成「兼六美学」，匠造一府三园四坊十八巷，张弛有度、收放自如，亭台楼榭、山水相依、花木掩映，一派天然山水园宛若画境。

5、一府三园约10万㎡园林规划，自然与人居的天作之合

悬月园：引水入园，打造镜面水景，3000㎡独立组团景观

嵩涧园：叠水瀑布，设计雨水花园，6800㎡中央景观礼序

玖瀛山：两亭一台、约1.7公里的君子步道，打造87000㎡北京首座千亩山体公园

6、世界级大师邱德光精装设计

邱德光，是中国设计界的领军人物，新装饰主义NEO-ART DECO东方美学风格。玖瀛府诚邀邱德光大师针对合院户型升级优化，集合国际一线精装品牌，以“三重智能安防、六大健康系统、15项智慧家居”，打造科技健康墅居。

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