地产巨头从年销3000亿到负债4600亿，为何被限高消费

曾经凭一个楼盘连续三年霸榜上海销冠的狠角色，如今要面对4600亿的负债窟窿，而这一切的转折点，竟源于一场豪赌式的“地王梦”。

2000年初，刚从国外名校毕业的许世坛回国进入父亲许荣茂创办的世茂集团，彼时没人把这个“海归太子”放在眼里，公司老臣子私下议论，就是来镀金的，撑不过半年就得走。

但许世坛用行动打破了偏见，他直接扎进上海的项目工地，凌晨两点还在工棚里修改户型图，对着施工队师傅较真：“阳台宽度多10公分，刚需客户就愿意多掏5万。”

这份对产品的极致追求，让这个项目一经开盘就引爆市场，排队买房的队伍绕着售楼处转了几圈。

最终，这个项目连续三年拿下上海住宅销冠，狠狠打了质疑者的脸，凭借这份亮眼战绩，许世坛四年跻身董事会，八年升任副主席，34岁正式接掌世茂时，不仅手握千亿家底，还头顶“上海十大青年经济人物”的光环，成为地产圈最受瞩目的新生代掌门。

接手集团后，许世坛的野心彻底爆发，父亲许荣茂一辈子信奉“囤地慢开发”，攥着优质地块能等三五年只为踩准市场节奏，但许世坛偏要反其道而行之，他上台就喊出“6-9个月开盘，12-15个月回流现金”的口号，把“快周转”奉为圭臬。

老爷子在董事会上敲着桌子提醒：“负债像雪球，滚大了刹不住！”可许世坛表面点头，散会后却跟下属吐槽他爹那套老黄历过时了。

2017年深圳那场土拍，成了他命运的分水岭。

当竞价冲到230亿、远超预算50亿时，助理三次拉他衣角示意，许世坛却不为所动，抬手再举牌，最终以239亿的天价拿下地块，创下当年深圳地王纪录。

庆功宴上，许世坛拿着700米中国第一高楼的效果图意气风发：“以后提到深圳，就会想到世茂！”

为了这个地标梦，许世坛把地块抵押出去，又额外贷款87亿，将公司资金链拉到极限。

彼时的他信心满满，算着每平米卖10万的盈利账，却没意识到，时代的风向正在悄然改变。

2021年，“三道红线”政策落地，像一把剪刀剪断了房企的融资血管，靠“借新还旧”玩得风生水起的高杠杆游戏，突然玩不转了。

世茂的危机来得猝不及防，有息负债从2018年的1100亿飙升至2020年底的1450亿，而深圳地王项目的资金链率先断裂。

2022年夏天，记者探访工地时看到，杂草长到半人高，锈迹斑斑的塔吊孤零零立在原地，曾经热火朝天的施工现场沦为一片废墟。

许世坛试图挽救，两次将地王挂牌拍卖，却无人敢接，最终只能以68亿的价格被收储抵债，还不到当初拿地价的三折，仅此一项就亏损171亿。

有下属透露，许世坛后来路过工地，看到曾经规划中的“中国第一高楼”变成临时停车场，工人在路边吃盒饭议论此事，他没停车，只是让司机开快点，回到酒店后独自待了一整晚，粒米未进。

屋漏偏逢连夜雨，房地产市场转冷导致销售回款放缓，双重压力下，世茂的总负债飙升至4600亿，相当于每天要还3个多亿。

银行递交清盘呈请，法院对许世坛发出限制消费令，曾经坐飞机只选头等舱的他，如今只能坐高铁二等座，偶尔还会听到邻座乘客讨论“世茂的房子会不会烂尾”。

2024年底，久未涉足公司事务的姐姐许薇薇回归，以非执行董事身份接手境外项目，姐弟俩开启了艰难的自救之路。

许世坛彻底放下了“并购王”的身段，活得像个奔波的推销员，他带着团队跑遍全国，把上海的写字楼、杭州的公寓、苏州的商业体等核心优质资产一一摆上货架，哪怕对方压价到成本线以下，他也咬牙签字。

除了卖资产，他还要跟债权人磨嘴皮子。

姐姐许薇薇那边同样艰难，境外债权人更难打交道，她飞了十几次香港谈债务重组，有时因为时差，凌晨三点还在开视频会。

姐弟俩分工明确，她守境外，他保境内，每天晚上通电话报喜不报忧，却都清楚4600亿的窟窿不是靠“熬”就能填满的。

如今的许世坛，很少出现在公开场合，有人说他总去保交楼的工地，戴着安全帽跟工人一起吃盒饭；有人说他把办公室里“700米高楼”的效果图收了起来，换成了员工写的“降本增效建议书”。

那个曾经在商业论坛上指点江山的精英，如今满脑子都是“怎么让公司活下去”。

许世坛踩着行业红利，靠着“快周转+高并购”实现规模狂飙，却忘了父亲的忠告，忽视了风险的累积。当政策收紧、红利退去，曾经的规模神话终究成了泡影。

地产圈的黄金时代早已落幕，那些靠“胆子大”“杠杆高”赚来的风光，终究要还回去。

时代抛弃你的时候，从不会提前打招呼，顺境中赚多少钱不算真本事，逆境中能不能扛住、守住底线才是关键。追逐规模的路上，永远不要忘记系好风险的“安全带”，否则再辉煌的帝国，也可能在一夜之间崩塌。

如今的世茂，靠着债务重组和资产处置暂时稳住阵脚，但4600亿的负债大山仍压在头顶。许世坛的自救之路还能走多远？世茂能否起死回生？

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