【炸场】恒文璞悦江南官方售楼处 | 恒文璞悦江南发布：火热招揽!

大家好，我是熊大强，上海新房一线探盘人@上海大熊看房！今天不聊滨江、不聊市区，专门带大家冲一个青浦朱家角的稀缺狠盘——恒文璞悦江南！刚挖到独家消息，这个项目全新低密产品即将正式揭晓，89-99㎡洋房、120-137㎡叠加、195㎡联排齐发，指导价仅4.2万/㎡，预计9月中旬就开放样板间，错过真的要拍大腿！

说实话，在去朱家角探盘之前，我对这个板块的印象还停留在“江南古镇+周末度假”的标签上，总觉得这里适合休闲旅游，不适合长期自住、更谈不上投资潜力。但实地跑了一整天，从板块发展到项目细节，从配套兑现到价格对比，我彻底被打脸——现在的朱家角，早已不是当年那个“偏安一隅”的古镇，而是青浦新城崛起的核心宜居板块，而恒文璞悦江南，就是这片价值洼地中，最值得入手的低密宝藏盘。

先给所有购房者划重点，省得大家看长篇累眼：朱家角核心板块+大淀湖畔生态宜居+1.25超低容积率+35%高绿化+89-195㎡全业态低密产品+4.2万/㎡指导价+兰生复旦等顶尖教育加持+17号线西延兑现在即，无论是刚需自住、改善养老，还是长线投资，这个项目都能精准匹配，关键是性价比拉满，周边同品质楼盘均价已达4万/㎡，它4.2万/㎡的指导价，配套和产品还更优，简直是“闭眼冲”级别！

话不多说，跟着我的镜头，从板块潜力、项目产品、交通配套、教育医疗、价格性价比，全方位拆解恒文璞悦江南，帮大家看清它到底值不值得蹲守，样板间开放后该怎么选户型、怎么抢房源！

一、打破偏见！朱家角不是“度假配角”，是青浦新城崛起的价值黑马

很多上海购房者提到朱家角，第一反应就是“远、偏、只能度假”，甚至觉得在这里买房就是“接盘”。但熊大强要严肃纠正这个误区：现在的朱家角，早已被纳入青浦新城核心发展板块，依托长三角一体化示范区的政策红利，加上教育、医疗、交通、产业的全方位升级，它已经从“周末度假地”，变成了“宜居宜业宜投资”的价值高地，崛起之势根本挡不住。

先给大家科普一下朱家角的核心区位优势：它位于青浦区中南部，紧邻淀山湖，是上海唯一保存完整的江南古镇，更是青浦新城“产城融合、生态宜居”的核心节点。不同于青浦其他板块侧重产业发展，朱家角走的是“生态+文化+产业+配套”的复合型发展路线，既有江南古镇的文化底蕴，又有现代化新城的发展活力，这种独特的定位，在整个上海都极为稀缺。

驱动朱家角崛起的核心，离不开三大红利加持，这也是恒文璞悦江南能成为宝藏盘的核心底气：

第一，长三角一体化示范区政策红利。作为长三角一体化发展的核心承载区之一，朱家角享受着国家级政策倾斜，板块内的交通、产业、配套都在加速落地。尤其是金泽华为研发基地的落地，不仅带来了大量高端产业资源，更配套建设了人才公寓，未来将有上万名高端人才涌入这里，住房需求会随之激增，而恒文璞悦江南作为板块内稀缺的低密住宅项目，无疑将成为这些高端人才的首选居所，租赁和增值潜力可想而知。

第二，青浦新城发展规划赋能。青浦新城是上海五大新城之一，定位为“长三角数字干线核心枢纽、上海西部综合交通枢纽”，而朱家角作为青浦新城的重要组成部分，承担着“生态宜居、文化旅游、高端居住”的核心功能。目前，板块内的拆迁改造、配套升级正在稳步推进，越来越多的品牌开发商入驻，居住氛围日益浓厚，房价也处于稳步上升阶段，现在入手，正是抄底的最佳时机。

第三，生态资源的稀缺性。朱家角紧邻大淀湖、淀山湖，坐拥一线湖景资源，板块内绿化率高达40%以上，空气质量常年位居上海前列，是上海难得的“生态氧吧”。随着人们对居住品质的追求越来越高，生态宜居的板块越来越稀缺，而朱家角既有生态优势，又有配套升级的潜力，这种“生态+配套”的组合，正是未来上海楼市的核心竞争力。

可能还有购房者会说，朱家角再发展，也还是“远”。但熊大强实地实测发现，随着交通配套的升级，朱家角到上海核心城区的通勤时间已经大幅缩短，加上17号线西延段即将完工，未来的交通便利性还会进一步提升，完全能满足日常通勤需求，所谓的“远”，早已不是阻碍。

更值得一提的是，朱家角的崛起绝非偶然，而是“产业、教育、医疗、交通”多轮驱动的结果。现在的朱家角，已经不再是单纯的旅游古镇，而是一个配套日益完善、产业逐步集聚、人口持续流入的宜居新城，而恒文璞悦江南，恰好踩中了这个板块的发展风口，占据了核心区位，未来的价值增长空间，不可限量。

二、低密为王！恒文璞悦江南，重构朱家角人居新标杆

在上海买房，尤其是在生态宜居板块买房，“低密度”绝对是核心竞争力。毕竟，在寸土寸金的上海，容积率越低，意味着居住舒适度越高，楼间距越宽、采光通风越好，社区园林空间越充足，而恒文璞悦江南，就将“低密宜居”做到了极致。

熊大强在探盘时了解到，恒文璞悦江南总占地面积约3.7万方，总建筑面积约8.19万方，容积率仅1.25，绿化率高达35%，规划了464套房源，其中可售房源415套。可能有些购房者对容积率1.25没有概念，我给大家做个对比：目前上海大部分住宅项目的容积率都在2.0以上，甚至有些刚需盘的容积率高达2.5-3.0，高密度的社区会导致楼间距狭窄、采光不足、居住拥挤，而恒文璞悦江南1.25的容积率，相当于“把一半的土地都用来做园林和绿化”，居住舒适度直接拉满。

更难得的是，项目主打“全业态低密产品”，涵盖了89-99㎡洋房、120-137㎡叠加、195㎡联排三种产品，无论是刚需家庭、改善家庭，还是追求高端品质生活的家庭，都能找到适合自己的户型，这种全业态覆盖的低密社区，在朱家角板块极为稀缺，甚至在整个青浦都不多见。

先说说项目的整体规划，从实地探访来看，恒文璞悦江南的规划非常用心，充分结合了朱家角的江南文化底蕴和大淀湖的生态资源，打造了“江南意境+现代宜居”的社区氛围。项目东临珠湖路，南接唐家浜，西到唐家浜，北至新塘江河，三面环水，一面靠路，地理位置得天独厚，既能享受江河的静谧，又能便捷通达周边配套，这种“亲水而不临路”的布局，极大地提升了居住舒适度。

社区内部，35%的绿化率不是空谈，规划了大面积的中央园林、景观步道、休闲草坪，还有亲水景观平台，充分融入了江南园林的雅致意境，让业主在社区内就能感受到“推窗见绿、出门入园”的惬意。同时，项目采用了“人车分流”设计，车辆进入社区后直接驶入地下车库，地面上没有车辆通行，既能保证业主的出行安全，又能让社区内的园林空间更加完整，避免了噪音和尾气污染，提升了居住的静谧感。

接下来，重点拆解一下项目的三大主力产品，帮大家提前锁定适合自己的户型，等样板间开放后就能精准看房，不浪费时间：

第一种，89-99㎡洋房产品，主打刚需自住，总价约374万-416万（按4.2万/㎡指导价计算），是项目的“上车门槛款”，也是性价比最高的户型。这个面积段的洋房，在朱家角板块非常稀缺，目前周边大部分刚需产品都是高层，而恒文璞悦江南的洋房，楼层低、公摊小、得房率高，居住舒适度远超同价位高层。

从户型设计来看，89-99㎡洋房主打“方正通透、动静分离”，客厅连接阳台，采光和通风都非常好，卧室朝南，保证了居住的舒适度，而且户型紧凑，没有浪费空间，非常适合刚需小家庭或者养老家庭。其中，89㎡户型是刚需首选，总价不到400万，就能在朱家角核心板块买到一套低密洋房，还能享受周边的优质配套，性价比直接拉满；99㎡户型则适合刚需改善家庭，多一个房间，既能满足家庭的日常居住需求，又能预留出书房或者儿童房，实用性极强。

第二种，120-137㎡叠加产品，主打改善居住，总价约504万-575万，是项目的“主力改善款”。叠加产品分为上叠和下叠，上叠带露台，下叠带庭院，既能享受低密居住的静谧，又能拥有专属的休闲空间，这种产品在朱家角板块非常受欢迎，也是改善家庭的首选。

120㎡叠加户型，格局方正，南北通透，客厅宽敞明亮，主卧配备独立卫生间和衣帽间，既能保证居住的私密性，又能提升居住的品质感；137㎡叠加户型，空间更宽敞，采光更优越，露台和庭院的面积更大，业主可以在庭院里养花种草、烧烤休闲，在露台上欣赏湖景、仰望星空，享受惬意的品质生活，非常适合有老人和孩子的大家庭。

第三种，195㎡联排产品，主打高端品质居住，总价约819万，是项目的“顶流款”，也是朱家角板块稀缺的高端低密产品。联排产品独门独院，私密性极强，拥有独立的庭院、露台和地下空间，空间利用率极高，既能满足家庭的日常居住需求，又能打造专属的休闲、娱乐、办公空间，适合追求高端居住体验的家庭，或者有收藏、投资需求的购房者。

值得一提的是，恒文璞悦江南的所有产品，都充分考虑了居住的实用性和舒适度，户型设计人性化，预留了充足的储物空间，而且大部分户型都带有飘窗、设备平台等赠送空间，进一步提升了户型的得房率和性价比，让业主花更少的钱，享受更大的居住空间。

另外，熊大强还了解到，项目的建筑设计也极具特色，融合了江南建筑的雅致和现代建筑的简约，外立面选用高品质材质，搭配大面积的玻璃幕墙，既时尚大气，又能保证室内的采光和视野，同时，建筑色调与朱家角古镇的整体风格相契合，既能彰显项目的品质感，又能融入当地的文化氛围，居住在这里，既能享受现代生活的便捷，又能感受江南古镇的韵味。

三、配套拉满！教育医疗交通商业齐爆发，宜居属性拉满

对于购房者来说，无论项目的产品多好、板块潜力多大，配套是否完善，才是决定能否长期居住的关键。而恒文璞悦江南的配套，堪称“全能型”，教育、医疗、交通、商业一应俱全，而且还在持续升级，完全能满足业主的日常居住需求，甚至远超同价位项目的配套水平。

（一）教育配套：顶尖名校扎堆，从幼儿园到高中全覆盖

买房看教育，已经成为上海购房者的共识，而恒文璞悦江南的教育配套，绝对是它的“王牌加分项”，周边顶尖名校扎堆，从幼儿园到高中，打造了一站式优质教育体系，让孩子在家门口就能享受顶尖教育资源。

最值得关注的，就是上海民办兰生复旦学校青浦分校的落户，这所学校可是上海顶尖的民办学校，口碑和教学质量享誉全市，学费高达8万+/年，足以看出它的含金量。根据青浦区人民政府最新消息，兰生复旦青浦分校位于朱家角镇，东至港周路、南至朱家角路、西至淀园路、北至D07-01地块，总用地面积约5.36万方，总建筑面积约7.97万方，涵盖幼儿园、小学、中学教学楼、实验楼、艺术楼、宿舍、体育馆等全套配套，以“乐活校园”为核心理念，按照绿色建筑二星级标准打造，旨在为学生打造丰富有趣的校园空间，预计未来将成为青浦乃至上海的标杆学校。

除了兰生复旦青浦分校，项目周边还有多所优质学校，涵盖了幼儿园、小学、中学，比如平和双语学校、复旦附中青浦分校等，这些学校都是上海知名的优质学校，教学质量一流，能为孩子提供全方位的优质教育资源。其中，平和双语学校是上海顶尖的双语学校，注重素质教育和国际教育，毕业学生升学率极高；复旦附中青浦分校是复旦大学附属中学的分校，依托复旦大学的优质教育资源，教学实力雄厚，适合有升学需求的家庭。

对于有孩子的家庭来说，这样的教育配置，无疑是一大核心吸引力。住在恒文璞悦江南，孩子上学不用跑远路，步行或者短途自驾就能到达学校，既能节省通勤时间，又能让家长更省心，而且顶尖的教育资源，也能为孩子的未来保驾护航，这也是项目未来增值的重要保障之一。

（二）交通配套：17号线西延在即，多维路网通达全城

交通，是制约朱家角发展的关键因素，也是很多购房者犹豫的核心原因。但熊大强实地探访后发现，随着交通配套的不断升级，朱家角的交通便利性已经大幅提升，而恒文璞悦江南的交通优势，更是尤为突出。

首先，地铁出行极为便捷。项目距离地铁17号线淀山湖大道站约2公里，步行约25分钟，或者骑共享单车10分钟就能到达，17号线作为青浦新城的核心地铁线路，可直达虹桥枢纽、漕河泾开发区、静安寺等上海核心板块，其中，到虹桥枢纽仅需30分钟，到漕河泾开发区仅需40分钟，到静安寺仅需50分钟，完全能满足日常通勤需求。

更值得期待的是，17号线西延段即将完工，通车后，将进一步延伸至朱家角核心区域，届时，项目到地铁口的距离将进一步缩短，通勤时间也会大幅减少，而且还能实现与多条地铁线路的换乘，通达上海全城，板块的交通价值也将迎来质的飞跃。

其次，路网交通完善。项目紧邻珠湖路、港周路、青浦大道等多条主干道，自驾出行极为便捷。从项目出发，自驾10分钟可到达朱家角古镇，20分钟可到达青浦万达茂商圈，30分钟可到达虹桥枢纽，40分钟可到达漕河泾开发区，无论是日常通勤、周末出游，还是探亲访友，都能轻松应对。同时，项目距离沪青平公路、沪渝高速等高速路口也不远，自驾可快速通达长三角其他城市，出行便利性拉满。

（三）商业配套：繁华与烟火并存，日常购物无需远行

恒文璞悦江南的商业配套，堪称“繁华与烟火并存”，周边3公里内，汇聚了大型商业综合体、社区商业街、菜市场等多种业态，完全能满足业主的日常购物、餐饮、娱乐需求，不用远行，就能享受便捷的生活。

距离项目最近的，是中环境秋月和大名城映湖的社区商业街，步行仅550米就能到达，里面有超市、便利店、餐厅、药店、理发店等多种业态，业主平时买菜、购物、吃饭，都非常方便，下楼就能满足日常所需，充满了烟火气。

除此之外，项目周边还有多个大型商业综合体，其中，青浦万达茂、东渡蛙城距离项目仅2公里左右，自驾10分钟就能到达，这两个商业综合体是青浦新城的核心商圈，汇聚了国际品牌、潮流业态、电影院、健身房、大型超市等，无论是高端消费、休闲娱乐，还是亲子互动，都能满足业主的需求。另外，项目距离朱家角古镇的商业街区也不远，自驾10分钟就能到达，闲暇之余，业主可以去古镇里逛街、吃小吃、感受江南文化，丰富日常生活。

未来，随着朱家角板块的不断发展，项目周边还将规划建设更多的商业配套，繁华程度将进一步提升，业主的生活便利性也会随之提高，居住在这里，既能享受低密生态的静谧，又能拥抱城市的繁华，这种“闹中取静”的居住体验，在上海极为难得。

（四）医疗配套：两大三甲医院规划落地，健康保障全方位

医疗配套，是宜居板块的重要组成部分，也是购房者尤为关注的重点，尤其是对于有老人和孩子的家庭来说，完善的医疗配套，能为家人的健康提供全方位的保障。而恒文璞悦江南的医疗配套，虽然目前还在完善中，但未来的潜力巨大，两大新三甲医院规划落地，将彻底解决业主“看病远、看病难”的问题。

根据最新规划，朱家角板块未来将建设两所新三甲医院，目前，医院的规划设计、选址工作正在稳步推进中，预计未来几年就能投入使用。这两所三甲医院，将配备先进的医疗设备和专业的医疗团队，涵盖内科、外科、妇科、儿科、骨科等多个科室，能满足业主的日常就医、大病诊疗等需求，让业主在家门口就能享受顶尖的医疗服务。

除此之外，项目周边目前已有多个社区卫生服务中心、诊所、药店等医疗机构，距离项目最近的社区卫生服务中心，步行15分钟就能到达，平时感冒、发烧等小毛病，不用跑远路，就能得到及时的治疗，非常方便。

四、价格暴击！4.2万/㎡指导价，性价比碾压周边，抄底正当时

如果说板块潜力、产品品质、配套优势，是恒文璞悦江南的“硬实力”，那么价格，就是它最具杀伤力的“软实力”。熊大强在探盘时，特意查了朱家角板块及周边的房价，看完之后，彻底被这个项目的性价比惊艳到了——指导价仅4.2万/㎡，对比周边同品质项目，性价比直接碾压，堪称“青浦低密住宅性价比之王”。

先给大家看一组直观的数据：目前，朱家角板块内的同品质楼盘，比如中环境秋月、大名城映湖，开盘均价都在4万/㎡左右，而恒文璞悦江南的指导价为4.2万/㎡，看似比这两个项目高了2000元/㎡，但实际上，恒文璞悦江南的产品品质、社区规划、配套优势，都远超这两个项目。

我们来算一笔账：同样是买一套100㎡的住宅，中环境秋月、大名城映湖的总价约400万，而恒文璞悦江南的总价约420万，虽然贵了20万，但恒文璞悦江南是1.25容积率的低密洋房，而中环境秋月、大名城映湖以高层为主，容积率高达2.0以上，居住舒适度差距巨大；而且，恒文璞悦江南的配套更完善，紧邻兰生复旦青浦分校，距离地铁17号线更近，未来的增值潜力也更大，多花20万，就能享受更好的产品、更好的配套、更高的增值潜力，这笔账，怎么算都划算。

再对比青浦其他板块的低密住宅，性价比差距就更明显了。目前，青浦新城核心板块的低密住宅，均价已经达到5万/㎡以上，赵巷板块的低密住宅，均价更是高达6万/㎡以上，而恒文璞悦江南的指导价仅4.2万/㎡，比青浦新城核心板块低了8000元/㎡以上，比赵巷板块低了1.8万/㎡以上，总价差距高达80万-180万，对于购房者来说，极大地减轻了经济压力。

可能有些购房者会疑惑，为什么恒文璞悦江南的价格会这么低？其实，核心原因就是朱家角板块目前还处于价值洼地，房价还没有完全兑现板块的发展潜力。随着长三角一体化示范区政策的持续落地、17号线西延段的通车、两大三甲医院的建成、兰生复旦青浦分校的投入使用，朱家角板块的价值必将快速提升，房价也会随之上涨，而恒文璞悦江南作为板块内的标杆低密项目，未来的增值空间，不可限量。

更值得一提的是，恒文璞悦江南的总价门槛非常亲民，89㎡洋房总价约374万起，就能上车青浦朱家角核心板块的低密住宅，而且还能享受顶尖的教育、完善的配套，这样的价格，在整个上海低密住宅市场，都是非常难得的。对于刚需家庭来说，374万起的总价，就能实现“低密宜居+优质教育+便捷交通”的居住梦想；对于改善家庭来说，504万起的总价，就能拥有一套叠加产品，享受露台+庭院的品质生活；对于投资购房者来说，4.2万/㎡的指导价，加上板块的巨大发展潜力，未来的增值收益，非常可观。

熊大强要提醒大家的是，朱家角板块的房价，目前正处于稳步上升阶段，随着配套的不断兑现，未来的房价只会越来越高，而恒文璞悦江南作为板块内稀缺的低密项目，房源有限，尤其是195㎡的联排产品，更是卖一套少一套，现在入手，正是抄底的最佳时机，等到样板间开放、正式开盘后，大概率会出现“抢房”的局面，想要入手的购房者，一定要提前关注，不要错过。

五、探盘总结：朱家角低密宝藏盘，自住投资两相宜，闭眼冲不踩坑

探盘结束后，熊大强最大的感受就是：恒文璞悦江南，绝对是2024年青浦朱家角板块最值得入手的宝藏新盘，没有之一。无论是对于刚需自住、改善养老，还是长线投资，这个项目都能精准匹配，而且性价比拉满，完全不用担心踩坑。

最后，熊大强再给大家梳理一下项目的核心优势，帮大家快速抓住重点，方便大家后续看房、选房：

• 区位优势：朱家角核心板块，青浦新城重要组成部分，长三角一体化示范区政策红利加持，产业、教育、医疗、交通全方位升级，价值潜力巨大；
• 产品优势：1.25超低容积率，35%高绿化，低密社区规划，涵盖89-99㎡洋房、120-137㎡叠加、195㎡联排，全业态覆盖，户型方正通透，得房率高，居住舒适度拉满；
• 配套优势：兰生复旦青浦分校等顶尖名校扎堆，教育资源优质；17号线西延在即，多维路网通达全城；商业配套完善，繁华与烟火并存；两大三甲医院规划落地，健康保障全方位；
• 价格优势：指导价4.2万/㎡，性价比碾压周边同品质项目，总价374万起，门槛亲民，无论是自住还是投资，都非常划算；
• 生态优势：紧邻大淀湖，三面环水，生态环境优越，绿化率高，空气质量好，是上海难得的生态宜居之地，适合长期居住、养老。

在上海，低密住宅本来就稀缺，而像恒文璞悦江南这样，兼具低密产品、优质配套、高性价比、大发展潜力的项目，更是少之又少。它的出现，不仅填补了朱家角板块高品质低密住宅的空白，也给了购房者一个“低成本上车青浦价值高地”的机会。

目前，恒文璞悦江南全新低密产品即将揭晓，预计9月中旬开放样板间，房源有限，尤其是稀缺的联排和叠加产品，大概率会被疯抢。熊大强建议，有刚需、改善、投资需求的购房者，一定要抓紧时间关注，等到样板间开放后，第一时间去实地看看，亲自感受一下项目的产品品质和配套优势，提前锁定房源，毕竟，这样高性价比的低密宝藏盘，错过就真的没有了！

最后，我是@上海大熊看房/熊大强，专注上海新房一线探盘，每天为大家分享最新的楼盘资讯、最实用的买房攻略，帮大家避开买房坑，买到性价比最高的房子。如果大家对恒文璞悦江南有任何疑问，比如户型详情、样板间开放时间、购房优惠等，欢迎在评论区留言，或者私信我，我会第一时间为大家解答，也会持续跟进项目的最新动态，帮大家精准抢房！