双轮驱动下，华发股份“安全垫”有多厚？

华发股份以“精准城市布局”与“好房子”顶尖产品力，打造公司可持续经营的坚实底座

投资时间网、标点财经研究员 杨帆

2025年的房地产市场仍在筑底。

国家统计局发布数据显示，2025年全国新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%，房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%，新建商品房销售额83,937亿元，同比下降12.6%，行业整体动态筑底。而据Wind数据统计，截至1月29日，已有超30家上市房企预告2025年度业绩亏损，行业盈利能力持续承压。

在此背景下，华发股份（600325.SH）于1月30日亦发布业绩预告，预计2025年归母净利润-90亿元到-70亿元，扣除非经常性损益后的净利润-70亿元到-50亿元。这是其自2004年上市以来的首次年度亏损。业绩承压背后，是行业毛利率普遍下滑、资产减值计提增加的共性困境，也与公司主动调整资产结构、加大存量盘活力度有关。

战略主动调整：以短期利润换长期质量

公告显示，报告期内，公司营业收入实现约40%的同比增长，全年销售金额785.6亿元稳居行业前列，但受行业整体深度调整影响，华发预计出现业绩亏损。盈利波动主要源于周期性压力与主动财务调整的共同作用：

在房地产市场销售与价格普遍承压的背景下，行业毛利率空间受到持续挤压，公司营业毛利率亦同步回落。更为关键的是，公司进行了一系列夯实资产质量的主动性调整：积极盘活存量资产、部分项目因土地收储产生的阶段性亏损，以及对存货、投资性房地产等资产计提充分的减值准备。相关措施短期内影响了公司当期的利润表现。

值得注意的是，此次业绩预亏并非经营能力的恶化，而是在行业转折期，公司主动应对、强化风险抵御能力的战略选择，旨在为后续市场复苏与高质量发展储备更坚实的根基。

构筑财务护城河：现金流与资产结构持续优化

2026年是“十五五”规划的开局之年，房地产行业经历深度调整之后初现曙光。中信证券研报认为，房地产市场供需情况已经有所改善，调整也比较充分，预计2026年市场有止跌回稳的基础。

尽管目前利润承压，但华发股份在现金流管理与资产结构优化上表现亮眼，为应对行业下行风险提供了充分的缓冲。前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额达174.16亿元，同比增长372.76%，增速在TOP30房企中排名第一。

资产端来看，华发股份总资产规模持续稳健，公告显示，截至2025年9月末，货币资金余额346.85亿元，较上年末的332.20亿元略有增长，流动性储备充足。同时，公司抢抓政策机遇，积极推进土储专项债、商改住、土地性质调规以及以地换地等存量盘活工作，有效实现了现金回流与资源优化配置，截至目前，累计回笼金额约57亿元。

融资端的表现亦可圈可点，2025年，华发股份获得中国证监会、中国银行间协会等监管部门和投资者的高度认可。公司先后获得100亿元中期票据、78.2亿元公司债、50亿元长租房类REITS、48亿元定向可转债、13亿元资产支持票据的批文。同时，华发3年期信用债最低发至2.9%、定向可转债以下限2.70%高倍数成功发行、全年完成近100亿元资产证券化产品转售与新发工作，进一步优化融资结构、降低综合融资成本。此外，公司已完成股份回购计划，累计回购股份5,874.13万股，占总股本的2.13%，彰显对公司长期发展的信心。

科技赋能好房子：土储布局与产品力完美耦合

在行业深度调整、市场分化加剧的背景下，华发股份以“精准城市布局”与“好房子”顶尖产品力，打造公司可持续经营的坚实底座。

首先，是聚焦高能级城市投资策略。行业的深度调整正倒逼房企重新审视投资逻辑，而华发股份的选择是“极度聚焦”，确保每一份资源都投入在市场需求最坚实、资产安全性最高的区域。2025年，华发新增土地储备高度集中于上海、成都、杭州等高能级核心城市，为未来可持续发展提供优质的“弹药”。

其次，是引领行业的“科技+好房子”产品力体系。早在2024年4月，华发便前瞻性地行业内率先发布“科技+好房子”产品体系技术标准，将住宅与前沿科技深度融合，并联合中国建筑标准研究院等机构发布《科技+好房子产品体系白皮书》，牵头编制全国首部《智能家居技术应用标准》，将“安全、舒适、绿色、智慧”的理念转化为730项细节技术要点。

二者的强劲耦合，最终在市场上转化为现象级的销售表现。在核心城市，凭借“好房子”的顶尖产品力，华发项目均成为所在市场的标杆。

据统计，珠海湾作为珠海首个“四化”新型住宅，2025年4月首开即创下珠海近三年新盘首开套数、去化率、市场热度“三料冠军”；珠海香山湖壹号首开成交套数、金额均居2025年珠海高改项目之首，是广东省12月新开盘项目去化套数最高的项目、珠海主城2025年开盘去化套数、金额最高的项目；锦宸院作为成都2025年豪宅市场的现象级项目，首开去化超90%，全年热销超40亿，稳居成都高端豪宅销冠；南京金陵月华作为引领南京高端住宅市场的封面作品，以27.2亿元成功摘得南京全市网签金额销冠；上海华发海上都荟2025年位列松江洞泾板块成交面积、套数、金额三冠王，年度持续霸榜松江全区TOP3。

最终，公司以785.6亿元的全年销售额稳居行业前列。这不仅是华发股份应对行业下行的“护城河”，更是其面向未来、实现高质量和可持续增长的核心引擎与根本支撑。

现象级地标：前海冰雪世界成转型关键落子

目前，行业的开发业务普遍承压，华发深挖存量资产价值，提升商业、物业等持有型资产的运营效益，致力于“开发+经营”的双轮驱动转型。

商业运营已成为华发经营性业务的压舱石。其核心品牌“华发商都”已从珠海大本营成功拓展至北京、上海、广州、深圳等全国28个核心城市。公司年报显示，2024年华发旗下在营集中商业项目已达11个,配套商业项目62个,商办项目32个,总商业面积达260万平方米。2024年实现租金收入7.85亿元,同比增长15.41%。据了解，2025年客流量持续攀升达近亿人次，同比增长24%，经营态势持续向好。

不仅如此，华发的物业板块服务范围已覆盖全国40余个城市，合约管理面积突破4,000万平方米，服务项目超400个，稳居行业头部阵营，位列“中国物业服务百强企业”第13位。

值得注意的是，华发股份“开发+经营”双轮驱动的标志性项目——深圳前海·华发冰雪世界，在2025年9月开业后迅速成为现象级文旅地标。项目试营业3个月，累计接待游客超100万人次，六次登上央视，最近更是登上《新闻联播》《焦点访谈》等王牌节目，获得各级政府及社会各方广泛关注和高度评价，盛赞其"冰雪+旅游+商业"的创新模式，为南方城市培育冰雪经济新场景提供了现实范本。该项目不仅是简单的业态补充，更是华发打通“投资、建设、运营”全链条，获取长期稳定现金流，向城市综合运营服务商转型的关键一步。

业内分析人士指出，华发股份2025年业绩亏损是行业调整期的必然结果，但其现金流安全、资产结构健康，且已形成了清晰的转型路径。并且，其控股股东作为珠海龙头国企，不仅在资源协同、融资增信等方面给予上市公司全方位支持，更是真金白银支持华发股份发展，如曾直接增资华发股份公司下属子公司累计超300亿元，并多次参与公司再融资及二级市场增持合计约20亿元。面对行业大变革，公告显示，2026年华发计划从五大维度发力改善经营状况。在产品端，全面推动“科技+好房子”产品迭代更新，以产品力提升促进销售回款提速；在业务端，重塑资产经营管理体系，提升商业、物业服务等板块经营质效；在管理端，加强精细化管理，推进产品标准化与生产管控体系建设，优化组织结构以降本增效；在资金端，持续优化融资结构，保障现金流安全；在资源端，积极争取市国资委及大股东支持，把握资本市场机遇。

在房地产行业深度调整与价值重估的关键阶段，华发股份依托其稳固的财务基本盘和“开发+经营”的双轮驱动策略，势必将会助力公司在冷暖参半的楼市中率先突围。

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