万科亏损加剧2025年预亏820亿 68亿债券展期深铁再输血23.6亿驰援

长江商报消息●长江商报记者 江楚雅

万科（万科A，000002.SZ）亏损加剧。

1月30日，万科企业股份有限公司发布2025年度业绩预告，公司预计2025年归属于上市公司股东的净亏损约820亿元，扣除非经常性损益后的净亏损约800亿元，较上年同期的亏损额进一步扩大。

值得注意的是，在业绩预告发布前几日，万科刚完成三笔合计68亿元债券的展期工作，大股东深铁集团亦持续加码资金支持，为公司化解债务危机赢得喘息空间。但业绩承压、流动性缺口高企、资产盘活遇阻等多重难题，仍让万科的转型化债之路充满挑战。

已完成近两年需交付量的70%

房地产行业深度调整的背景下，万科2025年的经营基本面承受着前所未有的压力。

1月30日，万科发布2025年度业绩预告，公司预计归属于上市公司股东的净亏损约820亿元，较上年494.78亿元的亏损额进一步扩大；预计扣除非经常性损益后的净亏损约800亿元。

万科在公告中披露，此次业绩亏损主要源于四大方面。其一，房地产开发项目结算规模显著下降且毛利率持续低位。2025年公司开发业务结算利润主要对应2023—2024年销售项目及现房、准现房库存消化，而这些项目均面临地价获取成本较高的问题，直接导致结算毛利总额大幅缩水，成为拖累业绩的主因。其二，业务风险敞口上升倒逼公司新增计提信用减值和资产减值，进一步侵蚀利润。其三，部分经营性业务扣除折旧摊销后陷入整体亏损，同时非主业财务投资也未能实现盈利，多元化布局的短期效益尚未显现。其四，行业调整周期下，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，形成资产处置损失。

尽管业绩大幅亏损，但万科在保交付、降本增效和多元化业务布局上仍取得阶段性成果。2025年公司全年保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套提前30天交付、约5000套实现跨年提前交付，济南、郑州、南昌等多地项目更是实现100%收房，且已完成近两年需交付量的70%，交付高峰期基本度过，后续交付压力显著下降。为保障交付质量，万科还推出“城市兴交付”行动，将360°摄像头、无人机巡场等智慧技术应用于工地管理，同时开展“交付即办证”服务，构建起标准化的交付体系。降本增效方面，公司开发业务管理费用实现连续两年下降，成本管控成效初显。

作为业内较早布局转型的房企，万科经营服务业务成为业绩寒冬中的一抹亮色。截至2025年三季度，该业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳。其中长租业务管理规模突破20万间，出租率稳定在94%，规模、效率均居行业首位；物业业务上半年在管住宅项目超4400个、商企项目超2500个，综合服务能力业内领先；物流业务可租赁仓储面积超1000万平方米，冷链业务规模行业第一，高标仓储稳定期出租率达86%；商业业务客流与销售稳步增长，整体出租率维持在92%的较高水平。多元业务的稳健表现，为万科后续业务结构调整奠定了基础。

68亿债券展期落地

就在业绩预告发布前，万科在债务化解上接连取得关键进展，成为公司缓解短期流动性压力的重要举措。

1月21日至27日，万科先后完成“21万科02”公司债及“22万科MTN004”“22万科MTN005”两笔中期票据的展期，三笔债券合计规模68亿元，且均获得债权人高票支持，其中两笔中票更是实现100%同意率，暂时解除了公司公开市场的违约危机。

此次债券展期的顺利落地，得益于万科设计的“部分即时现金兑付+分期展期+资产增信”组合方案。具体来看，“21万科02”对回售部分本金先行兑付40%，剩余60%展期至2027年；两笔中票则先实施10万元固定兑付，再对剩余本金兑付40%，其余60%展期一年。按照方案，万科需在短期内完成小额兑付、现金首付及部分未付利息，合计金额约28.7亿元。分析人士认为，这一组合方案兼顾了债权人的资金回收需求和公司的短期流动性压力，成为议案获高票通过的关键，也为万科后续处理到期债务提供了可复制的化债范本。

大股东深圳地铁集团的持续加码支持，是万科债务化解的坚强后盾。1月27日，深铁集团宣布向万科提供不超过23.6亿元股东借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息，借款期限3年、利率2.34%，条件优于市场水平，这也是2026年以来深铁对万科的首次资金“输血”。事实上，自2025年万科风险显化以来，深铁集团累计提供的股东借款已超300亿元，同时双方还在住房租赁、智慧物流等领域深化业务协同，不仅为万科缓解了流动性压力，更向市场传递了坚定的支持信号。

不过，债券展期落地仅解燃眉之急，万科面临的流动性压力依然严峻。财报数据显示，截至2025年三季度末，万科现金及现金等价物仅603.88亿元，而短期借款及一年内到期非流动负债高达1514亿元，账面资金缺口超900亿元。从境内债务结构来看，公司目前有217.96亿元境内债务，其中一年以内到期的占比达80.1%、金额134.86亿元，2026年7月还将迎来48.66亿元的兑付高峰，短期偿债压力巨大。

而万科近期还撤回了旗下万纬仓储物流公募REITs的上市申请，资产盘活计划遭遇挫折。作为国内领先的物流服务商，万纬物流的仓储规模超1100万平方米，其REITs项目原本是万科盘活优质资产、回笼现金流的重要抓手。此次撤回与公募REITs市场监管趋严、行业风险偏好转变密切相关，尽管万科表示将待条件成熟时择机重启申报，但短期内预期现金流入的推迟，无疑加剧了公司的流动性管理难度。

面对多重挑战，万科在业绩预告中明确了后续发展方向，公司将通过战略聚焦、规范运作和科技赋能，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景开发和经营能力，同时凝心聚力有序化解风险。