超60%新兴行业搬迁选址琶洲和金融城，关注三个维度的条件

深化拓展“人工智能+”，围绕发展新质生产力推动科技创新和产业创新深度融合的发展态势，正加快推进产业升级与城市空间重构。从机构的统计数据来看，游戏、跨境出海服务等数字新势力，正成为广州新质生产力的重要载体和楼宇经济增量主力。新兴行业不仅是当前市场最活跃的力量之一，更成为驱动广州办公空间存量去化与增量消化的关键动力。

广州新兴行业正持续释放新的选址需求。

产业升级引领办公空间新格局

新兴行业办公租赁需求高度集中

可以看到，广州新兴行业正持续释放新的选址需求，这已成为推动办公租赁市场需求增长的重要动力。根据仲量联行过去三年对广州市场的监测数据，在涵盖甲、乙级办公楼与产业办公楼的搬迁租赁成交中，搬迁面积增长超50%的成交中有约70%来自游戏、电商、出海服务、美妆、企业数字化服务等新兴行业；在面积翻倍及以上的案例中，该占比更达到85%。新兴行业的办公租赁需求高度集中于琶洲和广州国际金融城：超过60%的新兴行业搬迁成交落位于此，且其中过半为从普通办公楼或产业园升级至甲级办公楼。

这背后是区域资源禀赋与产业需求的精准匹配。以科韵路为例，其A类产业园供给有限。同时，甲级办公楼市场供应充足、性价比不断提升，导致许多寻求办公空间扩张与升级的新兴产业企业更倾向于以可控成本升级到甲级办公楼，推动了优质企业与优质楼宇资源的有效对接。

从仲量联行对游戏、出海服务等细分互联网行业数十家企业的调研数据来看，新兴行业企业在选址时普遍关注区位配套、楼宇硬件与增值服务三大维度。除产业集聚、通勤便利与成本等传统因素外，企业对办公空间的功能弹性与场景赋能也提出更高要求。据悉，部分领先的楼宇运营方已通过植入宠物陪伴区、睡眠舱等员工关怀设施，或利用公共空间协助企业打造产品展厅、IP快闪店、粉丝互动等多元场景，提供了从空间价值到品牌影响力的多维赋能，尤其受到游戏类企业的青睐。这种场景化的服务配套与产业生态链接，正推动楼宇角色从“空间供应商”向“企业发展伙伴”转变。

随着新兴企业对高品质办公空间价值认知提升，叠加对运营效率与人才吸引力的考量，其在租赁决策中倾向于在总体成本可控前提下，换取空间效率、服务配套和品牌形象的提升。受此驱动，2025年琶洲与广州国际金融城租金调整幅度明显收窄，展现出新兴核心城市空间在产业变革浪潮下的需求复苏潜力与资源配置韧性。

大宗租赁交易超三成来自科技行业

“互联网+”催生新需求

世邦魏理仕的统计数据显示，2025年四季度广州写字楼新租成交中，科技互联网行业成交面积占比最高，达到35%，季内录得某游戏公司搬迁至金融城近17000平方米的成交。全年而言，科技互联网、金融业、消费品、专业服务以及房地产和建筑业位列所有成交的前五位。在成交类型上，2025年广州办公楼新租成交中搬迁成交占比最高，达到39%，其次是升级（29%）和扩张（18%）。但各区域呈现出不同特点：金融城新办公楼成功吸引周边园区租户，从非优质升级到优质写字楼的成交占比高达43%。

CBRE世邦魏理仕广州分公司董事总经理严思慧表示，近年来，科技互联网行业在广州优质写字楼的新租成交中，连续四年占据各行业的首位，显示行业快速增长的态势。琶洲和金融城这两个新兴商务区近年来的快速发展与科技互联网行业的快速扩张密不可分。新兴商务区的充足供应，便利了行业的快速扩张。近年来，广州录得的5000平方米及以上的大宗租赁交易中，按个数统计，34%来自科技行业。

新兴商务区的发展，便利了科技互联网企业就近升级办公环境。原来科技互联网企业聚集在新兴商务区周边，包括天河区的科韵路，微信所在的海珠区TIT创意园等地，新商务区的供应，为他们提供了更好的办公环境。而新商务区的高标准规划，也便利了员工出行和就餐，有利于互联网企业的招聘。

科技互联网企业的蓬勃发展，也推动了其他行业的演化，从而推动写字楼需求。随着Al、大数据和互联网技术的不断发展，服务业都积极走上“互联网+”的道路，进行行业的改造，从而催生新的写字楼需求。比如，广告营销采用大数据精准定位；银行在金融科技部分加大投入；贸易和制造业通过互联网，直接对接境外客户，带来跨境电商爆发式增长，还有衍生的跨境法律、金融和广告业务，以及专门针对境外的直播电商和境外游戏。

严思慧表示，很多服务业的具体业务逻辑都在发生着改变。金融业和专业服务业虽然仍青睐珠江新城和天河体育中心，但市场已经观察到，有些企业已经把日益加大的IT支持服务部分的功能分散到琶洲。科技互联网企业对比传统服务业，客户对于地标物业的需求相对较低，但对于独栋物业的需求会更大，只是苦于核心区位缺少小面积独栋物业的供应。因此，琶洲南区未来规划的低容积率商务园区式物业，或将受到周边科技互联网企业的青睐。

仲量联行研究部资深董事曾丽则表示，广州办公楼市场已进入由产业定义空间价值的新阶段。楼宇运营方应跳出传统租赁思维，主动切入企业成长链路，通过灵活的空间产品、场景化的服务配套与产业生态链接，实现从“空间供应商”向“企业发展伙伴”的角色转变。

文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴