借嫂子资格买房，对方翻脸不认？出资人依法要回房屋｜房地产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2017年初，林雅婷（化名）看中一套位于顺义的二手房，总价400万元。因当时购房资格受限，她决定借嫂子周敏的名义购买。

林雅婷先委托朋友田浩代签购房合同、支付5万元定金；随后，通过母亲账户支付首付款115万元，又由弟弟转账98万余元至周敏账户用于补足首付。房屋过户至周敏名下后，林雅婷与周敏签订《借名购房协议书》，明确约定：

房屋实际出资人、权利人均为林雅婷；

所有购房票据、产权证由林雅婷保管；

月供由林雅婷承担；

周敏需无条件配合未来过户。

此后，林雅婷的前夫宁先生每月向周敏账户转账9200元用于还贷，并缴纳物业费、供暖费。房屋也一直由林雅婷实际控制、出租。

几年后，林雅婷具备购房资格，要求周敏配合过户，却遭拒绝。周敏坚称：

协议不是她签的；

手印是伪造的；

房子是弟弟和婆婆“赠与”她的学区房；

自己生孩子期间不知情，从未管理房屋。

无奈之下，林雅婷起诉，请求确认协议有效，并判令周敏在清贷解押后配合过户。

裁判结果

法院判决：

✅ 林雅婷全面胜诉！

确认《借名购房协议书》有效；

林雅婷向乙银行顺义支行偿还剩余贷款（约170万元）；

银行收款后15日内注销抵押；

周敏在解押后10日内配合将一号房屋过户至林雅婷名下。

法院说理

法院围绕“是否存在真实借名关系”展开审查，作出三项关键认定：

第一，协议签名真实，抗辩不成立。

经法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定，《借名购房协议书》上“周敏”签名字迹与样本一致。周敏虽称“在空白纸上签字”，但未提供任何证据，法院不予采信。

第二，出资链条完整，指向林雅婷。

首付款115万元来自林雅婷母亲账户；

98万元由其弟弟转账至周敏账户，并明确用于购房；

月供连续三年由前夫代付；

所有票据原件均由林雅婷持有。

周敏自称“不知情”，却无法解释为何自己从未支付任何费用、未持有任何文件、甚至不清楚房屋由谁居住。

第三，实际控制事实清晰。

物业费、供暖费由林雅婷方缴纳，房屋长期出租收益归其所有。而周敏连“房子现在谁住”都答不上来，明显不符合真实房主的行为逻辑。

综上，法院认为：借名买房关系成立，《协议书》合法有效，周敏应依约履行过户义务。

办案心得

本案为“亲属间借名买房”提供了实操启示：

首先，书面协议哪怕只有一页，也至关重要。

本案协议内容详尽、权责清晰，成为定案核心。即使对方否认，笔迹鉴定也能一锤定音。

其次，出资必须“可追溯”。

通过直系亲属账户转账虽常见，但需保留付款备注、收条、证人证言，形成闭环。本案中母亲、弟弟、前夫三方资金流向相互印证，难以推翻。

再次，房屋控制权比登记更重要。

长期持有产权证、缴纳税费、管理出租，是证明“实际权利人”的黄金标准。登记人若对房屋“一问三不知”，很难被采信为真实业主。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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