北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
2007年，林志远看中了大兴一套新房。当时，他正在为某地产项目做门窗工程，开发商欠他一笔工程款。他和父亲林国栋商量：用这笔工程款抵房款，但以父亲名义签约购房，理由是“方便办证”。
房屋总价约47万元，由甲建材公司（林国栋任法定代表人、持股80%）向开发商转账支付。交房后，林志远的妻子出资装修，一家人在一号房屋住了近十年，后搬出，房屋由孙子林浩和儿媳张婷居住。
2021年，林国栋将一号房屋过户给林浩和张婷。林志远得知后大怒，认为父亲“恶意串通”转移财产，随即起诉，要求：
父亲赔偿经济损失370万元（按房屋现值）；
承担诉讼费、保全费等。
他提交了一份《协议书》，称甲建材公司曾同意“扣其80万工程款用于购房，因便于办证，登记在法人林国栋名下”。他还申请证人出庭，并出示购房合同、付款凭证、装修票据等，证明自己是实际出资人和使用人。
林国栋坚决否认：
一号房屋是公司以房抵债所得，他是债权人；
所有款项来自公司账户，非林志远个人；
《协议书》上公章系伪造，证人记忆模糊；
让儿子一家住婚房，是父亲对子女的正常支持；
如今将房赠与孙子，是家庭内部安排，合法合理。
裁判结果
法院判决：
✅ 驳回林志远的全部诉讼请求。
林国栋胜诉，有权处分登记在其名下的房产。
法院说理
法院围绕“是否存在借名买房关系”进行审查，重点指出：
第一，缺乏借名合意的直接证据。
林志远提交的《协议书》真实性存疑，公章与公司备案不符，且内容显示“公司扣款”，而非“林志远个人出资”。即使真实，也仅反映公司与林志远之间的债务安排，不能证明父子之间存在“借名买房”的约定。
第二，购房款来源于公司，非个人资金。
所有房款均由甲建材公司账户支付，而林国栋是公司实际控制人。在无相反证据情况下，应认定购房行为系公司或林国栋本人所为，不能推定为林志远出资。
第三，家庭成员间的居住与代办不等于权属归属。
妻子代签合同、持有房产证、出资装修，在父子、祖孙共同生活的背景下，属于家庭内部便利安排，不能作为确权依据。否则，将混淆亲情支持与产权归属。
第四，登记具有公示效力，处分行为合法。
一号房屋自2008年起即登记在林国栋名下，单独所有。作为合法产权人，他有权将房屋赠与孙子，无需征得儿子同意。林志远若认为公司资产被侵占，应另案主张，而非在本案中索赔。
综上，法院认为：林志远未能形成完整证据链证明其对一号房屋享有物权，其索赔请求无事实及法律依据，不予支持。
办案心得
本案为“家庭内部房产纠纷”提供了重要警示：
首先，公司资金≠个人出资。
即使儿子是工程实际施工人，但若房款从父亲控制的公司账户支出，且无明确代付协议，难以认定为个人购房出资。公私财产必须严格区分。
其次，“方便办证”不是合法借名理由。
借名买房需有明确合意+实际出资+持续主张权利。仅以“办证方便”为由，长期不确权，反而接受父亲持有房产证，极易被认定为赠与或家庭安排。
再次，亲情支持不等于产权让渡。
父母提供婚房、允许子女装修居住，是常见家庭伦理行为。不能以此反推房屋归子女所有。真正的借名人会及时签署协议、保留付款凭证、主张过户。
最后，登记产权人有权依法处分房产。
只要房屋登记在父亲名下，无论实际谁住、谁装，父亲均有权出售、赠与。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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