父亲名下房产，儿子仅凭口头说法要确权？证据不足

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2007年，林志远看中了大兴一套新房。当时，他正在为某地产项目做门窗工程，开发商欠他一笔工程款。他和父亲林国栋商量：用这笔工程款抵房款，但以父亲名义签约购房，理由是“方便办证”。

房屋总价约47万元，由甲建材公司（林国栋任法定代表人、持股80%）向开发商转账支付。交房后，林志远的妻子出资装修，一家人在一号房屋住了近十年，后搬出，房屋由孙子林浩和儿媳张婷居住。

2021年，林国栋将一号房屋过户给林浩和张婷。林志远得知后大怒，认为父亲“恶意串通”转移财产，随即起诉，要求：

父亲赔偿经济损失370万元（按房屋现值）；

承担诉讼费、保全费等。

他提交了一份《协议书》，称甲建材公司曾同意“扣其80万工程款用于购房，因便于办证，登记在法人林国栋名下”。他还申请证人出庭，并出示购房合同、付款凭证、装修票据等，证明自己是实际出资人和使用人。

林国栋坚决否认：

一号房屋是公司以房抵债所得，他是债权人；

所有款项来自公司账户，非林志远个人；

《协议书》上公章系伪造，证人记忆模糊；

让儿子一家住婚房，是父亲对子女的正常支持；

如今将房赠与孙子，是家庭内部安排，合法合理。

裁判结果

法院判决：

✅ 驳回林志远的全部诉讼请求。

林国栋胜诉，有权处分登记在其名下的房产。

法院说理

法院围绕“是否存在借名买房关系”进行审查，重点指出：

第一，缺乏借名合意的直接证据。

林志远提交的《协议书》真实性存疑，公章与公司备案不符，且内容显示“公司扣款”，而非“林志远个人出资”。即使真实，也仅反映公司与林志远之间的债务安排，不能证明父子之间存在“借名买房”的约定。

第二，购房款来源于公司，非个人资金。

所有房款均由甲建材公司账户支付，而林国栋是公司实际控制人。在无相反证据情况下，应认定购房行为系公司或林国栋本人所为，不能推定为林志远出资。

第三，家庭成员间的居住与代办不等于权属归属。

妻子代签合同、持有房产证、出资装修，在父子、祖孙共同生活的背景下，属于家庭内部便利安排，不能作为确权依据。否则，将混淆亲情支持与产权归属。

第四，登记具有公示效力，处分行为合法。

一号房屋自2008年起即登记在林国栋名下，单独所有。作为合法产权人，他有权将房屋赠与孙子，无需征得儿子同意。林志远若认为公司资产被侵占，应另案主张，而非在本案中索赔。

综上，法院认为：林志远未能形成完整证据链证明其对一号房屋享有物权，其索赔请求无事实及法律依据，不予支持。

办案心得

本案为“家庭内部房产纠纷”提供了重要警示：

首先，公司资金≠个人出资。

即使儿子是工程实际施工人，但若房款从父亲控制的公司账户支出，且无明确代付协议，难以认定为个人购房出资。公私财产必须严格区分。

其次，“方便办证”不是合法借名理由。

借名买房需有明确合意+实际出资+持续主张权利。仅以“办证方便”为由，长期不确权，反而接受父亲持有房产证，极易被认定为赠与或家庭安排。

再次，亲情支持不等于产权让渡。

父母提供婚房、允许子女装修居住，是常见家庭伦理行为。不能以此反推房屋归子女所有。真正的借名人会及时签署协议、保留付款凭证、主张过户。

最后，登记产权人有权依法处分房产。

只要房屋登记在父亲名下，无论实际谁住、谁装，父亲均有权出售、赠与。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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