借名买房兄弟内讧，善意买家胜诉过户｜借名买房律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2015年12月，林悦通过甲房地产经纪公司看中一套位于朝阳区的房产。当时，房产证上登记的是周建国的名字。

签约当天，周建国和他弟弟周建民一同到场。两人向林悦解释：房子是周建民出钱买的，只是借哥哥周建国的名义登记，实际产权人是周建民。为表诚意，林悦按约定将5万元定金直接打入周建民账户，另5万元通过资金监管支付给周建国。

三方签署《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定总价322万元，首付款228万元于2016年3月31日前支付，随后办理过户。

然而，签约后不久，兄弟二人因房款分配爆发激烈矛盾。周建国突然否认借名关系，声称自己才是真实业主；周建民则提起诉讼，要求确认房屋归其所有。

2016年，周建民起诉周建国。2017年，法院作出A号判决，明确认定：一号房屋系周建民借用周建国名义购买，周建民为实际权利人。该判决生效后，周建民申请查封了一号房屋，导致林悦无法过户。

林悦无奈，只得起诉周建国与周建民，要求：

继续履行合同；

协助办理过户；

支付逾期过户违约金。

周建国反诉称：林悦未足额付定金、未按时付首付款，构成违约，应支付违约金。

周建民则辩称：自己没签买卖合同，不是适格被告。

裁判结果

法院判决：

✅ 支持林悦全部核心诉求：

周建国、周建民继续履行合同；

十日内协助将一号房屋过户至林悦名下；

林悦向周建民支付剩余房款312万元；

法院说理

法院围绕三大焦点展开分析：

第一，买卖合同对周建民具有约束力。

虽然周建民未在合同上签字，但：

签约时他在场并出示房产证；

收取了5万元定金；

微信聊天记录显示其明确知晓并同意售房；

A号判决已确认其为实际权利人。

因此，周建民以实际行动认可了该买卖行为，合同对其有效。

第二，林悦暂停付款不构成违约。

在兄弟二人就房屋权属激烈争执、房屋被查封的情况下，林悦有合理理由怀疑交易安全，暂停付款属于行使不安抗辩权，不构成违约。责任完全在于出卖方内部矛盾。

第三，房屋应过户，但违约金不予支持。

法院认为，合同未能履行的根源是周建国否认借名事实、引发权属诉讼，而非恶意毁约。考虑到交易特殊性及林悦最终可取得房屋，免除违约金更符合公平原则。

法院同时指出：周建国作为名义产权人，在明知房屋非己所有的情况下签约，又事后反悔，违背诚实信用原则；周建民作为实际权利人，应获得全部房款，此前收取的定金归属问题由兄弟二人另行解决。

办案心得

本案为购房者遭遇“名义人 vs 实际人”内讧提供了关键启示：

首先，善意买受人权益受法律优先保护。

即使房屋存在借名关系，只要买方不知情、已尽合理审查义务（如查验房产证、核实签约人身份），且支付合理对价，其合同权利不应因出卖方内部纠纷而落空。

其次，实际权利人虽未签字，也可能被合同约束。

若其参与签约过程、收取款项、知情同意，法院可认定其以默示方式加入合同关系。“我没签字”不能免责。

再次，面对卖家内讧，暂停付款可能合法。

当交易出现重大不确定性（如权属争议、房屋查封），买方有权中止履行，等待风险消除。这属于《民法典》规定的不安抗辩权，不构成违约。

最后，及时主张权利至关重要。

林悦在房屋被查封后立即起诉，避免损失扩大。若拖延过久，可能被认定为放任风险，影响胜诉几率。

此案表明：法律不会让诚信买家为卖家的家庭矛盾买单。只要交易真实、程序合规，即使遭遇“一房两主”，法院仍会保障买方最终取得房屋。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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