律师支招：借名买房无效后这样维权｜借名买房律师解读案例

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2015年，吴静和丈夫郑志远想改善住房条件。但当时他们不符合北京限价商品房的申购资格。而郑志远的父亲——郑国栋，作为本地户籍老人，具备购买资格。

于是，一家人商议：由吴静出资，以郑国栋名义向甲置业公司购买一套位于丰台的限价商品房（即一号房屋），总价95万余元。购房款从吴静账户直接支付，后续装修、物业费等也由吴静夫妇承担。房屋交付后，一直由吴静、郑志远及女儿吴雨桐实际居住。

2019年，吴静与郑志远离婚。2020年，郑志远不幸去世。2022年，郑国栋也离世，其遗产由侄子郑浩然继承。

吴静母女随即起诉，主张：她们与郑国栋存在借名买房关系，要求确认合同有效并过户。但法院在A号判决中明确指出：限价商品房属于政策性保障住房，借名购买违反公共政策，合同自始无效。她们的确权诉求被驳回。

败诉后，吴静母女并未放弃。她们调整策略，转而提起返还之诉：既然合同无效，郑国栋（现由其继承人郑浩然）应返还全部购房款及相关税费。

郑浩然抗辩称：

购房款包含郑国栋自有资金和赠与；

吴静母女起诉已超诉讼时效；

裁判结果

法院判决：

✅ 支持吴静母女核心诉求：

郑浩然在郑国栋遗产范围内，返还购房款950,130元；

返还不动产税、维修基金、产权代办费、工本费等合计17,790元；

法院说理

法院围绕“合同无效后的财产返还”展开分析：

第一，借名买房事实成立，但合同无效。

尽管A号判决已确认双方存在借名合意，且吴静实际出资、占有使用房屋，但因一号房屋系限价商品房，借名行为规避国家住房保障政策，损害社会公共利益，合同无效。

第二，无效合同的法律后果是“返还财产”。

根据《合同法》第58条，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。郑国栋虽未直接收款，但购房款用于其名下房产，实质获益，依法应返还。

第三，诉讼时效从合同被确认无效时起算。

郑浩然主张“2015年就该起诉”，但法院认为：返还请求权的诉讼时效，应自合同被生效判决确认无效之日起算。吴静母女在A号判决后及时起诉，未超时效。

办案心得

本案为“借名购买政策房”提供了关键路径指引：

首先，政策房借名风险极高，确权基本无望。

经济适用房、限价商品房等保障性住房，严禁借名购买。即使实际出资、长期居住，法院也会因违反公序良俗而认定合同无效。

其次，确权失败≠血本无归，可转向“返还之诉”。

合同无效后，出资方可依据《民法典》第157条（原《合同法》第58条）主张返还购房款及必要费用，这是挽回损失的关键突破口。

再次，诉讼策略需动态调整。

第一次诉讼聚焦“确权”，败诉后立即转向“返还不当得利”，抓住“合同无效”这一形成权判决作为新起点，成功激活返还请求权。

此案表明：即使借名买房合同被宣告无效，只要出资事实清楚、用途明确，法律仍会保护实际出资人的财产权益。及时转换诉讼思路，是维权成功的关键。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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