荣盛发展2025年巨亏

荣盛发展2025年预计出现巨额亏损，这是公司连续第三年亏损。

一、亏损规模与财务数据

核心亏损数据：

• 预计归母净利润亏损： 80亿元至95亿元

• 上年同期亏损： 84.44亿元（2024年）

• 扣除非经常性损益后净利润亏损： 76亿元至91亿元

• 基本每股收益亏损： 1.84元/股至2.18元/股

前三季度经营状况：

• 营业总收入： 203.89亿元，同比下降29.31%

• 归母净利润： -30.98亿元，亏损同比扩大117.44%

• 扣非净利润： -31.73亿元，同比下降171.39%

• 第三季度单季表现： 营业收入62.08亿元，同比下降31.73%；归母净利润-2.31亿元，但同比大幅改善79.12%

二、亏损原因深度分析

1. 行业系统性下行压力

2025年全国房地产市场整体处于筑底调整期：

• 开发投资下降： 全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%

• 销售萎缩： 新建商品房销售面积88,101万平方米，下降8.7%；销售额83,937亿元，下降12.6%

• 价格下行： 2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大

2. 公司自身经营困境

• 销售大幅下滑： 2025年签约面积约210.37万平方米，签约金额约168.23亿元，同比分别下降37.6%和41.2%

• 项目去化困难： 公司在报告期内的项目去化及销售价格未达预期，结转开发项目利润率仍较低

• 毛利率持续走低： 2025年前三季度毛利率为8.17%，同比下降4.23个百分点

• 资产减值损失增加： 房地产项目交付规模下降导致资产减值

3. 财务结构恶化

• 高负债率： 2025年三季度末资产负债率89.58%，相比上年末增加0.29个百分点

• 流动性危机： 货币资金余额仅32.67亿元，而短期债务规模高达127.89亿元，资金缺口超过95亿元

• 偿债能力弱： 流动比率1.12，速动比率0.27，显示公司面临严重的偿债压力

三、债务重组与风险化解

1. 债务重组进展

• 总额25.24亿元重组： 公司及子公司拟与符合条件的第三方进行债务重组，涉及总额达25.24亿元

• 中国信达20亿元协议： 与中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司签署《债务重组合同》，将原债务20.01亿元减免至10.5亿元（减免率47.5%）

• 以物抵债为主： 主要采用债务豁免与以物抵债方式，涉及本金9.74亿元及利息、罚息等

2. 轻资产转型尝试

• 挚享平台： 通过出让不超过20%股权，计划化解92亿元债权

• 轻资产运营： 整合酒店管理、代建运营、商业管理及产业服务等优质轻资产子公司部分股权作为偿债资源

四、司法风险与经营困境

1. 诉讼风险激增

• 司法案件： 2025年全年新增司法案件超过2000起，平均每天新增5-6起

• 限制消费令： 从2024年底的87条激增至129条

• 股权冻结： 175条股权冻结记录，核心资产被债权人全面锁定

2. 主营业务造血能力萎缩

• 连续三年亏损： 2025年是公司连续第三年出现亏损

• 非房业务占比低： 酒店、代建、商管等轻资产业务贡献收入不足公司总收入的10%，远无法弥补房地产主业亏损

五、转型尝试与未来展望

1. 多元化业务布局

• 康旅板块： 累计运营77家酒店、管理2.3万余间客房，构建四大核心品牌矩阵

• 低空经济： 通过美亚航空切入低空旅游、空中物流等新兴赛道

• 非房业务占比提升： 2025年上半年非房业务合计营收17.42亿元，占比提升至12.29%

2. 行业转型背景

清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，房地产市场正经历从增量市场为主转向增量市场和存量市场并重的重大变化。2025年在保交楼、保交房等举措持续落地之下，市场风险出清集中显效，新模式、新动能逐渐明晰。

3. 公司应对策略

• 保交付为核心： 报告期内累计交付项目业主满意度达99%

• 现金流管理： 以现金流为核心经营策略，加速去库存节奏，盘活闲置资产

• 债务结构优化： 通过多种方式超额完成上半年化债任务，缓解短期偿债压力

六、总结与展望

荣盛发展2025年巨亏80-95亿元，是房地产行业深度调整、公司自身经营困境、财务结构恶化等多重因素叠加的结果。虽然公司通过债务重组、轻资产转型等方式积极应对，但在行业整体下行、流动性紧张、司法风险激增的背景下，扭亏为盈仍面临巨大挑战。

从行业角度看，2025年房地产市场呈现筑底调整态势，供求关系已发生重大变化。未来房地产市场分化将愈加明显，一线城市好地段“好房子”仍受追捧，但整体行业正从大规模增量扩张转向以存量为主的新发展阶段。

对于荣盛发展而言，短期内债务重组和风险化解仍是首要任务，中长期则需要通过康旅、低空经济等新业务培育新的增长点，实现从传统房地产开发商向“城市综合服务商”的转型。然而，在房地产新旧模式转换期，公司能否成功转型并恢复盈利能力，仍有待市场检验。