广东
本文来源：时代商业研究院 作者：时代商业研究院
来源丨时代商业研究院
作者丨实习生杨军微
编辑丨郑琳
2026年1月26日，京东集团旗下现代化基础设施开发及管理平台——京东智能产发股份有限公司（以下简称“京东产发”），正式向港交所递交招股书，美银证券、高盛及海通国际担任联席保荐人。这是京东产发继2023年首次递表后重启上市进程，“京东系”资本版图再添重要布局。
招股书显示，京东产发核心聚焦基础设施解决方案、资产增值及基金管理三大业务，截至2025年9月，已在境内29个省级行政区及境外10个国家和地区布局285个基础设施资产，总建筑面积2710万平方米，资产管理规模达1215亿元，在亚太新经济领域基础设施提供商中稳居前三。
运营数据表现亮眼。招股书披露，京东产发已竣工资产平均出租率长期超90%，高于行业平均10个百分点，稳定运营资产出租率达93%。客户结构持续多元化，2025年前三季度外部客户收入占比62.5%，服务涵盖宝马、永辉超市、第三方物流商等多领域企业，有效降低对京东集团内部依赖。
轻资产转型与资本运作能力成为重要增长引擎。根据招股书数据，2020—2024年，京东产发年均实现资产增值收益13亿元，累计回报率达初始成本的40%；基金管理业务快速崛起，管理规模增至410亿元，2020—2024年管理费收入复合增长率达30%。旗下首支公募REIT——嘉实京东仓储基础设施REIT（508098）运营稳健，底层资产出租率长期保持高位，为资产循环提供了良好支撑。
财务层面呈现稳健增长态势，盈利质量持续优化。招股书中提到，2023—2024年，京东产发营收从29亿元增至34亿元；2025年前三季度营收已达30亿元，同比增长21.2%，调整净利润攀升至8.23亿元，经营活动现金流净额保持稳定，为业务扩张提供坚实保障；同时，全球化布局成效初显，海外资产占比升至12.8%，在新加坡、荷兰、迪拜等核心节点布局53个项目，成为中国企业出海的重要基础设施伙伴。
需注意的是，京东产发也面临一定的经营风险。招股书显示，其客户与供应商集中度偏高，2025年前三季度来自前五大客户的收入占比36.3%（京东物流占28.7%），前五大供应商采购占比57.7%，可能影响经营稳定性；资产负债率68.2%，且流动负债净额达266亿元，流动资产仅能覆盖24.6%的流动负债，存在一定短期流动性压力；海外业务面临地缘政治、汇率波动及合规政策差异等风险，境内部分土地存在规划用途与实际用途不符的合规隐患。
京东产发此次募资将聚焦海内外基础设施拓展与服务升级，借力全球供应链重构机遇，有望巩固其行业地位，加速全球智能基建布局。
免责声明：本报告仅供时代商业研究院客户使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成所述证券的买卖出价或征价。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。本公司及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为之提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“时代商业研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
