法治面｜业主称“被代表”，昆明一小区陷物业纠纷

界面新闻记者 | 蔡星卓
界面新闻编辑 | 刘海川

老物业拒绝离开，新物业“着急”进来。昆明一小区的新老物业公司冲突矛盾持续发酵，揭开陈旧问题。

昆明市呈贡区颐明园小区业主陈启民（化名）已入住小区超10年，他回忆，2025年12月15日晚，针对新物业公司的中标结果，业主群内有人质疑业主委员会（下称“业委会”）“招标、投标违规，并涉及围标、定制和主观评分”。随后，业委会负责人在群内发布《告全体业主书（紧急通知）》进行回应，称其招标程序合法“公开、合法、有效”，并列举出原物业公司“违约事实清单”，其中包括管理基础资料缺失等。

据房产信息服务平台信息，颐明园小区于2011年竣工，开发商为云南白药置业有限公司。昆明某房产中介公司业务员透露，呈贡区属于昆明的新区，颐明园小区现售部分二手房的业主为云南白药集团股份有限公司员工。陈启民向界面新闻介绍，小区主要户型为洋房和别墅，房屋经多年买卖，住户来自全国各地。有业主统计，颐明园小区约有住户超1600户。

业主林雪华（化名）告诉界面新闻，矛盾发生前，业主们“就像一盘散沙”。目前，几百位业主开始关注此事，并开始将目光聚焦于新物业公司——成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司昆明分公司，以及进行招标工作的业委会。

签名或被“伪造”？业主质疑业委会合法性

因更换物业公司一事，业主们的疑问指向了小区业委会的成立。颐明园小区业委会成立于2022年7月，其筹备的消息曾在业主间传播，但很多人并不了解细则。

林雪华称其从知情人士处获得了一份《共同管理权授权委托书》（下称《委托书》），内含1000余名业主的“签名”，签署时间为2022年5月。根据《委托书》，这些“签名”意味着业主们将自己的权利授权给35名“业主代表”（另有6名业主被标注“需重新签署共同管理授权委托书名单”）。35名“业主代表”中，有24人被备注“白药员工”，另有1人被标注“社区工作者”。

关于授权委托的具体事宜，此《委托书》授予了“业主代表”在业主代表大会上行使表决的权利，同时还包括选举业委会或者更换业委会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事项。不过，《委托书》也写明，在业主代表大会上行使表决权之前，被授权委托人“应事先告知本人对上述事宜的处理情况，保证本人对以上事项的知情、建议、监督和表决的权利”。记者注意到，此近90页的《委托书》未加盖任何公章，难以确定由谁发起，以及表格后续被用于何处。

《共同管理权授权委托书》中规定的授权细则。林雪华说，据她了解，业委会筹备初期，曾有一位业主曾积极参与其中，后来退出。（图片由受访者提供）

陈启民透露，曾有人在业主群里发起接龙，约有120名业主确认自己从未进行任何签名授权。关于从未签字授权，或《委托书》中出现过名字但非本人所签的业主数量，林雪华表示还在统计中。她告诉界面新闻：“我在表格里找到了自己的住址和电话，但那不是我的字迹，我也从未授权‘代签’，他们把我的名字也写错了。”

根据业主自发统计，此《委托书》表格中有超过60个名字向不同“业主代表”重复授权3次，还有超5个名字重复授权了4次。“表格中还能看到其他‘错误’，如出现了实际并不存在的房号，以及房号对应的签名与真实业主姓名不符等。”林雪华补充。

2026年1月28日，界面新闻致电颐明园小区业委会现任主任贾莹娜，对方告诉记者，小区业委会是在呈贡区雨花街道办的指导和帮助下成立的。“小区业委会的成立是合法合规的，是在街道备过案的，住建局也是认可的，所有的手续也是完备的。”贾莹娜表示，业委会的筹备细节需咨询雨花街道办。记者就此事致电昆明市呈贡区雨花街道党政综合办公室，暂无回应。

业主质疑招标流程，业委会主任则表示“全程合法”

业委会合法性遭业主质疑，这直接指向了新物业公司的招标事宜。据业委会发布的公告，小区原物业昆明嘉凌物业服务有限公司的服务合同于2025年12月31日到期。

在业主们的记忆中，更换物业公司一事最早可追溯至2025年10月左右。有业主梳理发现，2025年10月7日，小区业主委员会发布了《关于召开业主大会投票的通知》，以及需业主签署的《昆明颐明园小区业主大会会议表决票》。后者授权业委会进行新物业的选聘工作。

有业主回忆，那时小区内出现了几顶征集投票的宣传帐篷，同意更换物业公司并签字可以得到免费的云南白药牙膏。陈启民回忆，部分居民家门口也被张贴了《昆明颐明园小区业主大会会议表决票》。

有业主表示：“会议表决票的核心议题是‘授权业主委员会组织公开招标选聘物业服务企业’。《昆明颐明园小区业主大会会议表决票》中第4条显示，‘授权业委会根据招标结果，与中标企业就《物业服务合同》核心条款（服务标准、收费标准、合同期限、履约保证金等）进行谈判，并将合同草案再次公示征求业主意见’是我重点关注的内容。”该业主认为，业委会并没有履行“再次公示征求业主意见”的工作。2025年12月20日，业委会秘书在业主群发布消息，公示新物业合同。“仔细阅读时发现，此合同是已于当天签订的正式合同。”该业主补充。

2026年1月底，几百位业主与业委会、物业公司的矛盾持续发酵，有业主拍摄下小区内业委会发布的有关更换物业的公告，图为颐明园小区仍张贴着的《业主大会会议表决票》和表决票《开箱计票公告》。（图片由受访者提供）

界面新闻通过中国招标投标公共服务平台搜索发现，颐明园小区物业管理招标项目（招标编号YNRD-2025-1202）的公告称，此招标项目已由项目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为其他资金业主交纳，招标人为颐明园小区业委会。公告显示，招标项目“已具备招标条件、招标方式为公开招标”，开标时间为2025年12月10日。该项目中标候选人公示显示，有3家公司成为中标候选人，最终中标人为成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司。

针对原物业合同到期、启动选聘物业服务企业的工作，贾莹娜对界面新闻表示：“我们（业委会）召开的是以书面表决方式进行的业主大会，因此在小区里面是设了书面表决的（投票）点。当时，书面表决持续了15天的时间，方便业主进行投票。”

多位业主向界面新闻表示，目前，一些业主们的诉求为：召开临时业主大会，进行业委会改选，重新选聘物业公司，并根据事实依法追究相关人员责任。贾莹娜向界面新闻表示，相关事项正通过司法途径解决。

律师：“原子化”社会之下，物业纠纷或有增多趋势

北京泽亨律师事务所律师李阳含告诉界面新闻，业委会与基层政府（街道/乡镇）是一个指导、监督与备案的关系。“根据《昆明市物业管理条例》，街道办或乡镇政府负责指导、监督业主大会的成立和业委会的选举、换届，并办理备案手续。同时，街道也有责任调解物业纠纷。”他介绍，判断业委会是否合法，核心在于其选举程序是否合法，特别是“业主代表”的产生方式是否合法。

李阳含介绍，根据《云南省物业管理规定》和《昆明市物业管理条例》，一个合法的业委会必须满足以下法定条件和程序。“首先，最关键的程序要求是业主大会成立与表决的法定‘双多数’门槛，即根据规定，选举业委会这类事项，必须由专有部分面积占比三分之二以上且业主人数占比三分之二以上的业主参与表决。在此基础上，选举结果需获得参与表决的专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的同意。”另外，李阳含还提到，选举业委会的合法性还体现在规范与透明的选举流程、强制性的备案要求、不得有“虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料”等禁止性行为。

2009至2019年，“物业服务合同纠纷”的民事案件数量趋势图（左图），以及相关案件争议焦点统计（右图，以2019年为例）。本数据基于中国裁判文书网已公开文书进行统计。（图标来源：中国司法大数据服务网）

李阳含表示，此事件的核心问题是“疑似伪造业主签名”，若属实，那么整个选举程序的根基就不牢固，业主共同决定权可能被侵害。而关于物业公司的招标流程，李阳含说，其合法性有一个最关键的前提，即招标必须经过合法召开的业主大会授权。李阳含表示，如果小区业委会选举和物业招标过程不合法，根据其情节严重程度，相关责任方可能涉及行政、民事甚至刑事责任。“如涉嫌刑事责任，通常需要公安机关立案侦查。”

李阳含介绍，针对业主、业委会与物业公司的纠纷，目前可进行规范的法律包括《民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》，另有地方性的《昆明市物业管理条例》《云南省物业管理规定》。根据实践经验，他认为，从立法原理来看，物业治理尚未突破行政法规的管理范畴。依据《立法法》确立的 “法律保留” 原则，物业管理领域的基础性法律关系已由《民法典》作出明确规定，具体实操管理事项则可通过《物业管理条例》这类行政法规予以规范。“目前而言，可通过修订《物业管理条例》、加强其与《民法典》的衔接、强化对地方立法的指导，以及完善司法解释和案例指导等方式，更好地处理相关问题。”

界面新闻搜索中国司法大数据服务网发现，根据公开文书，“物业服务合同纠纷”的民事案件数量在2009年后的10年间呈增长趋势。根据实践经验，李阳含介绍，业主与物业的纠纷较常聚焦于物业服务的标准和质量、物业费用纠纷、公共区域管理和收益、维修资金的使用等。针对颐明园小区的情况，他认为，其在一定程度上也反映了业主们此前可能没有特别强烈的参与公共治理的习惯。“原子化是城市化的结果，不同于以前的熟人社会，当今的业主们可能缺乏共同体的概念。”