房屋买卖合同成立后毁约，定金罚则不触发｜借名买房律师解读案例

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2016年初，周女士通过甲公司看中一套登记在陈哲名下的房屋（下称“一号房屋”）。因陈哲长期居住国外，其表姐王莉持授权文件，以代理人身份与周女士签订《房屋买卖合同》，并收取100万元定金，款项汇入陈哲银行账户。

一切手续看似完备。

但不久后，陈哲因父母计划回京养老，决定不再出售房屋。他主动联系周女士说明情况，并在几个月内全额退还了100万元定金。

周女士无法接受，提起诉讼，要求：

解除合同；

再支付100万元，即双倍返还定金。

她认为，陈哲“收钱又毁约”，明显违约，理应承担定金罚则。

陈哲一方则坚持：合同虽由代理人签署，但自己确实事后才补签委托书；更重要的是——定金的目的已经实现，不应再适用双倍返还。

案件一度胶着。双方对合同效力、代理权限、借名关系各执一词。尤其值得注意的是，庭审中各方均承认：一号房屋实为王莉借陈哲名义购买，属于典型的“借名买房”。

裁判结果

法院最终判决：

✅ 解除《房屋买卖合同》；

❌ 驳回周女士要求双倍返还定金的诉讼请求。

陈哲无需额外支付任何款项。

法院说理

法院首先确认，尽管陈哲的书面委托书签署于合同签订之后，但微信记录显示，他早在签约前就知晓卖房事宜，并于事后明确追认，代理行为有效，合同合法成立。

同时，鉴于房屋登记在陈哲名下且注明“单独所有”，周女士作为善意买受人，已尽合理审查义务，合同效力不受内部借名关系影响。

然而，关于定金责任，法院作出了关键区分：

双方《买卖定金协议书》明确约定：“如甲方未在约定期限内签署《房屋买卖合同》，应双倍返还定金。”

而事实上，正式买卖合同已于定金协议签署当日完成签订。

据此，法院认定：

“该定金属于立约定金，其功能在于担保主合同的订立。主合同既已成立，定金担保目的即告实现。此后因一方拒绝履行合同所产生的争议，属于履约阶段的违约问题，不触发定金罚则。”

换言之，陈哲的义务是“签下合同”——他做到了。

至于后来因家庭原因不愿继续交易，虽构成违约，但不等于要承担双倍定金责任。

此外，法院指出，周女士因合同解除所受损失（如房价上涨差额等），可另案主张赔偿，但定金罚则在此情形下依法不适用。

律师提示

这个案子揭示了一个常被误解的法律常识：

立约定金 ≠ 违约定金。

前者只保“签约”，后者才保“履约”。是否双倍返还，取决于合同条款如何约定。

签完合同再毁约，定金未必翻倍。

若定金协议仅约束“是否签署主合同”，一旦主合同成立，定金使命即终结。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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