别再被物业拿捏！内部人透底，用民法典怼到他们服软

业主张某发现自家单元的门禁卡突然失效，电梯也用不了。 物业公司直接告诉他：不交物业费就别想用。 张某多次沟通无果，最终告到法院。 法院判决物业公司必须立即恢复门禁和电梯使用，指出物业限制门禁是变相强制催费，属于违法行为。

这种场景在许多小区不断上演。 最高人民法院在2025年12月发布了5件物业服务合同纠纷典型案例，明确回应了门禁限制、物业拒退场等常见问题。 法律早已为业主撑腰，只是很多业主还不清楚如何运用。

李先生按规定缴纳物业费，但小区电梯频繁故障，健身器材损坏半年未修，夜间安保缺失导致他的电动车被盗。 他要求物业整改并赔偿，物业却以“费用已用于日常开支”为由拒绝。

《民法典》规定，业主应当支付物业费，但物业服务未达到约定标准时，业主有权要求减少费用或要求物业承担违约责任。 李先生需要收集电梯故障记录、器材损坏照片、电动车被盗的报案证明等证据，先与物业协商，协商不成可向住建部门投诉或提起诉讼。

物业公司更名后，原物业服务合同依然有效。 变更名称后的物业公司继续提供服务，有权按约定收取物业费。 业主不能因公司名称变更而拒交费用。

房屋卫生间地面坡度问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同关系，而物业费是物业服务合同关系。 业主应当向开发商主张保修或赔偿，不能以此拒交物业费。 若物业承诺维修却未履行，则另当别论。

业主未入住房屋，仍需缴纳物业费。 物业服务针对整个小区公共区域，包括保洁、绿化、安全等综合服务，业主不得以未接受服务为由拒绝支付。 物业需要维护公共设施，即使房屋空置，业主也享有潜在服务。

王阿姨发现电梯里装上了课外辅导、4S店等广告。 她疑惑：电梯是业主共有设施，广告费去哪了？

《民法典》第282条明确，利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有。 公共收益包括电梯广告、公共车位租金、快递柜投放费等，物业必须定期公示收支明细。

部分城市2026年新规要求公共收益的80%以上用于冲抵物业费或分给业主，物业只能留存20%作为管理成本。 物业若私吞收益，业主可联合要求返还。 某小区物业三年私吞50万元公共收益，业主通过诉讼追回并获利息。

单个业主不能主张返还公共收益。 公共收益属于全体业主，使用和分配需由专有部分面积占比三分之二以上业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。 业委会是行使这一权利的关键。

物业必须公示服务事项、收费标准、维修资金使用情况、公共收益账目等信息。 业主有权要求公开物业费收支明细，物业拒绝公示可向主管部门投诉或申请法院介入查询。

某小区业委会函告原物业公司合同到期后将重新选聘物业，原物业公司回函同意终止，却拒不退场，导致新物业无法进场。 法院判决原物业公司不得请求业主支付合同终止后的物业费。

《民法典》第946条规定，业主依照法定程序共同决定可以解聘物业服务人。 需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼。 业主大会决定对业主具有约束力，不直接约束物业公司。 物业认为解聘造成损失，可以另行主张。

物业服务合同终止后，原物业应在约定期限内退出小区，交接资料和设施。 在新物业或业委会接管前，原物业应继续处理服务事项，可请求业主支付该期间费用。 物业不得任性离场造成服务真空。

紧急情况下，如电梯故障、消防隐患，业委会可直接申请使用维修资金，无需等待全体业主表决。 2026年多地新规简化了公共维修资金使用流程，提高应急维修效率。

物业最怕业主懂法团结。 成立业委会是维权核心方式。 业委会能代表业主集体谈判，行使解聘选聘权、决定公共收益分配。 没有业委会，业主难以形成合力。

业主不能直接拒交物业费，而应通过取证、协商、投诉等步骤维权。 收集物业不达标证据，如垃圾堆积照片、电梯故障记录；书面要求物业限期整改；若未解决，可暂停支付费用直至问题解决。

物业不得采取断水断电、停用门禁等方式催费。 若物业实施这些行为，业主可要求立即恢复，并索赔损失。 例如因停水导致鱼缸名贵鱼死亡，或停电导致食物变质，可要求物业赔偿。

业主可向住建部门、12345热线投诉物业违规行为。 行政投诉具有强制力，部门可责令物业整改或处以罚款。 媒体曝光也能引发社会关注，促使物业解决问题。

对于服务质量重大瑕疵，业主可提起集体诉讼。 某小区500名业主联合起诉物业要求返还公共收益，物业最终主动和解。 集体诉讼成本低、影响力大，能有效施压。

物业服务差却催费积极，公共收益账目模糊不清，物业更替困难重重。 法律赋予业主权利，但业主是否真正准备好了共同管理自己的家园？