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北京翠湖玖章
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大兴、亦庄、通州的楼盘纷纷调规之时，海淀的楼盘改名了。

近日，中海中旅西山观复项目正式更名为“中海翠湖玖章”。这意味着，在取证接近一年之后，中海突然多出了一个“玖章”系产品。

海淀近期的重头戏在朱房双子，臻澐和建发·海晏双双取证，并已启动认筹，开盘在即。翠湖玖章，又一次把业界和购房人的目光拉回了海淀更北的翠湖。

更重要的是，此次中海祭出了6.5万元/㎡的“低价”，较去年开盘时直降近万元，一举创下近五年来海淀新盘价格新低。

一向高傲的海淀楼市，差点被这一操作整破防了。

01 高地价埋下的伏笔

实话实说，翠湖项目早在拿地之初，就被业界广泛质疑。原因很简单：地价拿得太高了。

去年2月22日，港中旅激战到底，最终以28.8亿元+10000平现房销售面积夺得翠湖0024地块，溢价率15%，楼面价约6.35万元/㎡。后来中海介入，主导操盘。

外界都为中海和中旅捏了一把汗。作为海淀位置几乎最偏僻的板块，翠湖项目指导价8.5万元/㎡，已然是该片区新房价格的天花板。而相隔700多米，2020年的“翠湖三杰”——万科翡翠云图、碧桂园山屿湖和葛洲坝紫郡兰园，当时限价才5.8万元/㎡。

无论是面粉和面包的价格缝差，还是周边次新房的价格锚定，都预示着翠湖项目的利润空间被压缩，操盘手们必须精打细算。

压力可想而知。

02 清一色纯四居的得与失

中海在产品还是很自信的。前身西山观复共规划6栋住宅楼，322户，10-11层，楼栋分布是行列式布局，楼间距近56米。

项目户型高端而纯粹，没有小户型，只有140、145 、165㎡三个户型，全四居，总价1200万起步。没有黑科技，得房率一般，79%-80%，好在户型方正，南北通透，客厅全部落地窗。

2024年6月20日，中海翠湖玖章拿到预售许可证，1、2、3、4、6＃住宅楼（除了5＃现房销售）合计256套房源入市，住宅拟售价格在8.2万/㎡-8.58万元/㎡区间。

6月28日开盘。开盘之初，其均价尚算坚挺，当月网签4套，均价8.04万元/㎡。其后，出现明显降价轨迹：2024年9-10月，网签10套，均价7.8万元/㎡；到了今年3月，网签3套，均价跌破7万，至6.796万元/㎡。

截至6月12日，接近一年时间，签约47套，整体成交均价已降至7.65万元/㎡，单价仅比楼面价6.35万元/㎡高出1.3万元/㎡。

而此番改名＋降价祭出的最低6.5万元/㎡，更是每平米仅比楼面价高出1500元。不难预计，未来成交均价还会继续下降，“赔本”似乎已成定局。

好消息是：这47套中，有5套是在换名之后的最近两周里网签的。或许，中海的降价策略正在奏效，“以价换量”给翠湖玖章带来了新的转机。

03 地段、产品和价格的博弈

翠湖玖章的价值支撑点，主要在于其所在的海淀北部翠湖科技园规划。

作为中关村科学城北区的核心组团，翠湖科技园聚集华为北研所、龙芯中科、中国航天等科研机构，单华为在翠湖的规模就超8000人。商业配套方面，海淀大悦城距项目约5公里。

按照街区规划，翠湖玖章处于翠湖组团的产居共享服务中心。也就是说，项目所在区域既有“产”又有“居”，是名副其实的“产城融合、职住平衡”之地。

产业和未来预期固然不弱，但翠湖玖章的短板也很明显：一是相对于城市界面更成熟的永丰和西北旺，确实是偏远了一点；二是项目不临铁，距离地铁16号线稻香湖、屯佃站都超过了2公里，出勤略有不便。

更尴尬的是，以翠湖的区位，按照单价6.5万元/㎡，即便是最小的140㎡户型，也在900多万，总价依然不便宜。

换句话说，翠湖玖章网签慢，去化难，有地段偏僻的原因，更主要还是自身产品和之前房价缺乏足够的吸引力。

04 没有退路的中海

与大兴、亦庄、通州的几个调规的楼盘不同，翠湖玖章不涉及到产品规划，仅限于更名，属于玄学的范畴。

不过，升级为中海高端产品线的“玖章系”，翠湖显然需要在软实力上有所表现。据可靠消息，其装修标准将有所提升。

换句话说，即便“赔本”已成定局，中海依然会义无反顾地加大投入，以保住“玖章系”高端大气上档次的品牌。

在海淀翠湖这盘棋上，中海没有退路可言。

当然了，几经波折的销售，并不太影响项目的实际进度。按照计划，翠湖玖章预计2026年中旬交房。按照目前的去化速度，后期房源在推广时可以再加一个标签：准现房。

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