李嘉诚的预言或许已应验？若无意外，2026年楼市或将面临3大转变

2026年1月，北京的气温已经降到零下，但比天气更冷的，是人们对楼市的信心。中原地产的监控屏上，二手房报价指数飙到20.0%，不少人以为春天来了，结果成交价却在下滑，买家更谨慎，卖家更不甘心，一场“报价高、成交低”的博弈正在上演。

比这更讽刺的，是十年前被嘲笑“看不懂中国楼市”的李嘉诚，如今成了最清醒的那个。早在2013年，他就开始悄悄卖掉内地资产，2017年更是公开指出楼市将大幅调整。他究竟看到了什么？今天的楼市，是否真的到了转变的临界点？

过去几年，买房的人几乎是咬牙上车。年轻夫妻掏空六个钱包，父母卖房、刷卡、拿公积金，只为凑够首付。从2021年开始，调控加码、信贷收紧、房企爆雷，楼市正式进入下坡道。一线城市普遍下跌三四成，二三线城市直接腰斩，有的房子甚至只剩首付款的价值。

李嘉诚的动作其实早有预兆。2013年卖广州项目，2014年出手上海南京物业，2015年全面撤离内地市场，2016年停止拿地。那时候舆论一边倒，笑他“卖早了”。但他并不在意溢价空间，宁愿七折卖出，也要迅速回笼现金，锁定几百亿资金，彻底清空风险敞口。

事实证明，他不是保守，而是看透了周期。

2022年，全国商品房销售面积暴跌，成交跌至谷底。房子从“硬通货”变成“库存”，中介挂半年都没人问，高杠杆成了枷锁，流动性才是最大问题。

政策当然没闲着。2023年限购松绑、利率下调、购房补贴一波接一波，但市场没起色。大家心里都明白，涨不动了，房子未必还会成为财富跳板。

2024年，一线城市的二手房刚有点成交放量，就有人喊见底反弹，可价格该跌的还是在跌。2025年成交量好看了一些，靠的却是“以价换量”。

楼市的信仰开始崩塌。

这一轮变化，最明显的受益者，竟是曾经被嫌弃的“老破小”。过去大家吐槽它楼龄老、没电梯、没车位，但现在，它变成了“避险资产”。

总价低、地段好、配套齐全、学区稳，尤其对刚需来说更容易上车。国家也在大力推动改造，电梯、停车位、管线更新一步步推进，不少老房子焕发新生。

2026年，租房也成了主流选项之一。

根据《租房蓝皮书》数据，35岁以上的租客占比比2021年还高，很多人即使到了传统的买房年纪，也选择不背债、不做房奴。90后、00后更倾向于花钱提升生活体验，不少人干脆“躺平”，租房住得自在。

他们不再急着买房，而是选择观望。

一边是购房观念在转变，另一边，政策也在悄悄调整。2026年1月中旬，央行将商业用房购房贷款首付比例从50%降到30%，看似鼓励买商办，实则是为了解决库存、缓解金融压力。很多商办物业空置率高、租不出去，成为银行的坏账隐患，降首付只是“止血”手段。

与此同时，转手住房的增值税从5%降到3%，换房个税退税政策继续延长，公积金贷款利率也连续下调，这些都让市场逐渐回暖。房子更容易卖了、买家成本也低了，二手房议价空间明显缩小。

但市场仍处于深度调整期。开发商普遍谨慎，投资额继续下滑，优质土地不敢随便拿，烂尾风险依然存在。在这种状态下，楼市出现了三大明显转变。

一是“有没有”已经不重要，“好不好”才是关键。

过去只要能买上房就是赢家，现在房子早就不稀缺了，人均住房面积破了39㎡，真正缺的是“好房子”。大家买房开始看户型、学区、物业、通勤，甚至绿化率。改善型需求成为主流，年轻人越来越倾向于租房。

2025年出台的《住房租赁条例》也让租房这件事终于摆脱了“过渡期”标签，成了长期生活方式的选择。这不是理念升级，而是现实倒逼。

二是房子不再是金融工具，而是生活工具。

过去房子是财富的杠杆，是资产的“放大器”，但现在，它更像是一种风险转移池。你有房不等于你能出手，资产不等于流动性。

2025年数据显示，70城二手房价格同比下滑6.1%，北京、上海成交量靠“以价换量”勉强维持。政策的转向也很明显，“保交楼”成为优先任务，750万套难交付住房被优先保障交付，保障房也在加快推进。

三是“大水漫灌”的刺激手段，逐渐退出历史舞台。

存量市场正在成为主战场，楼市进入结构性重构阶段。城市之间分化明显，像上海、杭州，优质房源依旧坚挺，但三四线城市依然疲软，开发商投资意愿持续下滑，房地产开发投资同比下降17.2%。

房子的定义也发生变化。绿色、智慧、舒适、安全，成了“好房子”的新标准，而那些没有配套、没有交通、没有未来的“空心房”，即使便宜，也没人想碰。

在这个背景下，房企的打法也变了，从拼规模转向拼产品、拼运营，新房不再盲目铺量，而是注重品质和差异化。开发商也把目光放到了长租公寓、酒店式公寓等租赁市场，满足不同人群需求。

李嘉诚当年选择退出楼市，不是因为不看好中国，而是他更看得清周期。他舍弃的是账面利润，换来的是资金安全。当别人冲进市场时，他选择抽身，这种操作，不是追求暴利，而是提前避坑。

2026年，楼市还在“磨底”，但信号已经越来越清晰。高杠杆的时代已经过去，盲目加杠杆买房的人，正经历资产缩水与流动性枯竭的双重打击。租房成安全垫，“老破小”成保值锚，房子从神坛上回归生活本质。

楼市这场剧变，还没结束，但规则已经变了。少一些幻想，多一些算账，守住现金流，保障睡得着觉的底线，才是这个时代最稳妥的选择。

2026年的楼市，不再是暴富的跳板，而是回归理性选择的真实写照。李嘉诚早年撤退的智慧，如今成了现实的注脚。对于普通人而言，买房不再是唯一选项，租房、老破小、好地段、低杠杆，才是真正适合这个阶段的策略。