法拍房市场分化加剧，越贵房源越好卖

曾经浙系“四小龙”之一的德信中国创始人旗下杭州豪宅遭法拍抵债，较起拍价溢价约58万成交。除此之外，深圳华侨城纯水岸一栋别墅成交单价达57万元/平方米、北京朝阳区景林路9号院的独栋别墅以1.43亿元成交……

核心城市高价法拍房扎堆成交，已经成为法拍市场上的一抹亮色。据中指研究院数据，2025年全年成交总价Top500房源中，约400套分布在深沪京广杭五个城市，占比约8成。这些核心地段的稀缺豪宅，如上海老洋房、深圳顶豪因地段不可复制性受高净值买家争抢，溢价显著。

整体来看，法拍市场当前呈现出降温的态势，挂拍量、成交量、成交金额均呈下滑态势，并且参拍者也更倾向于在价格更具吸引力的二拍阶段出手。业内认为，后续司法拍卖仍将是房地产风险资产处置的主渠道。

稀缺豪宅被争抢

德信中国创始人胡一平被拍卖的房产是杭州老牌一线江景豪宅，毗邻钱塘江，建面约377平米，为上下跃层。由于此前的一笔债权问题，该处抵押房产被公开拍卖，起拍价为3141.4万元。1月下旬历经5轮出价，该房产最终以3199.4万元敲定成交，溢价58万元。

核心城市的豪宅溢价成交，在过去一年的法拍市场里并不罕见，且时常引起广泛关注。

2025年10月底，深圳南山区华侨城纯水岸的一处独栋别墅法拍出让，建面639.35平方米，是小区内独栋别墅中面积最大的户型，三面临湖，起拍价约2.15亿元。该处房产吸引6名买家报名参拍，共有超19.2万人次围观。历经118轮竞价后，以69.5%的高溢价率成交，总价3.65亿元，刷新了住宅法拍房成交价最高纪录，单价约合57万元/平方米。

同样是在2025年10月，北京一天内有4处顶豪法拍成功，其中一套朝阳区景林路9号院的别墅以1.43亿元的总价成交，溢价率约40%。该次拍卖吸引超2万人围观，10位竞买者出价149轮后成交。

一线城市核心地段的稀缺豪宅受高净值买家争抢。根据中指法拍数据监测，2025年全年成交总价Top500房源集中在57个城市，而深、沪、京、广、杭5个城市的成交量就占了约 400套，占比高达80%。

其中，第一梯队深圳（119套）、上海（117套）、北京（115套），总计成交约351套，占比达70.2%。这一成交比例远超其他城市，是高价法拍房源成交核心，形成了“断层式”领先。

58安居客研究院院长张波分析称，从这些高价房的区位特征看，2025 年成交的超亿元法拍房均位于一线城市的核心板块，包括上海陆家嘴、深圳南山等，这些区块本身的高端盘市场供应量小，且具备极强的不可复制的配套资源，一直以来都较为容易走出独立行情。

明源不动产研究院首席研究员艾振强也认为，法拍市场高价房源成交火热与当前市场环境下，豪宅仍表现坚挺的现象一致，反映了当前房地产市场深层次的结构性变化。

“随着当前各地新房市场限价放开，一线城市核心地段的豪宅单价纷纷突破天花板，而占据一线城市核心地段的法拍豪宅存在折价捡漏的机会，也会引发各路买家的追逐。”艾振强表示。

中指研究院相关负责人也指出，这些法拍房源在一拍阶段的起拍折价率通常在7-10 折，高价房源在折扣之后更具有吸引力。同时，优质不动产具有较强的抗通胀和保值能力，相较于普通房源价格承压更强，价值稳定性更强，也是高净值人群优化资产配置的重要选择。

足够折价才能成交

尽管高价房源成交火热，但法拍市场整体仍呈现降温的态势。

中指院数据显示，2025年全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量71.9万套，同比下降6.6%，最终成交拍品数量为16.9万套，同比下降4.4%，总成交金额2536.2亿元，同比下降23.6%。

从成交阶段来看，参拍者更加倾向于在更有性价比的二拍阶段出手成交。一般情况下，法拍可分为一拍、二拍、变卖等阶段，一拍流拍结束后需进行二次挂拍，二拍仍流拍情况需在申请执行人确认后进行变卖。其中，一拍起拍折价率（挂拍价/评估价）在0.7-1之间；二拍继续降价，起拍折价率在0.56-0.7之间。

中指院统计显示，2025年在一拍阶段成交的拍品共6.6万套，占成交总量比重为38.9%；而二拍阶段成交7.9万套，占比46.9%，是核心成交渠道。

参与者越发谨慎理性的表现从成交折价情况上亦可窥见一斑。据克而瑞监测，2025年8月11日，法拍房成交折价率连续3个月走高，达到33.2%，仍需足够折价才能顺利出让。即便是上述高总价成交的豪宅法拍房，相较评估价抑或周边二手房也有所折扣。例如深圳华侨城纯水岸的一套别墅曾在中介平台挂牌单价约65万元/平方米，高于上述房源成交价。

对于市场的降温趋势，中指研究院相关负责人认为，从监测的法拍数据看，2023-2024 年法拍房市场经历了一轮集中入市高峰，抵押房产等不良资产房源集中上架，推高了市场规模。进入 2025年，前期积压的不良资产已阶段性出清，新增可处置房源数量有所减少，导致挂拍量同比下降。

值得一提的是，2025年的法拍市场上还出现了“一元起拍”的房源，例如山东威海的乳山海景房，宁波、苏州、南宁的“特价房”等 。

克而瑞表示，该部分房源是在二手房交易流速下降的情况下，为了加速周转效率，部分房东选择通过法拍渠道试水。该现象在2025年越发普遍，至11月已有超9%的法拍成交房源属于正常买卖的普通资产。

业内认为，后续司法拍卖仍将是房地产资产处置的主渠道。第三方平台瑞联资信预计，2026年法拍市场的成交效率与价格端或仍将承压，市场整体将延续以价格让渡为支撑的运行格局。