装修几面墙就被判“危房”？重庆万州别墅案撕开司法鉴定黑幕

撰文| 巫英蛟 刘虎

买房掉坑已经够惨了，但张建民遭遇的，却是“坑上加坑”。

2018年，他在重庆万州花400万元购入一套别墅，既办不了产权证，也退不了房、拿不回钱。起诉维权后，等来的不是对合同纠纷的裁判，而是一纸“危房鉴定书”。卖家委托的鉴定机构将结构完好的房产评定为“C级危房”，并将原因归咎于张建民的装修行为。

此后五年，这份鉴定意见成了万州区法院反复援引的理由：既不允许重新鉴定，也回避对合同解除这一核心争议作出实质审查。房屋在诉讼期间被查封、抵债、转手，张建民的购房款和房产，一并消失在漫长的司法程序中。

案涉别墅

直到重庆市第二中级法院两次发回重审，重新鉴定明确认定涉案房屋并非危房，并最终判决卖家返还购房款，这场持续多年的司法拉锯战才得以收场。回头看，这原本是一宗法律关系并不复杂的房屋买卖纠纷，却被拖成了一场长达五年的司法“消耗战”。

这起案件不仅让张建民一度陷入“钱房两空”的困境，也撕开了司法鉴定乱象的一角。如今，他将矛头对准曾深刻影响裁判走向的鉴定机构。他要讨一个说法。

01

虚假鉴定引发的司法拉锯战

2018年6月，重庆市民张建民从男子周云手中购得一套建筑面积628平方米的别墅。一个月内，张建民付清全部房款，并进场进行基础装修。

张建民随后发现，该房屋在出售前已被周云抵押给他人，而这一关键信息在交易过程中被刻意隐瞒，致使房屋始终无法办理产权登记和过户手续。双方签署的《房屋转让协议》中，周云曾明确承诺该房屋“未出售、未抵押、未出租”，并约定如有违反，由其承担全部法律责任。

张建民随即联系周云，对方表示将设法解除抵押。然而事态并未朝着解决方向发展。2020年10月9日，周云反而向法院申请查封涉案房屋。后又因开发商涉多起债务纠纷，该别墅多次被司法查封、轮番冻结。张建民由此彻底失去办理产权证的可能。

2023年7月，万州区法院裁定以约263万元的价格，将该别墅以物抵债给第三人。张建民支付的400万元购房款，最终换来“钱房两空”的结局。

张建民提起诉讼，请求解除购房合同并返还购房款。这本是一宗法律关系并不复杂的民事纠纷，却在法院的审理中出现了出人意料的反转。

2021年12月8日，万州区法院作出一审判决，未就合同解除这一核心争议进行实质审理，径行驳回张建民的全部诉讼请求。判决的重要理由之一是：涉案房屋已被鉴定为“C级危房”，在危险排除之前无法返还。而房屋被认定为“危房”的原因，则被归咎于张建民收房后的装修行为。

案涉鉴定意见书

这一结论令张建民难以接受。他表示，自己仅进行过有限的基础装修，并在发现抵押问题后立即停工，根本不可能对房屋结构安全造成实质性破坏。

“危房”结论源自重庆建设工程质量监督检验中心有限公司（下称“重庆工程质检中心”）出具的鉴定意见，该机构认定涉案房屋为“局部危房”。鉴定费用4万元，由出卖人周云支付。

张建民对该鉴定结论提出多项质疑，并依法申请鉴定人员出庭接受质询，同时请求重新鉴定，但上述申请均未获得法院支持。鉴定机构未出庭说明，法院亦直接采信该鉴定意见作为裁判依据。

一份由卖方付费委托的“危房”鉴定，被法院采信为关键证据；而买方提出的质疑与重新鉴定请求，则被全部排除在外，案件审理明显偏离正常轨道。

张建民提起上诉。2022年4月11日，重庆二中院裁定指出，原审认定事实不清、程序违法，一审未就核心争议进行实质审理，遂撤销原判并发回重审。

重审后，万州区法院虽然判决解除合同并返还购房款，但仍坚持认定涉案房屋为“C级危房”，并据此从返还款项中扣除所谓“修复费用”53万余元。该费用来源于法院委托重庆平正保险公估有限公司出具的评估报告，鉴定费用为3.5万元，同样由周云支付。

张建民不认可该评估报告，认为其严重失实，部分结论明显违背基本事实与常识。但庭审中，鉴定机构及法院均未作出实质回应。

2023年12月29日，重庆二中院再次将案件发回重审，并明确指出，万州区法院拒绝重新鉴定的做法，违反最高法关于民事证据的相关规定。随后，万州区法院同意启动重新鉴定程序。

重庆二中院两次将案件发回重审

2024年9月，重庆重大建设工程质量检测有限公司出具新的鉴定意见，认定涉案房屋结构安全性等级为BSU级，并未构成显著或严重安全隐患。现任房屋权利人因准备出售房产、另行委托的第三方鉴定机构，亦得出一致结论。

至此，“C级危房”的鉴定意见被彻底推翻。为此，张建民额外承担鉴定费用累计逾15万元。法院最终确认，因周云未能协助办理产权登记，张建民依法享有解除合同的权利。

2025年4月，重庆二中院作出终审判决，判令返还张建民购房款400万元，并赔偿其部分装修损失27万余元。

从2020年起诉到2025年终审落槌，这起并不复杂的购房纠纷，历经五年反复诉讼，才最终尘埃落定。张建民认为，两家鉴定机构在案件中存在故意出具虚假鉴定报告的行为，直接导致其长期维权、反复诉讼并承担高额经济成本。“这件事，必须要有个说法！”

02

“C级危房”从何而来？

那么，案中这份关键的“C级危房”结论，究竟是如何被鉴定出来的？

当初，张建民起诉周云要求解除房屋买卖合同、返还购房款。周云随即另行提起反诉，要求继续履行合同，并主张由张建民赔偿装修损失。在该反诉案件中，周云向法院申请司法鉴定，由重庆工程质检中心对涉案房屋结构安全性进行鉴定。随后，该机构出具了将房屋评定为“C级危房”的鉴定意见。

但问题在于：周云提起的反诉，后来经由其本人申请撤诉，案件并未进入实体审理阶段，依法也未发生法律效力。

“按通常司法规则，该案中形成的鉴定意见亦不应继续作为裁判依据使用。”然而，张建民发现，这份伴随撤诉而失去载体的“C级危房”鉴定报告，却被直接“移植”进张建民诉周云的主案审理之中，并被主审法官魏欣照单全收，成为否定合同解除、驳回退房退款请求的重要依据。

张建民不理解，自己接手房屋后进行的装修，从未拆除或破坏任何承重结构。涉案房屋为独栋别墅，装修主要集中于一般墙体处理与门窗调整，且严格依照专业装修公司施工图实施。装修工程尚未完成五分之一，即发现房屋已被设定在建工程抵押、无法过户，随即全面停工。

“我头一回听说，简简单单装修一下就能把房子整成危房！”张建民说，在鉴定现场，鉴定人员仅以铁锤敲击混凝土构件后即草草结束勘测。更令其难以理解的是，“鉴定报告还将原本以钢筋混凝土梁柱承重的结构，错误认定为以砌体承重的混合结构房屋。”

张建民还提出，该次司法鉴定过程中存在多项严重背离中立、客观原则的异常情形。譬如，小区出入口监控在鉴定时段被关闭，相关录像事后被删除。

张建民称，现场勘测结束后，周云和鉴定人员田强、喻猛各自驾车一前一后，疑似拟共进晚餐，“我发现上述人员行踪并进行跟随后，鉴定人员与周云才分别驾车离开。”

案涉鉴定人员

张建民认为，鉴定人员与申请人之间的密切接触，加之现场监控异常关闭的情形，已足以对鉴定意见的独立性、公正性与专业性产生合理怀疑。而案件后续的发展，则进一步放大了这份“C级危房”鉴定的争议性。

在涉案房屋解除抵押登记后，因案外人夏某平申请诉讼保全，该房屋经法院裁定以物抵债，转移至夏某平名下。后来，夏某平在出售房屋过程中，委托检测。因重庆工程质检中心此前出具的“危房鉴定结论”，导致房屋交易受阻。为核实房屋实际状况，夏某平另行委托了一家机构。

检测完成后，其被明确告知，涉案房屋并不属于危房。但在测试中心内部申请出具检测报告并加盖公章时，工作人员发现，同一系统内的检测中心此前已就该房屋出具过“危房”结论。

“测试中心随后与夏某平沟通称，从检测结果看，房屋本身不构成危房，原检测结论存在问题。但鉴于双方同属一个检测系统，无法再以‘危房标准’形式出具相反结论，只能按照‘民用建筑检测标准’出具报告。”

张建民称，夏某平坚持要求测试中心按照危房标准出具鉴定结论，但该中心工作人员未予同意，最终仅按民用标准出具了“BSU级”检测结论，意味着“房屋承载能力满足规范要求，整体安全性未构成显著隐患”。

案件再次发回重审后，法院又与当事人三方共同选定重庆重大建设工程质量检测有限公司，对涉案房屋进行重新鉴定。该公司出具的鉴定意见同样认定，房屋安全性为BSU级，尚不显著影响整体安全。

两次独立鉴定结论，均否定了此前“C级危房”的判断。张建民还称，其就该“C级危房”鉴定报告专门咨询了建筑专业相关教授，并于2026年1月形成了一份针对鉴定结论技术缺陷的书面分析意见。

专家组一致认为，“C级危房”鉴定报告未依法完成房屋原始资料调查、现场系统查勘、检测方案制定及必要的结构验算分析，亦未对实体结构和构件实施定量检测，其危险构件认定主要依据定性描述，缺乏客观检测数据支撑。

在具体判定中，多项构件危险性认定未达到《危险房屋鉴定标准》规定的危险判定条件，部分判定情形亦不属于该标准规定的危险点类型，构件危险性判定依据不足或适用标准错误。

基于前述错误形成的危险构件统计数量存在偏差，进而导致楼层危险性比例计算失真，最终致使房屋整体危险性鉴定结论缺乏事实和技术基础。

“这份‘C级危房鉴定意见’，就像医生没给病人量体温、没拍片、没做化验，只是远远看了几眼，就直接下结论说人‘病危’。”一位专家说，“等到真正懂行的医生逐项核对时才发现，说‘器官受损’的地方，其实只是皮外伤；说‘功能衰竭’的指标，根本没测过；说‘达到危险阈值’的数据，从未算过；最后连‘重症器官数量’都算错了。”

03

价格评估多次“无中生有”

然而，在“C级危房”鉴定结论的配合之下，周云又向万州区法院申请对案涉房屋所谓的“修复费用”和“恢复原状费用”进行评估鉴定。法院随后选定了评估鉴定机构。

张建民称，重庆平正保险公估有限公司出具的价格评估意见书，严重背离房屋交付时的客观事实，评估内容中存在多项“无中生有”“明显失实”的情形。

尽管案件各方当事人均对该评估报告提出强烈质疑，并依法申请鉴定机构重新进行现场勘察、派员出庭接受质询，但评估人员房光明、张帅始终拒绝出庭说明，法院最终仍对该评估结论予以采信，并据此直接作出裁判。

张建民指出，该评估报告首先罔顾案涉小区房屋交付时并未安装窗户这一基本事实。开发商牟建兴向法院提交的《建筑竣工说明》中明确载明：“门窗、楼梯栏杆为用户装修时二次自选”，即房屋交付时并无窗户。然而，评估意见书仍将“三层楼窗户恢复费用”强行计入评估范围，评估面积达132.76平方米，金额高达8.5万余元。

开发商亲自出面证明房屋交付时并无门窗

类似问题亦出现在“恢复原有铁艺大门”项目中。案涉别墅交付时并无任何大门，仅设有立柱，有原始照片及现场比对为证。但在评估意见书中，“恢复铁艺大门”仍被作为独立项目列入，金额约8000元。

在“1楼地面抬高砖拆除”项目中，评估报告认定的拆除体量为56立方米。张建民在咨询专业施工人员后指出，该体量相当于约3万块砖，明显不符合现场施工情况，经实测与计算，实际拆除体量约为3.95立方米，与评估结论相差悬殊，虚增费用超过1.5万元。尽管张建民多次提出复核和重新鉴定申请，该评估结论却仍被法院采纳。

张建民表示，包括上述“无中生有”“重复计算”“明显违背常识”的评估项目在内，对《评估意见书》逐项核算后，其认为可明确扣减的虚假费用合计达22.6万余元，占评估总金额的42%以上。

案涉房屋装修之前无大门、无门窗

张建民认为，法院在明知评估结论存在明显事实和逻辑漏洞的情况下，仍对其全盘采信，直接导致案件裁判结果失真。

04

当事人追责鉴定机构

在耗时五年有余的房屋买卖合同解除纠纷中，万州区法院先后采信的“C级危房”鉴定意见以及“修复费用评估报告”，成为案件反复拉锯、久拖不决的重要原因。

据张建民统计，围绕该案前后共启动五次司法鉴定与评估，支出的鉴定费用累计高达二三十万元，加之长期诉讼产生的律师费、差旅费等各类成本，司法程序反复空转，社会资源被大量消耗。

张建民认为，该案所暴露出的核心问题之一，在于法院对司法鉴定机构的准入、使用与监督机制存在明显缺位。在缺乏有效审查与纠错机制的情况下，鉴定意见被反复采信，甚至左右裁判走向，最终损害的不只是个案当事人的权益，也包括司法裁判本身的公信力。

2025年7月30日，张建民以“司法鉴定机构故意违法出具虚假鉴定、评估报告”为由，向万州区法院提起诉讼，将重庆建设工程质量监督检测中心有限公司和重庆平正保险公估有限公司告上法庭。

万州区法院

在《起诉状》中，张建民提出三项核心诉讼请求：一是判令两被告赔偿其因虚假司法鉴定、评估行为所造成的直接经济损失共计17万余元；二是请求法院依法暂停两家机构的司法鉴定委托资格，并向行业主管部门发出司法建议，将其从法院司法鉴定名册中除名；三是请求依法追缴、没收两被告因出具虚假司法鉴定、评估报告而收取的鉴定费用。

该诉状写道：

“司法鉴定机构收取不菲的鉴定费用，却对出具虚假错误鉴定意见不承担任何法律责任，严重违反了《民法典》的权利义务责任平等的原则。俗话来讲就是：司法鉴定机构岂有光收钱不办事，办错事了还不承担任何法律责任的道理？天底下岂有这种稳赚不赔的买卖？

“西方法律谚语有云：‘凡权利必有救济，无救济则无权利’。如果司法鉴定只有市场化准入门槛，却没有司法监管惩处，那如此乱象必将戕害司法公信力，必将严重损害社会主义法制建设。人民法院作为与司法鉴定机构联系最紧密的司法审判机关，应当对此弊端丛生的司法鉴定乱象刀刃向内，首先问责。”

目前，该案已由万州区法院立案并完成首次开庭审理，下一次开庭时间定于2026年2月4日进行。原告欢迎各新闻媒体及社会各界人士前往旁听，并关注案件将如何裁判，司法鉴定机构是否需要为其鉴定行为承担法律责任。