如何拆解包租风险？这场活动干货满满！

1月23日下午，包租模式城市更新避坑经验分享沙龙在江宁区银城INC中心成功举办。

本次活动由南京商业地产商会指导、南京亚创商业管理有限公司主办、南京觅向设计有限公司协办，本次活动吸引项目开发、资产管理、园区运营、设计服务等领域四十余人参加。活动由南京商业地产商会副秘书长王雪主持，秘书长顾蔚蔚出席本次活动。

YC商管创始人谭宁以《包租模式 城市更新避坑经验》为题进行分享，他首先抛出城市更新中存在的美好幻想与残酷真相，希望城市更新从业者打破认知局限性，在项目立项前先建立冷静预期。

谭宁随后结合其20年实战经验，从体检、定位、合作模式、经济测算、工程策划、主理人招商六大模块，拆解包租模式中的风险与谈判策略。

项目体检是为了更好的防控风险，谭宁强调，接手项目前必须核查产权性质、土地年限及产权人关系，摸清完整的政策审批路径，尤其要警惕诸如加固与电力增容等隐蔽工程的成本。谭宁直言，做城市更新定位要“少抄袭标杆、多务实本地、少一点情怀、多一些数据”，做好在地消费者和商户的数据调研，为项目决策提供详实依据。合作模式的选择直接决定风险等级，谭宁将其分为整体租赁、保底分成、投资分成和合资运营四类，并强调要控制冷区的底租，作为项目获取底价的初始谈判参照。招商方面，谭宁认为优秀的主理人应该是线上和线下双重的KOL领袖，能够通过自己的号召力不断赋能一店、二店和三店，并通过运营管理和审美培养出更多的优秀人才。

觅向设计创始人张创业以《消失的办公——办公空间的产品化研究》为题，从产品化视角，探讨办公空间氛围重塑的价值。张创业结合自身客户反馈发现，当前办公市场大客户缩减、小客户需求升级，不仅追求性价比，更看重情绪价值与空间质感，倒逼办公产品进行场景化革命。张创业指出，办公空间应体现 “标准化兼顾定制化”，通过 “创意化工区 + 标准化户内” 的组合破局——公区承担审美体验，以酒店、商业空间的设计逻辑营造氛围；户内聚焦高效工作，严控成本并保障私密性。他强调，办公用户有审美权，创新并非堆砌高端材料，而是通过合理搭配与场景重构，在同等成本下提升空间质感。

活动结束后，参会嘉宾还共同参观了天元汇谷项目，项目位于天元西路沿线，紧邻江宁区最繁华的百家湖商圈。总体量约3万方，规划花园办公“那山OFFICE”和商务配套“光合PARK”，打造低密度森系办公空间和主理人商业，目前正在对外招商中。

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法