量价双爆！三亚楼市热度空前，房价再涨3.5%点燃购房潮！

2026年开年，三亚楼市像一台开足马力的发动机，在寒冬中喷薄出灼人的热浪。 四周时间，销量一周比一周高，房价一环扣一环涨。 1月19日至25日这一周，三亚商品房住宅成交415套，揽金超过17.8亿元，创下近期新高。

剔除安居房，纯粹的市场化商品住房成交361套，环比增长30%。 此前三周，这类住房的成交数据已经从128套、179套攀升至277套。 上涨的不只是销量，还有房价。 上周三亚市场化商品住房均价约35840元/平方米，环比上涨3.5%。 海棠湾、崖州湾的高端项目批量成交，推动市场热度持续走高。

在全国多地房地产市场仍在调整的背景下，三亚走出了独立的“量价齐升”行情。 2025年1-5月，海南全省房屋销售面积同比上涨16.8%，销售额同比上涨35.5%。 三亚贡献巨大，同期销售房屋91.81万平方米，成交金额281.31亿元，折算房价约30641元/平方米，同比大涨37.7%。 这股势头在2025年下半年得以延续，前三亚新房均价攀升至约29906元/㎡，较去年同期上涨28.99%。 进入2025年8月，三亚单月房价一度飙升至38807元/㎡。

三亚楼市的热度具有鲜明的结构性特征，高端住宅是绝对的主力。 2025年前五个月，均价超过3.0万元/平方米的项目成交面积占比达到43.5%，而去年同期仅为23%。 海棠湾的中旅馥棠公馆、海棠悦府、保利海晏，以及三亚湾的万科三亚湾、吉祥16号等高端项目热销，直接拉动了整体房价。

上周的数据也印证了这一点，海棠悦府备案46套，崖州湾科技城的金茂天鹭满湾备案37套，中旅馥棠公馆备案35套，分列成交榜前三。 这些项目不仅提供居住空间，更整合了顶级酒店、私立医院、国际学校等配套，构建了封闭的高端生活圈层。

海南全岛封关运作进入倒计时，是推动市场预期的关键因素。 封关后，海南将实行“一线放开、二线管住”的管理制度，零关税、低税率等政策红利逐步兑现。

这使得三亚的高端房产，在投资者眼中逐渐具备了“离岸资产”的属性，成为全国乃至全球高净值家庭配置资产、对冲风险的一个选项。 购房群体也因此发生变化，从过去以岛外中产阶级为主转向如今的高净值家庭和看好自贸港前景的资产配置者。

土地市场的演变是理解三亚楼市的重要线索。 2018年海南开始去地产化后，曾大幅减少甚至停止土地供应。 三亚在2021-2022年连续两年住宅用地零供应。 供需矛盾日益突出。 转折发生在2023年，三亚开始加大住宅用地供应力度，土地交易市场热度急剧攀升。 优质地块竞争异常激烈，地王项目频繁涌现。

三亚湾在一年半时间内，地王纪录被刷新了四次。 2024年年底甚至出现过“一块地拍了16小时、叫价1064次”的事件。 2025年，保利、大悦城、方大等央企和民企继续在三亚积极补仓。 这些新增土地供应，也在2025-2026年转化为集中入市的新项目。

强大的外部购买力持续涌入三亚市场。 山东客户曾在大华锦绣海岸项目一次性购买上百套小户型商办产品。 海棠湾的华润海棠悦府出现过一位来自西北能源大省的客户，一次团购7套房，总金额高达6457万。

三亚楼市是典型的“外向型”市场，外地购房客能占到市场的八成以上。 高端楼盘的项目客源，九成以上来源于北京、上海、河北、天津及西北等省市。 政策层面也在助力，非限购区社保要求降低、限售年限缩短、首付比例降至15%以及“双15%”税收优惠等措施，降低了购房门槛和交易成本。

火热并非市场的全貌。 这种“量价齐升”是结构性的，主要集中在三亚、陵水等核心城市的核心地段的高端项目。 海南的非核心城市、以及核心城市的普通住宅和老旧小区，价格依然承压。 陵水在2025年8月就因为成交重心转移至价格较低的县城区域，出现过单月均价环比下跌30%的情况。

开发商的心态也显得“谨慎乐观”。 2026年春节旺季，三亚预计推出15个新项目，总货值近500亿元。 但产品设计上，更多项目将基础户型控制在110平方米左右，有意降低总价门槛。 在定价上，新项目也比去年更为克制，战略上乐观，战术上谨慎。

当北方寒意正浓时，三亚的海滩上阳光炽烈，楼市的温度计似乎也失去了刻度。 一周361套市场化商品住房的成交，3.5%的房价环比涨幅，这些数字勾勒出的图景清晰而尖锐。

然而，这场由封关预期、稀缺资源和庞大资本共同驱动的热潮，究竟是一场面向特定阶层永不散席的盛宴，还是整个城市在迈向自贸港过程中必然经历的资产重估？ 当普通购房者望着动辄数万一平的价格标签时，他们面对的不仅是一个居住选择，更是一个关于价值、阶层和未来的复杂命题。