全款购的房为何变成开发商的“抵债房”？执行回转房屋回归真主人

“这本房产证，我们等了九年……”2025年12月26日，湖南省湘乡市某小区业主孙先生夫妇，在湘乡市不动产登记中心接过崭新的不动产权证书时，激动得双手微微颤抖。

孙先生夫妇都已年过五旬，这一天，离他们回乡安居的梦更近了一步。这本迟到的房产证，承载的不仅是对房屋产权的确认，还有检察机关以法治之力守护民生权益的履职担当。

在湖南省湘乡市检察院办案检察官的见证下，孙先生夫妇从不动产登记中心的自助办理机上取得不动产权证书。

购房九年

惊异发现房屋变为

开发商的“抵债房”

2024年9月，湘乡市检察院受理了一起特殊的民事执行监督案件。“我们夫妻俩一直清白做人，省吃俭用，就是为了在老家买套房养老，谁能想到，全款购入的房竟然变成别人的了。”孙先生向检察官诉说着委屈，话语中满是焦急与无奈。

2016年春节，长期在广东省深圳市工作的孙先生夫妇打算在老家湘乡市购房安享晚年。经过多方考察，他们相中了某小区2501号房，同年2月3日与开发商签订购房合同并全额支付了91万余元的购房款、维修基金及相关税费。2024年6月，孙先生夫妇从深圳回到湘乡，想要对所购房屋进行装修时，却意外发现他们购置的房屋竟然已经被查封、易主。

惊愕之余，孙先生夫妇四处打听，终于弄清了事情的原委——小区开发商因拖欠物业公司物业服务费，被物业公司诉至法院。物业公司胜诉后申请强制执行，2021年12月9日，法院将该套2501号房作为开发商资产予以查封，经司法拍卖两次流拍。2022年10月，2501号房被法院裁定归物业公司所有，物业公司随即办理了产权登记。

发现自身合法权益受到侵害后，孙先生夫妇立即向法院提出执行异议申请，但被法院以“执行标的已执行完毕”为由驳回。无奈之下，孙先生夫妇向湘乡市检察院申请监督。

湘乡市检察院受理该案后立即启动审查程序。办案检察官前往法院、住建局、不动产登记中心等部门，调取案件卷宗及相关登记信息。初步审查后，办案检察官并未发现法院在执行程序中存在明显违法情形。这更让办案检察官觉得蹊跷：孙先生夫妇早已付清房款，甚至已经完成了房屋契税的退税手续，为何2501号房的产权仍被转移？

执行回转

房屋回归真主人

办案检察官决定从购房合同的签订时间与网签备案记录入手展开深入调查。逐一比对银行流水、契税缴纳凭证等材料后，他们发现，孙先生夫妇的购房款支付、契税缴纳、获得购房退税补贴的时间，均早于法院判决物业公司胜诉的时间。也就是说，孙先生夫妇购房行为发生在法院拍卖开发商资产之前，且孙先生夫妇已全额支付购房款，其合法权益理应受到法律保护。

那么，2501号房到底是如何变成开发商“抵债房”的？办案检察官逐页梳理该案时间线与法律文书细节，并查阅了开发商与物业公司之间的所有诉讼及执行相关案卷，终于从浩繁的卷宗中发现了案件的突破点：我国规定商品房网签备案制度的目的，就在于公示房屋交易状态，防止“一房多卖”问题发生。而在2501号房被查封之前，涉案小区就存在其他房屋被查封后发现实际已被出售的情况，这意味着房屋交易状态更新存在滞后性，开发商很可能隐瞒了2501号房已经出售给孙先生夫妇的真实情况，将已售房屋纳入可执行财产范围，导致孙先生夫妇的产权被“系统性”忽略。

办案检察官在对所有执行案卷进行系统梳理和交叉比对时发现，为进行司法拍卖，法院对开发商所建楼盘销售情况进行了摸排，所形成的调查材料里唯独缺失2501号房所在楼栋的销售清单。这份材料的“缺失”，说明法院在执行调查过程中并未对关键信息进行必要核实。“在无法明确案涉房屋是否已经出售的情况下，理应对房屋权属状况做进一步调查核实，而非仅依备案登记情况径行处置。开发商收到法院处置裁定后，也未提供出售信息，导致已出售的2501号房被纳入执行范围，严重损害了孙先生夫妇的合法权益。”办案检察官说。

2025年3月20日，在充分调查核实的基础上，湘乡市检察院依法向法院发出检察建议，指出执行程序中对案涉房屋权属调查不清、关键材料缺失、以物抵债程序违法等问题，建议撤销原执行裁定，进一步规范法院执行查封、拍卖程序。

法院收到检察建议后，迅速进行立案审查，并于2025年10月9日作出裁定，确认该案以物抵债程序违法，并撤销了此前作出的以物抵债裁定和终结执行裁定，依法启动了执行回转程序。

湖南省湘乡市检察院办案检察官监督法院解除2501号房屋查封。

据了解，在法院撤销此前的以物抵债裁定后，物业公司向法院提出异议，称其已办理2501号房的产权登记。法院审查后驳回其异议，2501号房从物业公司名下回转至开发商名下。孙先生夫妇向法院提出执行异议，主张其对2501号房享有合法权利，最终迎来房屋的回归。

在湖南省湘乡市检察院办案检察官的见证下，孙先生夫妇从不动产登记中心的自助办理机上取得不动产权证书。

标本兼治

“小切口”撬动“大治理”

个案办结并非检察监督终点，为民办实事的检察履职也并未止步于一份建议。为防止此类问题再次发生，办案检察官深入剖析造成审查疏漏与执行环节中制度衔接不畅的深层原因。

办案检察官发现，当地住建部门、自然资源部门、法院存在信息壁垒，房屋网签备案、产权登记与查封、抵押等限制性信息未能及时共享，导致法院无法实时掌握房产真实权利状态，这是法院执行错误的重要原因。为此，湘乡市检察院对近年来该市涉不动产民事执行案件开展了专项审查，并对部分案涉小区不动产产权登记情况进行抽样摸排，发现网签备案信息与不动产产权登记信息不一致的问题具有一定普遍性，亟需从源头上堵塞监管漏洞。

2025年12月3日，湘乡市检察院向相关部门发出社会治理检察建议，建议完善全链条监管机制和通过数据比对清理存量登记问题；建议建立跨部门信息共享平台，打破数据孤岛，实现网签备案，不动产查封登记、解封登记、预告登记、过户登记状态，法院执行文书等关键信息在各部门业务系统间自动推送与实时比对，由此构建全程动态跟踪不动产权利状态的智能监管体系，切实防范因信息滞后或不对称导致的“一房多卖”“已查封仍备案”等登记冲突和管理风险，保障不动产交易安全与权利人合法权益。

检察建议发出后，相关部门高度重视，迅速召开专门会议推进整改。目前，相关部门已组织专人负责比对和清理商品房存量登记问题，并形成跨部门工作协同机制，进一步加强线下数据共享，推动不同业务系统互联互通，彻底消除信息壁垒，从源头上减少因信息割裂导致的执行风险。

针对该案中执行人员可能存在的不作为或乱作为问题，湘乡市检察院将办案过程中发现的违纪违法线索同步移送纪委监委，实现“案件纠错”与“追责问责”同步推进，倒逼执行工作更加依法规范，促进司法公正。

检察监督的意义，不仅在于纠正已然发生的不公，更在于预防潜在的风险。湘乡市检察院通过将监督触角延伸至制度薄弱环节，放大了个案监督的辐射效应，推动建立不动产领域协同治理长效机制，以“前进一步”的担当推动社会治理“更进一程”，实现了从个案办理到类案治理、从事后救济到事前防范的有效转变，起到了“办理一案、治理一片”的良好效果。

“一套房子，承载着一个家庭的希望，而一次精准的监督，则可能改变一个家庭的命运。我们办理的每一个案件都是推动社会体系完善的一小步，正是这无数的一小步，汇成了法治前行的强大力量。”办案检察官说。

拿到房产证的那天，阳光格外灿烂，孙先生夫妇的养老房装修事宜也提上了日程。

代表点评

推动源头治理防止“一房多卖”

全国人大代表

湘潭宏大真空技术股份有限公司

总经理　黄乐

习近平总书记强调，住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。湘乡市检察院办理的这起涉房产民事执行监督案件，既是检察机关深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想的生动体现，也是检察机关司法为民、保障百姓住房权益的具象化展示。

该案中，面对执行程序已终结、案外人实体权益受损的复杂情况，湘乡市检察院担当作为，依法受理监督申请并开展深入调查核实，有效纠正了法院的不当执行行为，维护了当事人的合法权益。不仅如此，检察机关还通过专项审查发现本地区房屋网签备案与不动产登记信息不一致的“普遍性问题”，并向行政机关制发社会治理检察建议，推动源头治理，有效防止“一房多卖”，实现了“办理一案、治理一片”的监督效果。

党的二十届四中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出，健全国家执行体制，有效解决“执行难”问题。执行权的规范运行直接关系到司法公信力与人民群众的获得感，希望检察机关持续深化民事执行全程监督体系建设，坚持监督与支持并重，在依法纠正违法行为的同时，加强与审判机关的沟通协作，共同研究破解执行工作中的共性难题，切实保障人民群众合法权益，维护司法公正与权威。

来源：检察日报·民生周刊