550亿京东产发重启赴港，利润口径有了微妙变化

出品｜达摩财经

1月26日，京东智能产发股份有限公司（下称“京东产发”）递表港交所，联席保荐人为美银证券、高盛、海通国际。

作为京东集团（9618.HK）旗下的基础设施开发、管理平台，京东产发的业务始于2007年，成立之初主要为京东集团的供应链系统提供服务。2018年，京东产发开启独立运营，2023年时曾递表港交所，但此后IPO一直未有进展。时隔两年多，公司再度开启推进上市进程。截至2025年9月底，京东集团、刘强东等控股股东合计持有京东产发77.9%的股权。

分拆京东产发上市，是京东资本计划中的一步棋。早在2023年，京东就在内部信中提出了面向未来20年的“35711”战略愿景，其中“3”是指搭建3家收入过万亿、净利润过700亿的公司，“7”是指拥有7家从零做起，市值不低于1000亿的上市公司。去年5月，京东创始人刘强东再度强调了这一愿景。

为了达到战略目标，京东近年来持续推动旗下资产的整合与分立。在核心的物流业务上，京东通过并购与整合增强该业务实力，2022年前后，京东先后取得达达、德邦股份两家物流上市公司的控制权，此后逐步推动两家公司与京东物流（2618.HK）整合。2025年6月及今年1月，达达、德邦先后宣布私有化退市。

与此同时，京东也在推进旗下的独立运营业务分拆上市，除此次递表的京东产发外，工业供应链服务提供商京东工业（7618.HK）于去年12月上市。此外，京东系金融科技公司京东数科曾于2020年递表科创板，但次年即撤回申请。此后，京东宣布将云、AI业务与京东数科整合，成立京东科技，并退出境外上市申请，但目前也未有新进展。

不考虑即将退市的德邦股份，目前京东系拥有京东集团、京东物流、京东健康（6618.HK）、京东工业4家上市公司，若未来京东产发成功上市，京东系上市公司将回到5家。

京东产发在基础设施营运行业规模居前。仲量联行数据显示，截至2025年9月底，京东产发的资产管理规模为1215亿元，其中12.8%位于境外，总建筑面积为2710万平方米。公司在亚太地区以及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中，分别位列前三及前二。在胡润2025年全球独角兽榜中，京东产发的估值为545亿元。

不过，由于长期以重资产模式运营，京东产发高度依赖借款维持业务建设与运营。公司选择分拆上市，也是为了增加融资渠道。此前京东集团曾表示，分拆京东产发有利于其独立进入股票及债务资本市场，提升获得银行信贷的能力。

靠财技“增厚利润”

提及京东产发，“重资产”是一个绕不过去的字眼。截至2025年9月底，公司在中国大陆拥有232个项目，总建筑面积约2544万平方米，在境外拥有53个项目，总建筑面积为168万平方米。京东产发的项目中，绝大多数为物流园，此外还有部分产业园以及数据中心。

根据仲量联行报告，从2023年初至2025年9月底，京东产发的资产管理规模增长了28.1%，已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%。

随着京东产发规模扩张，公司业绩同步增长。2023年、2024年及2025年前三季度（下称“报告期”），公司营收分别为28.68亿元、34.17亿元、30.02亿元；净亏损分别为18.29亿元、12.00亿元、1.59亿元。

京东产发连续亏损，与公司的重资产性质相关。近年来，随着地产行业转冷，基础设施资产的估值整体下行，京东产发也因此录得高额公允价值变动损失，报告期内分别为17.51亿元、16.16亿元、8.63亿元。

为了更直观的体现核心经营业绩，京东产发将旗下资产变动对业绩的影响，以及非现金项目等因素剔除后，得到了经调整净利润，报告期内分别为2.61亿元、5.30亿元、8.23亿元。

值得注意的是，与上次递表时相比，京东产发在对净利润进行调整时，采取的口径并不相同。

2023年递表时，京东产发持有的资产正值增值期，因此2020年至2022年公司利润大增，如2020年，公司营收为5.82亿元，同期净利润高达28.13亿元。不过，彼时公司在调整利润时，仅剔除了股份支付费用、收购中国物流资产成本等项目，并未调减投资物业公允价值变动带来的利润提升。若按2023年递表时的口径计算，京东产发报告期内的经调整净利润水平将有所缩水。

上图为京东产发最新招股书内容，下图为京东产发2023年招股书内容

除资产公允价值变动外，另一个影响京东产发利润水平的因素为利息支出。

长期以来，京东产发需要大量资金用于收购土地、资产，并进行基础设施建设。为了筹集资金，公司于2021年及2022年先后完成了6亿美元、7亿美元的融资，并通过股份发行获得104亿元、90亿元资金。此外，公司还长期维持较高的借款规模。

各报告期末，京东产发的短期债务余额分别为165.55亿元、201.86亿元、161.67亿元，长期借款余额分别为191.55亿元、215.83亿元、253.25亿元。在2025年9月末，公司的借款余额合计接近415亿元，同期公司的现金及现金等价物余额仅为26.70亿元。

报告期内，京东产发的财务费用分别约为14亿元、14亿元、10亿元，对应的年化计息借款成本为4.4%、3.6%及3.2%。高额的利息支出成为影响公司利润的因素之一，报告期内，公司的财务费用率分别为47.3%、41.0%、33.0%。

出海与轻资产转型

与2022年前相比，近年来京东产发的扩张速度有所减缓。

仲量联行报告显示，自2018年初至2022年底，京东产发总建筑面积年平均增长率超过40%。2020年底至2022年底，公司旗下的现代化基础设施资产数量从103家增至236家，其中，国内相关资产数量由102家增至211家。

2023年及以后，京东产发旗下的资产数量，尤其是国内资产数量的增速有所放缓。2025年9月底，公司旗下现代化基础设施资产数量为285家，较2022年底增长49家，其中，国内相关资产数量增长了21家，达到232家。

相比之下，京东产发的海外业务增长迅速。2020年至2022年，公司的海外现代化基础设施资产数量由1家增至25家，2025年前三季度，这一数字已增加到53家。

京东产发表示，其海外资产管理规模占比由2023年初的3.7%增至2025年9月末的12.8%，长远来看，公司将力争成为扎根中国并拥有广泛海外战略布局的全球互联现代化基础设施平台。

此次京东产发赴港上市募资，也将有部分资金用于海外业务发展。公司表示，此次募资将用于扩展海外关键物流节点的基础设施资产网络、提升国内基础设施资产网络密度、提升解决方案及服务等项目。

除出海之外，京东产发也在试图探索“轻资产”玩法。具体而言，京东产发以普通合伙人的身份设立和管理基金，引入投资人认购基金份额，京东产发则使用相应资金购置物流、仓储资产。此外，京东产发还推出了基础设施REIT，以减轻资本负担。

招股书显示，2023年2月，京东产发的Jiashi C-REIT在上交所上市，这是国内首个由民营企业推出的仓储物流C-REIT。2023年及2024年，公司先后设立了2只人民币计价的基金。

截至2025年9月底，京东产发旗下共管理了9只基金及投资工具，管理规模合计410亿元。2025年前三季度，公司通过基金及合伙投资平台管理盈利1.47亿元，占公司总营收的4.9%。

•END•

联系邮箱：damofinance@163.com

合作微信：damobd，添加请备注公司及来意