借名买房协议在家庭内部有效，即使未过户｜房地产律师解读案例

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王秀兰与哥哥王鹏、姐姐王丽华是兄妹三人。

他们的父亲王建国与母亲李秀英婚后，通过单位福利分得一套公房。1999年，该房参加房改，登记在李秀英名下，成为一号房屋。

2004年，王建国去世，未留遗嘱。

2017年，李秀英与王鹏签订《存量房屋买卖合同》，以150万元价格将一号房屋过户至王鹏名下。

但双方承认：实际未支付房款，实为赠与。

王秀兰得知后认为：

“房子是父母的夫妻共同财产，父亲去世后我有权继承他的份额！母亲和哥哥偷偷‘买卖’，明显是恶意串通，合同应该无效！”

她遂起诉，请求确认该买卖合同无效。

王鹏和李秀英则拿出一份关键证据——

一份2003年9月21日由王建国、李秀英、王鹏三方签署的《协议书》，内容明确写道：

“1999年房改时，由王鹏出资购买一号房屋，房屋归王鹏所有……全家一致同意该房归王鹏。”

王秀兰质疑父亲签名系伪造，申请笔迹鉴定。

司法鉴定结果确认：签名确系王建国本人所写。

裁判结果

法院判决：

❌ 驳回王秀兰的全部诉讼请求。

✅ 确认《存量房屋买卖合同》有效，不构成恶意串通。

法院说理

法院指出，本案核心在于：是否存在合法有效的家庭内部权属约定。

关键事实包括：

一号房屋虽登记在李秀英名下，但属于夫妻共同财产；

2003年三方协议经司法鉴定确认真实，系王建国生前真实意思表示；

协议明确“由王鹏出资，房屋归其所有”，具有借名买房或家庭内部分配性质；

该约定不违反法律强制性规定，合法有效；

2017年的“买卖”虽未实际付款，但实质是履行2003年协议的过户行为，符合家庭成员真实意愿。

法院强调：

“子女对父母遗产的期待权，不能对抗父母生前已作出的合法财产处分。王建国在世时已同意房屋归王鹏，该部分财产不再属于遗产范围，王秀兰无权主张继承。”

至于“低价”“未付款”等问题，因交易本质是履行家庭协议而非市场买卖，不构成“恶意串通损害第三人利益”。

因此，王秀兰主张合同无效，缺乏事实与法律依据。

律师提示

这个案例揭示了家庭房产处置中的两个关键原则：

父母生前处分优先于子女继承。

只要父母在世时对房产作出明确安排（如协议、赠与、借名约定），且不违法，该财产就不再纳入遗产范围。

家庭内部协议可具法律效力。

即使没有公证，只要签字真实、内容清晰、不违反公序良俗，法院会尊重家庭成员的真实意思表示。

若父母曾口头承诺某房产给特定子女，务必形成书面协议并保留签字；

房改房虽登记在一方名下，但若其他家庭成员有出资或约定，可通过协议固化权利。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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