借名买房，出全款+住20年+有协议，仍不能阻止法院执行｜北京房产律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

2002年，李建国想在房山买一套底商，开中医诊所。

但开发商要求购房者必须名下有营业执照和房产，他不符合条件。

于是，他和弟弟李建民商量：由李建民出面签合同、办贷款，房子实际由李建国出资购买，日后还清贷款再过户。

两人签了《协议书》，明确“一切费用由李建国承担，房屋归其所有”。

此后，首付款是李建国交的，每月房贷由他妻子现金缴纳；

房屋交付后，李建国一直在此居住并经营诊所至今。

2021年，一场意外打破平静——

因李建民早年欠债未还，法院依法查封了登记在其名下的这套底商及地下室。

李建国作为案外人提出执行异议，主张“房子是我的”，要求停止执行。

法院审查后，驳回其异议。

李建国不服，提起执行异议之诉，请求确认房屋归其所有，并停止执行。

裁判结果

法院判决：

❌ 驳回李建国的全部诉讼请求。

✅ 房屋可继续执行，用于清偿李建民对债权人的债务。

法院说理

法院指出，本案核心不在于“借名买房是否真实”，而在于：

即使借名关系成立，也不能排除法院对登记在被执行人名下房产的强制执行。

理由有三：

第一，借名买房产生的是债权，不是物权。

李建国与李建民之间的协议，仅在兄弟内部有效，属于合同之债。

房屋登记在李建民名下，法律上的所有权人仍是李建民。

李建国只能依据协议请求过户，但不能直接主张“我是房主”。

第二，物权以登记为公示原则。

《民法典》明确规定：不动产物权的设立、变更，经依法登记才发生效力。

李建国明知自己不符合购房条件，仍选择借名，自愿将房屋置于他人名下，应自行承担风险。

第三，不能损害善意第三人利益。

债权人吴鹏通过合法诉讼取得胜诉判决，申请执行时，房屋登记在李建民名下，完全有理由相信这是李建民的财产。

若允许借名人随意阻却执行，将严重破坏交易安全和司法权威。

法院强调：

“借名买房常为规避政策或资质限制，本身具有隐蔽性和风险性。法律不鼓励此类安排，由此产生的不利后果，应由借名人自行承担。”

若李建国确系实际出资人，可另案向李建民追偿损失，但不能阻止法院执行该房产。

律师提示

这个案例给所有考虑“借名买房”的人敲响警钟：

借名买房≠拥有产权。

即便你出全款、住多年、有协议，只要没过户，房子在法律上就不是你的。

登记具有对抗效力。

一旦出名人负债，房子可能被查封、拍卖，你无法阻止。

规避政策有代价。

因自身不符合购房条件而借名，法院通常认定你“自甘风险”。

救济途径有限。

若房子被执行，只能向出名人索赔，但对方若已无财产，损失难以挽回。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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