豪掷200亿，机场商圈仍难逃空置

烫手山芋

2026年初，香港国际机场旁的11 SKIES项目，再次陷入舆论漩涡。

据彭博社消息，这个总投资超200亿港元、曾被寄予厚望打造成 “机场型文旅地标” 的综合体，正遭遇大规模租户撤离危机：

• 周大福珠宝撤场，优衣库、Y-3、六福珠宝等知名品牌也相继解约，380万平方英尺的商场及写字楼综合体如今大半空置。

其昔日对标新加坡樟宜机场的雄心，已然被现实击碎。

细细来看，11 SKIES 的困境，是多重不利因素交织的结果。

从项目定位来看，其最初愿景是打造香港最大的内地游客购物娱乐中心，这一规划高度依赖香港机场T2航站楼的客流支撑。

按照原计划，T2 航站楼应于2026年3月启用，为项目输送源源不断的旅客。

但现实却是，T2 航站楼扩建工程一再延误，启用时间推迟至第二季度，离境大堂要到2026年复活节假期前后才有望开放。

对于依赖口岸流量的商业体而言，交通枢纽的延期就意味着“生命线”的断裂。

而客流预期的崩塌，直接引发了租户的信心危机。

更为致命的是，项目背后的新世界发展正深陷财务泥沼。

作为香港负债压力较大的开发商之一，新世界早已被高额债务压得喘不过气。

从头部港资房企的财务数据来看，新世界发展的杠杆水平在同梯队企业中处于高位。

截至2024年末，该公司借贷总额突破1510 亿港元，净负债率达57.5%；尤为值得关注的是，其短期债务规模超320亿港元，而同期手持现金仅为218亿港元，资金流动性承压明显。

2025年6月，新世界宣布获882亿港元银行融资支持，但流动性压力并未得到根本缓解。

为了实现正向现金流，公司急于在2026年6月前出售至少一项资产，11SKIES 这个“烫手山芋”自然被摆上货架。

而与香港机场管理局的租约条款，更是加剧了新世界的负担。

根据协议，2028年至2066年，新世界每年需支付18亿港元保底租金，或支付营收的30%，两者取其高。

在商场空置率高企的当下，这一条款无异于“雪上加霜”。

租户的集体撤离，更是给了 11 SKIES 致命一击。

周大福的离场具有标志性意义，这家同样由郑氏家族执掌的企业，其撤场不仅是对项目前景的否定，更折射出对新世界的信心动摇。

而租户的流失，又形成了恶性循环：空置率上升导致商场商业氛围低迷，进一步劝退潜在入驻者，也让香港机场管理局萌生转变之意。

据知情人士透露，机管局正考虑与新世界解约，接洽其他开发商接手项目运营，甚至计划以豁免部分保底租金为筹码，换取项目控制权。

11 SKIES的危机，并非孤例，而是折射出后疫情时代商业地产的深层困境。

一方面，国际旅游市场复苏缓慢，内地旅客出境需求尚未恢复至疫情前水平，高度依赖游客的机场商业项目首当其冲；

另一方面，传统商业体同质化严重，11 SKIES 虽规划了室内娱乐空间、儿童职业体验乐园等业态，但未能在招商阶段形成差异化优势，难以抵御市场寒流。

对于新世界而言，11 SKIES 的困局已引发连锁反应。

项目的不确定性，导致郑氏家族与第三方投资者的注资谈判陷入停滞，成为公司融资路上的巨大障碍。

而这场危机的走向，不仅关乎一个商业项目的生死，更考验着新世界的债务化解能力与战略调整智慧。

从对标新加坡樟宜机场的雄心壮志，到如今租户撤离、前途未卜，11 SKIES 的遭遇为商业地产行业敲响了警钟：

• 在充满不确定性的市场环境中，脱离实际的宏大规划终究难以抵御现实的冲击，唯有精准把握客流脉搏、平衡资本与运营的关系，才能在行业洗牌中站稳脚跟。