三亚凤凰岛“涅槃”

壹

从三亚湾的椰梦长廊向海面远眺，五座曲面建筑如同风帆般矗立在蔚蓝的海中央。连接城市与海岛的是一座长达394米的跨海大桥，它不仅是地理上的通道，更是凤凰岛与三亚核心城区的血脉连接点。

这座占地约36.5公顷的人工岛，东侧正对着三亚河的入海口，南侧依偎着鹿回头公园，西侧可远眺玳瑁岛与南海观音，北侧则被连绵的椰梦长廊海岸线环抱。这种港、岛、城三位一体的独特布局，使其在地理坐标上具有极强的稀缺性。

最近，我们去了一趟三亚凤凰岛，此行带来了“三个没想到”。

第一个没想到，是三亚凤凰岛目前在售。这个项目资源可谓是得天独厚，但也可谓是命运多舛。我们的印象还停留在填海违规、企业破产的阶段，而现实却是，当下凤凰岛的所有麻烦都已解除，已经重新入市销售。

2024年1月18日，三亚中院正式裁定凤凰岛邮轮港等三家公司进行实质合并重整。在此期间，由政府主导成立了专项工作组，全程对资金使用、工程验收以及产权办理进行严密监督。

2025年2月21日，三亚中院依法裁定终结了重整程序。这一法律动作标志着凤凰岛从此脱离了管理人及法院的监管，各项生产经营工作正式步入正常轨道。同年1月，凤凰岛已重新取得现售许可备案，入市销售。项目的开发主体已变更为依法设立的新平台——三亚中交国际邮轮港有限公司，是央企中交集团旗下的平台。

第二个没想到，是凤凰岛的售价。凤凰岛名声在外，妥妥的三亚封面级别的地标。最高时，成交单价一度高达14~15万元/平方米，即便不在巅峰之时，印象中也应是单价10万+的项目。此次三亚执行，方得知当下凤凰岛的销售单价只在6万元/平方米左右。

以周期论，今时不同往日可以理解，但6万左右的单价，还是颇有意外。一方面，足见房地产调整周期之剧烈。另一方面，也是作为央企的接手方，准确理解当下市场情势，合理定价，顺势而为的结果。

第三个没想到，是市场的热情。地产降温，同此凉热，三亚不可例外。但凤凰岛项目上展现出的看房热度，也令人意外。开发商的朋友告诉我们，最近一段，凤凰岛看房客流猛涨，较去年同期新增158.74%。

海南封关是大背景，不可忽视，但也应与项目本身的产品结构、规划水平有关。现在凤凰岛，除了铺陈空间的大户型，同样也有小户型产品，甚至有50平方米左右的开间，这意味着300多万的总价，即有可能在得天独厚的海景资源之处拥有一席之地，这个吸引力，也是足够的。

贰

在海南自贸港即将全面封关运作的宏观背景下，凤凰岛的资产属性正在发生质变。随着封关节点的临近，海南的航运政策将进一步开放，国际旅游消费中心的建设进入快车道。

凤凰岛作为三亚核心区域的国际邮轮母港，其价值已不再局限于传统的旅居地产，而是升级为承载国家开放战略的功能性平台。封关带来的直接影响体现在客流与资金流的爆发式增长。这种增长不仅仅是简单的看房热情，而是市场对自贸港地标资产价值的重新定价。

金融政策的调整为这一转型提供了实质性的支撑。根据2026年1月15日国务院新闻办公室发布的消息，相关部门计划将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。由于凤凰岛项目属于商业性房地产，不受普通住宅限购政策的约束，外地居民在此置业没有限制。

首付门槛的降低与限购门槛的开放，使其成为了承接岛外资本配置需求的理想渠道。同时，凤凰岛在规划中深度衔接了自贸港的特殊医疗开放政策。项目拟建设全龄段康养中心，规划健康疗养、运动休闲等功能空间，并计划积极寻求与海棠湾301总院、瑞士洛桑康养等国内外顶尖机构的深度合作。

利用海南先于内地应用国际先进疗法与药品的政策红利，凤凰岛正致力于打造一个集医疗与康养融合的特色产业配套平台。

除了金融与产业政策的赋能，邮轮母港的建设则是凤凰岛未来的核心驱动力 。凤凰岛国际邮轮港不仅是三亚运营国际航线往来的核心母港，更是海南面向世界的重要窗口。

根据规划，邮轮码头将扩建两个22.5万吨级的泊位，原有的联检大楼也将扩建为面积达6.8万平方米的商业综合体。这一动作旨在激活邮轮、免税与文旅之间的产业链条，形成以港兴岛的良性循环。

在封关运作下，这种交通枢纽优势将转化为持续的人口与产业集聚，预计催生产业投资主体、专业人才和旅居群体三类增量人群。凤凰岛正凭借港岛城三位一体的稀缺资源，逐步发展成为一个具有市场韧性的国际滨海文旅综合体。

叁

凤凰岛在空间布局与产品逻辑上的重塑，本质上是对海洋资源占有方式的一次深度变革。

从规划尺度看，全岛总占地面积约36.5公顷，综合容积率仅为1.1。在寸土寸金的三亚湾核心地段，这种极低密度的开发模式，不仅保证了居住的舒适度，更决定了资产在市场中的稀缺量级。项目总开发体量约40万㎡，目前已开发面积约19万㎡，这种有节奏的开发策略为未来的价值溢价留出了充足的想象空间。

在功能布局上，凤凰岛通过东动西静的思路，构建了一个闭环的滨海生活生态位。西区以健康管理中心为核心，致力于打造心灵度假式栖息地与高阶圈层社交场域。东区则以盛事公园为中心，通过联动全球演艺、海上剧场及滨海商业等文化娱乐业态，创造出极具活力的极致旅居配套体验区。

这种规划的高明之处在于，它打破了传统海景房单一的居住属性，通过产业与配套的植入，让海岛具备了自我循环的生命力。

从产品结构分析，项目目前拥有的5座超曲面海景建筑，通过差异化的定位满足了不同层级的市场需求。这种结构的优势在于其极强的市场适应性与风险抵御能力：

凤凰岛的产品结构具有极强的灵活性与功能复合性，能精准对应不同购买方的需求。A、B座产权式酒店通过整栋或整层销售，适配大型企业总部、产业投资或跨境电商园区等大宗资产配置。C、D、E座酒店式公寓则提供单套散售或四连套组合购买，业主可自住、出租或委托管理，灵活性极高。

这种“一房多用”的模式，充分满足了企业主、投资者及旅居客等高净值人群的多元置业诉求。

这种产品结构在目前的成交状况中，也有一定反映。2025年的成交数据呈现出明显的价值回归态势。成交客户主要集中在40-55岁、经济实力雄厚的经商群体。他们的选择逻辑高度一致：对不可复制稀缺资源的绝对占有。在户型偏好上，开间产品成交占比高达70%，这反映出市场在当前环境下，依然对高周转、强配套的小户型地标资产保持着强烈的持有愿望。

凤凰岛的优势不只是视觉上的美感，更是其地段与配套的合力。项目矗立于三亚湾中心，通过394米的跨海大桥与城市链接。岛头的新地mall商场汇聚高端零售、精品超市与国际餐饮；而外部4公里范围内，则环绕着免税购物、三甲医疗及国际教育等全方位市政配套。

这种“港岛城三位一体”的稀缺资源，配合中交集团的央企开发背景，让凤凰岛在自贸港的发展进程中，展现出了远超普通项目的市场韧性与长期持有价值。

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