山姆、胖东来进驻？“商改住”？番禺宜家闭店后谁来接手

这两周，大家都应该有被宜家番禺店闭店的消息刷屏吧？

从1月15日清仓开始，到2月2日正式谢幕，这家开业近8年的商场，迎来了它最热闹也最短暂的高光时刻。

从网友发来的现场照片和视频可以看到，来宜家的车龙从停车场入口一直甩到主干道，绕了一圈又一圈。

图源网友拍摄

就算你运气好、技术佳，成功把车塞进了某个角落，进店的征程也才刚刚开始。

门口排队的人流蜿蜒曲折，进店后更是寸步难行。

货架前挤满了拍照比价的人，经典小推车在人群中艰难穿行，仿佛这里卖的不是家具，而是春运火车票。

图源网友拍摄据最新消息，宜家番禺店目前连样品都卖光了，如果还有打算去捡漏的街坊，可以放弃念头了。相比起能不能捡漏，乐居君更关心的是，闭店后，超4万㎡的自有物业怎么用？

外界已出现诸多猜想。乐居君看到比较有趣的，是小红书上有多位网友在宜家番禺店疑似偶遇霍X霆先生，帖子引发小范围讨论，大家贡献了不少充满想象力的方案。

图源小红书也难怪大家浮想联翩。宜家番禺店物业超4万㎡，这么大的体量，在当下就是个“奢侈品”。

一个最直接的对比，某些风头正劲的仓储会员店，理想的营业面积也就1-1.5万㎡。宜家番禺店光是地上商业部分，就超出了一大截。但体量大同时也有一些弊端。其每月的能耗、维护、人力基础成本就可能是个天文数字，在消费复苏缓慢的背景下，任何运营商都要掂量再三。

更让人头疼的是它的建筑结构。为了营造开阔的展示空间，宜家采用了典型的大跨度、高挑高、少立柱设计。

这种“盒子”结构改造起来非常麻烦，隔层、加建消防设施的成本惊人，而且改造后空间利用率往往不高。

这就不难理解，为何宜家中国对这块地的未来，只能给出一个谨慎而官方的回应：

正在积极评估相关地块资产处理的具体安排。

在众多猜想中，有两种呼声最高。一是引入另一个网红商超，比如山姆或胖东来，延续其商业属性。这是最直接的思路，但现实挑战最大。当前零售业普遍在收缩实体规模，而非扩张，能够消化如此大面积商业空间的零售业态寥寥无几。另外，宜家番禺店存在交通短板，它不靠近地铁站，与番禺核心的万博商圈也有距离，主要吸引自驾客。如今，TOD模式才是商业主流，一个依赖私家车的孤零零大盒子，吸引力正在下降。更值得注意的是，宜家番禺店入口一直被外界诟病太“鬼祟”，稍不留神就会错过。

二是改变土地用途，开发其他项目。

从商业用地改为住宅或商住用地，是网友讨论较多的方向，但这一路径涉及复杂的规划调整程序。

宜家番禺店周边是成熟的住宅区

根据广州市规划管理要求，商业用地变更为住宅或商住用地，需要满足区域规划调整条件，通过专家论证、公众参与和审批程序，整个过程可能需要数年时间。

而目前没有任何官方信息显示该地块有“商改住”的调整意向。

这意味着即使这里要变成住宅小区，也是数年后的事了。

宜家番禺店困境不是个案，而是零售业调整期重资产模式困境的缩影。

宜家母公司英格卡集团的官网上明确表示，宜家的地产策略是“长期持有核心商业地产”。但随着房地产行业进入调整期，这种模式的弊端日益显现。

一个可以参考的案例是2022年关闭的贵阳宜家店。

这宗建面超过3.6万㎡的地块，在2023年和2024年多次出现在贵阳国有产权交易中心的推介中，但至今未有企业成功接手。

家居零售市场本身也在经历结构性变化。

根据《2025中国家居行业洞察白皮书》数据，家装家居消费者的线上决策渗透率已高达97%。

消费者越来越多地通过线上渠道了解产品，线下门店的引流和销售功能被大幅削弱。

面对困局，宜家正在中国市场推进一场深刻的渠道变革，核心方向是从重资产转向轻资产，从大店转向小店。

战略一：重点发展小型社区店

宜家中国已明确表示，未来将重点发展更灵活的小型社区店，计划以北京和深圳为重点市场，在两年内开设超过十家小型门店。

与面积超过2.4万㎡的标准店不同，这些社区店面积通常在1000-3000㎡，选址更加灵活，更贴近居民区。上海静安社区店的运营已为这种新模式积累了经验。

战略二：改变资产持有方式

2025年12月，宜家母公司英格卡集团宣布与高和资本成立专项基金，共同持有无锡、北京和武汉的三座荟聚购物中心。这种轻资产合作模式可能成为宜家处理重资产项目的参考路径。

对于番禺物业，一种可能的处置方式是：宜家保留部分产权，引入合作伙伴共同开发运营，或将其纳入类似基金进行管理。

战略三：差异化产品策略

面对本土品牌的竞争压力，宜家正在调整产品策略。尽管仍以北欧风格为主，但已开始增加更多符合中国消费者喜好的产品系列，并加强与本土设计师的合作。

番禺宜家关闭后的物业处置，短期内难有理想解决方案。在零售业收缩和商业地产低迷的双重背景下，这座蓝色建筑最终会迎来怎样的新主人，或许需要市场给出更长时间的回答。

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