恐怖！资本利得税大改革，悉尼房价暴涨42%，澳洲租金已经完全疯掉！

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年涨42%！悉尼北岸富人区房价飙升，年轻人被迫转战远区“抢房”

据《悉尼晨锋报》1月24日报道，悉尼房产市场正呈现明显的“双速”发展格局——高端地区房价持续飙升，而相对低价区域则因可负担性优势吸引大量首次购房者涌入。

悉尼北部港湾边的地区Cammeray引领了涨势，在过去12个月中增长了42.5%。

McGrath Crows Nest的销售代理Trevor Richardson表示，邻近地区的重新分区担忧以及Cammeray的社区导向，是吸引买家的主要因素。

Richardson说：“Cammeray一直是相对受欢迎的地区，而且开发并不多。”

“即使在Crows Nest、North Sydney和Mosman这些地区出现变化的情况下，Cammeray并未受到重新分区的影响，对一些人来说，这是一件好事。”

Domain的研究与经济部门主管Nicola Powell博士表示，对这个房源紧缺地区的兴趣，得到了现金利率下降的支撑——预计在2025年将出现三次降息。

他说：“你可以看到去年出现了大量增长。它是一个较小的低区，仅有54起销售。在那些规模较小、价值较高的地区，房价中位数明显高于悉尼整体水平。”

“这是一个以家庭为导向的地区，考虑到这个价位，这些买家多为较为稳定的房主。”

根据Domain周四发布的《房价报告》数据显示，截至12月的三个月里，悉尼独立屋的中位价升至近176万澳元，价格上涨了2%，即34,177澳元。

在城市南部，Sans Souci的房价在过去一年增长了25.7%，而在更西部的Green Valley及其周边的 Catherine Field、Austral和Hinchinbrook，涨幅则维持在20%左右。

Powell表示，联邦政府去年10月开始实施的“5%首付计划”，刺激了首次购房者的市场活动。

她说：“在Green Valley、Bringelly、Austral和Hinchinbrook，这些地区的房价区间更低、更易负担。这会吸引那些被较昂贵地区排挤的家庭。120万澳元是悉尼首次购房者非常有吸引力的价位。”

CompareClub的研究与洞察主管Kate Browne表示，悉尼的增长体现了买家市场的“两个速度”特征。

她说：“那些已经进入市场的人表现良好——他们的房产在升值。他们已在市场中，但真正困难的是‘进入’市场，这对人们来说越来越难。”

政府激励措施终于让25岁的Bianca Knoechel，和她30岁的伴侣Jed Daisley有能力购买第一套房产，尽管并非他们最初计划的地区——Strathfield和华人区Burwood。

Knoechel说：“我们已经看房、希望买房大约两年了，但政府的计划让购房变得更可负担。我们曾考虑靠近市区的地方，但那些地区已经超出我们的预算。”

“我们目前租住的Liverpool和Glenfield要实惠得多。”

Knoechel和Daisley打算使用联邦政府的“Help to Buy”计划——这是一种共享产权模式，符合条件的借款人至少支付2%的首付，政府则为现有房产提供最高30%，为新房提供最高40%的资助。当房产出售时，政府按比例分享任何收益或损失。

他们希望能找到一套价格在60万至70万澳元之间的两居室公寓，但竞争非常激烈。

Knoechel说：“看房活动人满为患，尤其是在我们价位范围内的房源。”

“我们可能周三看中一处房子，计划周五去看房，但周四就得知已经有人支付了定金，这让情况变得很困难。我们相信最终能买到合适的房子，但有很多人和我们有同样的想法。”

尽管首次购房者面临挑战，数据显示悉尼一些较富裕地区的公寓价格涨幅最强。Crows Nest、St Ives和Milsons Point领跑其中。Milsons Point公寓的中位价现已达到2,218,000澳元。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，悉尼各地都在感受到可负担性限制的压力。

她说：“直到去年年中之前，高端市场都非常疲弱，但一旦降息开始，市场就回升了。关于高价地区的一个误区是，人们认为那里的买家都有大量现金，但实际上他们仍需为400万或500万澳元的房产申请贷款。”

“他们可能不需要90%甚至80%的贷款比例，但通常仍要贷款。”

Conisbee表示，增长预计将放缓。鉴于市场存在不确定性，她认为今年年中可能出现加息，但她“并不确定”这一情况是否会在2026年发生。

02

澳洲租金中位数已达$650/周！涨幅最高的首府城市是…

尽管租金仍在持续走高，但最新数据揭示了一个新信号：澳洲租房市场的议价权正悄然发生转移，部分地区的房东已不再独揽定价权。

PropTrack 数据显示，由于租房市场出现分化，澳洲中位租金创下新高；在某些地区房东仍拥有定价权，而在其他地区则正在迅速失去这一权利。

澳洲中位租金虽已创下历史新高，但市场两极分化的趋势日益显著。在某些地带，房东仍能底气十足地加租，但在另一些地区，为了锁定租客，房东们不得不面对更为激烈的竞争。

最新的 PropTrack 市场洞察报告显示，去年第四季度全澳洲周租金中位数上涨 1.6%，达到每周 $650。

这一数字使得年度增长率升至 4.8%，意味着租客每年需额外支付约 $1560 的租金成本。

目前，各大首府城市的周租金中位数同样维持在 $650 水平。值得注意的是，偏远地区市场的涨幅继续领跑城市，同比飙升 7.3%，达到每周 $590。

虽然悉尼和墨尔本此前曾经历低迷，但今年这两个顶级房产市场已双双回升，带动全国范围内的价格增长更趋均匀。

数据还揭示了各城市间日益扩大的差距。在首府城市中，霍巴特的季度和年度租金涨幅最为强劲，紧随其后的是达尔文和珀斯。

而悉尼依然稳坐“全澳最贵租金房”宝座，周租金高达 $760，每年比墨尔本租房贵出约 $9620。

REA Group 高级经济学家 Anne Flaherty 表示，人口增长和住房供应有限持续推高了租房需求，但少数极端紧俏的市场扭曲了整体统计数据。

Anne Flaherty 指出，强劲的人口增长是核心驱动力，而新房供应却步履蹒跚。在珀斯和布里斯班等地，空置率极低直接导致了租金暴涨，从而拉高了全国平均水平。

与此同时，数据也反映出独立屋与公寓之间日益扩大的分歧。由于生活成本压力迫使租客改变行为，性价比更高的公寓在过去一年备受青睐。

Flaherty 进一步说明，全澳公寓租金年涨幅高达 6.7%，而独立屋涨幅仅为 3.2%。

这种趋势在市中心及内城区边缘地带尤为明显，公寓已成为需求最旺盛的选择。

由于负担能力重塑了需求，公寓租金的涨幅超过了独立屋。PropTrack 数据显示，公寓的年度增长强于独栋建筑。

M R Advocacy 董事兼投资者顾问 Madeleine Roberts 认为，全国性的宏观数据往往掩盖了局部市场的真实境况。她观察到，一旦空置率上升，房东会迅速失去定价权。

特别是在一些拥有大量同质化房源的地区，比如以“房地套餐”为主的新兴郊区，房东为了避免房屋闲置，不得不展开激烈的价格战。

Madeleine Roberts 补充道，在这些供应过剩的市场，那些原本认为加租理所当然的投资者必须重新调整预期。为了吸引租客，房东通常需要主动下调租金挂牌价或提供各类激励措施。

澳洲社区住房（Australian Community Housing）首席执行官 Mark Degotardi 则指出，这些数据凸显了新租赁住房建设成本与家庭支付能力之间长期存在的错位。

Mark Degotardi 表示，目前市场上依然极度缺乏位于“合适地点、价格合理且房型匹配”的住房。

根据 PropTrack 的最新报告，首府城市的周租金中位数为 $650，悉尼、墨尔本、霍巴特、珀斯和布里斯班呈现出不同的市场状况。

据他观察，原本应作为廉价备选的公寓，现在反而承受着最剧烈的涨价压力。他认为单纯增加供应量并非万能药，关键在于“造什么”和“造在哪”。

Mark Degotardi 警告称，房屋交付成本与租客可支付能力之间的鸿沟已达到史无前例的水平，特别是在一些租金增长强劲、但开发项目却因成本过高而难以获利的偏远地区，这一矛盾尤为突显。

03

资本利得税或迎25年来最大改革！房价房租恐迎巨震

澳洲房产投资领域或将迎来1999年以来最剧烈的变革。一个专门审查资本利得税（CGT）的参议院委员会已将富裕投资者锁定为目标，但这一计划极有可能因实际操作难度而以失败告终。

房产投资者们请做好准备。资本利得税（CGT）再次成为众矢之的，而本轮推动变革的力量较以往任何时候都更具组织性。

回顾2019年大选，工党曾提议将持有超过一年的资产折扣从50%减半至25%；绿党则更进一步，主张除首套投资房外，彻底取消所有房产的税务折扣。

值得注意的是，双方均承诺新规将遵循“祖父条款（grandfathered）”，即现有资产将不受政策变动影响。

去年11月，工党与绿党顺利通过《环境改革法案》，尽显合作默契。随后在11月4日，参议院在低调中成立委员会，专项审查CGT折扣对住房不平等及投资选择的影响。

绿党明确表示不反对降低折扣，财长Jim Chalmers也公开对代际公平问题表达了担忧。

目前可谓万事俱备，工党和绿党已将CGT折扣牢牢锁定。这一次，似乎没有任何明显的阻碍能防止这些变革在议会通过。

回溯历史，澳洲在1985年10月前并无资本利得税。直到前财长保罗·基廷（Paul Keating）引入CGT，并允许根据通胀调整成本基数，以确保公平。

1999年，约翰·霍华德（John Howard）政府为简化极其繁琐的文书工作并提升国际竞争力，废除了指数化调整，改行50%的固定折扣制度。

长期以来，该项折扣一直是舆论焦点。工党认为其过度惠及富人，助长了住房投机并推高房价。联盟党则反驳称，抑制投资会直接导致住房供应减少，进而推高租金。

变革的真正难点在于实施阶段。若采用“祖父条款”，市场极易出现预见性的剧烈波动：政策宣布后，投资者为锁定旧规往往会疯狂抢购，推高价格。

而在截止日期过后，市场则可能陷入长期低迷。

此外，“祖父条款”还会干扰税务规划，使旧资产因税务优势而变得更具价值。如果变革仅针对住宅物业，资金将不可避免地流向股票或商业地产，导致市场资源配置扭曲。

目前Grattan Institute甚至提出更激进的方案：在五年内将折扣削减至25%，且不设任何豁免条款。

针对“投资者推高房价”的说法，许多专家认为这纯属误导。房价居高不下的根源在于移民激增带来的强劲需求、规划延误导致的供应受限，以及政府各类补贴对市场的扭曲。

在供应有限的系统中，投资者往往成了政策失灵的替罪羊。

这也引出了一个核心问题：我们需要什么样的住房体系？如果私人投资因政策失去吸引力，难道由政府主导、充满官僚气息的租房未来会更好吗？这种前景令人不寒而栗。

从税率逻辑来看，澳洲最高边际税率为47%，计入国民保健税（Medicare levy）后，目前的有效CGT税率为23.5%。若折扣降至25%，有效税率将飙升至35.25%。

30%是税务规划的心理红线。一旦税率突破这一水平，投资者将立即改变行为模式。他们可能转向最高税率仅为30%的保险债券，或通过家族公司进行投资。

这种通过加税增加财政收入的策略，极有可能因投资者的灵活应对而落空。

另一个现实是，社区中增长最快的退休群体持有大量低税或免税的退休金（Super）。虽然有人建议对养老金征收15%的固定税，但这在实践中难以行通。

高净值夫妇完全可以将资金转出，以个人名义在免税门槛内进行相同资产的投资。

综上所述，单纯提高资本利得税并非良方。它不仅会扭曲市场行为，还无法显著增加税收。

若要真正解决长期预算赤字，建立基础广泛且普遍适用的消费税（GST）或许才是唯一的务实出路。

04

新州公布房产中介“黑名单”！有华人中介被吊销执照

为重拳整顿行业乱象，新州政府近日推出“点名批评”登记册。今后，购房者和租房者在签署合同或租约前，可直接对房产中介或物业经理进行背景调查。

根据这项新政，任何被罚款、吊销或暂停执照的房产中介都将榜上有名。

新州公平交易厅此前收到了数千起针对中介的投诉，政府希望这份名单能成为消费者的“避雷指南”，帮助其识别并规避风险。

该登记册将重点识别涉及严重违法行为的从业者，包括价格违规、伪造文件、挪用费用、未尽安全和保险义务、未披露利益冲突以及阻碍监管工作等。

该登记册将识别犯有严重法定违规行为的房产中介和物业经理。

除了详细列出罚款、停牌和吊销执照等执法行动外，登记册还将公示交易者的姓名、ABN或ACN、执照号码及所在区域。

此外，为保护消费者而发布的公开警告、强制执行承诺和起诉结果也将悉数公开，确保不法交易者无处遁形。

数据显示，去年该部门收到的3500起租赁投诉中，超半数针对中介，近四分之一涉及房东，投诉内容主要集中在维修保养、物业管理、租金押金及行为准则等方面。

与此同时，另有1300起投诉涉及房屋销售。其中，“报价过低”高居投诉榜首，误导性广告、行为失当和合同条款问题紧随其后。

此外，维修保养、预算征费等财务问题也是物业经理被投诉的主因。

在上一个财政年度，该部门对房产和租赁领域进行了近500次调查，发出了300多份罚款单，总价值超过43万澳元。

目前，部分执照已被吊销或暂停，这些制裁信息将从生效之日起实时显示在登记册上。

新州公平交易厅长 Anoulack Chanthivong 表示，公开严重违规和反复不合规的行为传递了一个明确信号，即问责至关重要。

此举将通过提供透明信息来增强买家信心，从而提升整个行业的标准，保护消费者免受损害。

物业服务专员 Angus Abadee 补充道，登记册的建立参考了明确的指南和程序，在确保透明度的同时，也兼顾了隐私管理和纠错机制，这对消费者和企业而言都是公平的。

消费者政策研究中心（Consumer Policy Research Centre）首席执行官 Erin Turner 指出，这份名单对租房者极具参考价值，能帮助人们在“落笔签约”前及时发现任何潜在隐患。

在具体案例方面，去年8月，著名中介 Josh Tesolin 被新州公平贸易局要求限期做出补充解释，其执照被进一步暂停120天。

他被指控涉嫌报价过低、违反佣金激励行为准则，且在停牌期间仍违规经营业务。

对此，Josh Tesolin 极力抗辩，指责新州公平贸易局缺乏“公平”，并宣布将在新州民事与行政法庭（NCAT）对此事提出上诉。

他表示自己此前一直信任监管体系，但现在意识到该部门并不会给他公正。

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