向上而生 | 新城与住开告别

编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰--唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。

在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。

同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。

观点网 在房地产行业深度调整期，新城董事长王晓松提出“化风险、守价值、调结构”的九字方针，暂停拿地、转向代建并通过发行私募REITs等方式减轻流动性压力。

从销售端看，囿于大环境，新城控股合同销售自2020年以来持续下滑，并于2025年跌至全年合约销售192.7亿元，比上年同期下降52%，较高峰期累计下降超过九成。

叠加新城控股自2023年以来并未有太多土地“进账”，可售资源有限致合同销售难以提升甚至进一步下滑，有机构预测2026年将进一步下滑至180-190亿元。

这意味着新城控股很难通过住开业务实现持续发展，需要其他业务进行补足，才能令其在激烈的市场竞争中生存下来。

基于此，新城双轮驱动模式发生转变，转为以商养住。2025年商业运营总收入约140.9亿元，比上年同期增长10%。

目前来看，新城正构建“开发+商业+建管”的多元收入结构，以减少此前对开发销售的依赖。大摩称，新城控股商业业务通过市场份额增长实现超预期的租金增长，并在通过私募房地产投资信托处置成熟购物中心方面取得进展。

新城正以商业租金保障债务的接续，并等待住宅业务萎缩。王晓松曾表示：“2025年工作与往年最大区别，是在金融机构和开发板块上消耗的时间与精力大幅减少，现在更多在思考公司基本盘与未来发展基石。短期要解决的，是在资本市场层面能够恢复公司主体信用。”

减值压力

王晓松的九字方针即“化风险、守价值、调结构”，具体来看，“化风险”即保交付、保开业、保现金流安全、保主体信用安全；“守价值”即自销量价平衡、资产保值增值、保留核心团队及能力；“调结构”即强调建管发力，轻重并举、存量增量并举、开发经营并举。

观点新媒体获悉，新城主营业务为房地产开发与销售，业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务；住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。

商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，以“吾悦”作为旗下商业综合体项目品牌，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。

销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。

近年来，新城业绩下滑主因在于开发业务结转规模收缩。

数据来源：观点指数整理

2025年前三季度，新城控股竣工面积350万平方米，同比下降59.8%；营收343.71亿元，同比下降33.34%，而在2021年新城控股营收曾高达1682亿元。

观点新媒体了解到，新城控股收入由两部分组成，住开营收占比高盈利却低，物业出租及管理收入毛利率则能够高达70%。

2025上半年，新城控股开发结算收入151.68亿元，同比下滑44.94%；毛利占比为20.3%；毛利率减少2.97个百分点至7.96%，主要原因在于当期以2023年以价换量销售项目为主。

且房地产开发销售业务存在一定减值压力，甚至出现项目亏损情况。

2024年，新城控股计提各类资产减值准备共计30.4亿元（计提坏账准备及财务担保准备合计10.22亿元、计提存货跌价准备合计16.35亿元、计提无形资产减值准备合计2.11亿元、计提长期股权投资减值准备合计1.73亿元），减少2024年度归母净利润23.55亿元。

将时间线拉长，新城控股于2021-2024年资产和信用减值累计约200亿元。2024年末，新城控股计提存货减值准备115.6亿元，占存货账面余额比例为10.64%。截至2025年6月30日，新城于2021年以来累计计提的资产减值损失占存货比例达到21.3%。

整体来看，新城开发销售业务以长三角为核心，重点布局中西部和环渤海地区，整体以二线以下城市为主。

因较低能级城市销售仍未有明确回暖迹象，新城或仍面临一定资产减值风险。

截至2025年半年度，新城控股未售土地面积2909万平方米，其中41%位于一二线城市带，17%位于长三角三四线城市带，剩余主要位于其他吾悦广场所在城市。

住开萎缩

在销售方面，2025年，受土储能级较低的影响，新城控股去化能力较弱，全年累计实现合同销售金额约192.7亿元，比上年同期下降52.03%；累计合同销售面积约253.58万平方米，比上年同期下降52.94%。

数据来源：观点指数整理

交付速度方面，体现在存货上，前三季度新城控股存货约为819.04亿元，比2024年末减少约151亿元；合同负债仍有438.33亿元，比2024年末减少约115亿元。

2025年下半年，新城控股计划开工25.27万平方米，计划竣工269.17万平方米。基于低迷市场环境与捉襟见抽的现金流情况，新城控股于2022年拿地幅度大幅回落，新增土储面积同比下降98.7%至28.5万平方米，自2023年以来阶段性暂停拿地，截至2025上半年，总土储面积下降13.1%至2909万平方米。

销售承压之下，待结算规模持续降低，所以预计新城的开发销售业务规模将进一步收缩。

截至2024年末，新城预收款（合同负债+预收款项）563亿元，较2024年地产收入覆盖倍数降至74%。考虑到公司近年来停止拿地，结合近年来销售规模持续下行，预计未来一段时间公司销售业务规模将进一步收缩。

股东会上，管理层对项目开发谨慎的回应是两个原因：“一是出口容量比较小，或者说是变化比较大，现在开发可能会增加一些后期的开发建设成本投入，但是没有相应销售费用，如此会对现金流形成拖累；二是有些地方存在市场，但是代价比较大，可能会导致项目有比较严重的亏损。因此，对项目开发会比较谨慎。”

据悉，从2025年开始，新城控股内部对商管业务和开发业务现金流分开进行管理，非紧急情况不进行统筹安排。

王晓松曾表示：“通过这两年的大批量交付，现在在建项目急剧减少，所以现金流层面的话，我们已经去做了一些区分。开发业务遇到极端的兑付情况，公司还是基于信用的角度进行兜底，但较前两年实际已经比较少了。”

因开发销售业务规模进一步收缩，后续对公司的业绩拖累有望持续降低。为了生存下来并持续发展，新城付出了一些代价。

据新城捉襟见肘的现金流情况，意味着在2025年及未来一段时间，重资产开发业务都很难看到增量拓展空间，这也体现在其最新架构调整中。

向轻步伐

为整合提效，新城控股于2025年末对内发布《关于地产开发事业部组织架构调整的决定》，地产开发事业部设立华东区域、东南区域、华北区域、华南区域四大区域公司。

其中，华北区域负责原华西区域和原华北区域所辖项目；华东区域负责原沪苏区域、原山东区域、原苏皖区域(除安徽省)所辖项目；东南区域负责原东南区域所辖项目、原苏皖区域所辖安徽省项目；华南区域负责原华南区域、原中南区域所辖项目。

与此同时，轻资产的新城建管公司撤销原有组织设置，成立新城万嘉建管公司，指派老臣孟庆利出任该公司总经理；成立新城宏图建管公司，老臣姚晓宇出任该公司总经理。

代建业务是行业寒冬的转型路径之一，轻资产模式能够进一步优化财务结构，减少资本投入压力，同时获得稳定的管理费收入。

有数据显示，新城建管2025年新增签约面积1061万平方米，在全国范围内累计管理项目超155个，累计管理总建筑面积超2600万平方米。

因新城控股深耕于“住宅+商业”地产的经营模式，新城建管核心竞争力在其商业代建背靠母公司品牌力、资源网络及商业运营能力，所以能够将吾悦广场的开发经验复制到代建项目。

新城建管方面曾对观点新媒体透露，承接商业项目也是采取轻资产模式，合作模式较为灵活，从前期定位策划、设计咨询到建造过程中的代建代销（如果涉及商业街）、大商业的招商开业筹备，一直到开业后的运营管理都能够提供相关服务。具体合作模式主要有纯咨询、咨询+代管，代建+代管等模式。

这背后是新城控股在商业综合体领域已形成一定规模优势，并能提供现金流。

2025年，新城控股累计实现商业运营总收入约140.9亿元，比上年同期增长10%，实现全年140亿元商业总收入目标。

融资道路

除此之外，新城年内在各类融资渠道均有进展。

境外债方面，2025年6月，新城控股母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企，票面利率11.88%，债券期限为3年期，资金将用于回购两笔即将到期的旧美元债。

当年10月，新城全资子公司新城环球成功发行完成发行1.6亿美元无抵押固定利率债券，期限2年，票面年息11.88%，募集资金主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务。

境内债方面，新城控股于8月、9月和12月相继发行三笔中期票据，发行规模分别为10亿元、9亿元、17.5亿元，获中债增全额担保。

新城控股2025年中票发行情况

数据来源：观点指数整理

数据显示，截至三季度末，新城控股有息负债543亿元，较上半年小幅回升2亿元，存量公开债务总额约141亿元。

因销售去化节奏放缓，新城短期债务有承压，现金较短债缺口较中期略有扩大达到61.7亿元。此外，新城控股偿付了于7月与1月到期的美元债，规模合计6亿美元。

数据显示，2026年新城控股分别将在6月、7月、12月到期境内信用债11.6亿元、20.8亿元及8.5亿元，在5月到期海外债28.6亿元，即2026年公司公开债到期在二季度达到峰值，峰值约40亿元。

从偿债能力来说，吾悦广场经营性物业贷尚能获取不错的资金增量，可覆盖一年内到期的应付债券和应付利息。从2015年-2024年，新城控股的投资性房地产从109亿元增长到1215亿元，不过投资性房地产的单方公允价值近几年不断下滑。

2024年末，新城投资性房地产公允价值为1214.3亿元，其中受限规模为1024.9亿元，非受限规模为189.4亿元。非受限部分按照50%抵押率估算，可获得约95亿元资金增量。

向上而生 | 荊棘与玫瑰，向上而生的道路。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。