龙湖集团掀起撤场潮

龙湖集团物业在2026年掀起的撤场潮，反映了物业管理行业正经历的深刻变革。这并非孤立的商业决策，而是行业在房地产进入存量时代、经营成本持续上涨、业主权利意识觉醒等多重因素交织下的结构性调整。

撤场潮的全局图景

这场撤场潮有几个显著特点，使其不同于以往。

• 波及范围广，头部企业主动离场：撤场已不再是中小物企的个别现象，而是蔓延至行业头部。根据行业数据，仅2025年前9个月，全国公开的物业主动撤场案例就超过120起，其中不乏龙湖、万科、保利、中海等知名品牌。这标志着企业战略从过去追求规模扩张，转向了主动收缩战线、优化项目组合。

• 区域集中于一三线城市：撤场潮主要波及的是宁波、重庆、武汉、合肥、绍兴等二三线城市。这些城市在过去几年的房地产高速开发中产生了大量新盘，但部分区域入住率不足，加之地方政府为保障民生出台了物业费指导价，压缩了企业的利润空间，导致项目难以维系。

• 高端项目亦难幸免：一个更值得警惕的信号是，撤场潮已渗透至高端楼盘。例如，金茂物业就因收缴率过低而撤出成都某高端项目。这表明当前的经营压力具有普遍性，即便定位高端、理论上收费能力更强的项目，若无法实现“质价相符”，同样面临运营困境。

探寻撤场背后的深层矛盾

物业公司“不干了”的表象背后，是长期积累的行业深层矛盾在新时代下的总爆发。

• 难以承受的经营压力：物业公司的账本正面临严峻挑战。一方面，物业费收缴率持续走低，全国住宅小区平均缴纳率已从几年前的超过80%降至70%出头，部分项目收缴率甚至不足50%。另一方面，许多业主因对服务不满或受市场情绪影响，强烈要求降低物业费。与此同时，人工等运营成本刚性上涨，而一些城市出台的物业费政府指导价也在客观上压缩了利润空间。当收入无法覆盖成本时，长期亏损的项目只能被出清。

• 服务与收费的恶性循环：过去，由于缺乏有效监督，部分物业公司从“服务者”异化为“管理者”，服务缩水、账目不清成为普遍现象。业主在多次沟通无效后，最直接的抗争手段就是拒缴物业费。这便陷入了一个典型的恶性循环：服务下滑 → 业主拒缴费 → 物业收入减少 → 服务进一步缩水。在这个循环里，物业公司收不到钱，难以为继；业主的居住品质和房产价值也同步受损，没有真正的赢家。

• 房地产转向存量时代的必然阵痛：中国房地产行业已从“增量时代”步入“存量时代”。过去，物业公司可以随着新楼盘的交付轻松扩张管理规模。如今，行业重心转向对存量项目的长期精细化运营，过去被高增长所掩盖的“质价不符”等核心矛盾便被推到台前，一场行业大洗牌在所难免。

撤场带来的连锁反应

物业突然撤场，会立刻将小区推向失管或半失管的状态，引发一系列“后遗症”。

• 基础服务停摆与安全隐患：保洁、保安、绿化维护、垃圾清运等基础服务可能中断或大幅缩水。例如，绍兴的中冶·梧桐园小区在物业撤场后，曾面临垃圾堆积、绿地被侵占、外来车辆随意占用车位等混乱局面。更严重的是，消防系统、电梯等关键设施的日常维护可能出现空窗，带来安全隐患。

• 资产贬值与沟通协调困境：物业服务的真空会直接导致小区环境恶化，进而影响二手房市场的评价和房价。有案例显示，物业撤场后小区房价可能显著下跌。此外，撤场后，维修基金的申请、公共设施的大修、费用分摊等议题往往因缺乏强有力的组织协调而陷入僵局。即便业委会尝试“自管”，也常因缺乏专业经验、资金和权威而举步维艰。

行业破局与未来出路

这场危机也正倒逼行业进行深刻变革，其核心在于打破恶性循环，构建“质价相符、共生共赢”的新生态。

• 对物业公司：透明化与精细化运营：物业公司必须彻底告别“黑箱”操作，转向账本透明化，定期公示物业费收支和公共收益，重建信任基石。同时，需要回归服务本质，将资源聚焦于提升安保、保洁、维修响应等基础服务的质量。一些企业已在探索创新，如万科物业推行“弹性定价”和详细的服务清单，让业主明明白白消费。

• 对业主与社区：构建有效治理机制：业主需要从单纯的拒缴抗争转向更成熟的理性协商与监督。关键在于成立一个能真正代表广大业主利益、运作规范的业委会。在此基础上，推广“党建引领三方协同”机制（社区、业委会、物业），为理性沟通提供平台，已被绍兴等地的实践证明是有效路径。

• 政策与行业层面的引导：政府监管可从简单的“限价”转向更精细化的“质价相符”引导。例如，推行物业服务等级标准，建立信用评价体系，让“优质优价”有据可依。同时，鼓励物业企业拓展社区养老、家政等增值服务，开辟新的收入来源，实现可持续发展。