京东产发向港交所递交A1招股书

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

1月26日，京东产发（京东智能产发股份有限公司; JINGDONG Property, Inc.）正式向香港联交所递交A1申请文件，对外披露了公司的资产规模、业务构成、竞争优势及海外战略。

据记者了解，京东产发是京东集团旗下的现代化基础设施开发及管理平台，也是京东供应链生态系统的基石。

招股书显示，截至2025年9月30日，京东产发已在国内29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产，总建筑面积约2710万平方米，资产管理规模总额超1200亿元。其中，超过90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市和二线城市。根据仲量联行报告，按建筑面积计算，京东产发在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。

数据显示，京东产发2023年的收入为29亿元，2024年收入为34亿元，2025年前9个月收入为30亿元，同比增长21.2%。京东产发通过为客户提供租赁、物业管理及其他增值服务等广泛的基础设施解决方案，2025年前9个月来自于基础设施解决方案的收入为26亿元，其中来自于外部客户的贡献为62.5%。

简而言之，京东产发的业务主要包括项目获取及设计、开发管理及招商、运营，并持续通过资本循环获得资产增值收益。从2020年到2024年，京东产发年均实现资产增值收益13亿元，累计回报率达到初始成本的40%。随着京东产发加快轻资产转型及发展基金、合伙投资平台管理业务，公司于2024年实现了1.97亿元的管理费收入，这一收入在2020年至2024年的平均复合增长率为30%。

经过多年发展，京东产发基础设施解决方案吸引了第三方物流、电子商务、制造、零售及其他新经济行业的企业客户。根据仲量联行报告，截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京东产发已竣工现代化基础设施资产的期末平均出租率超过90%，该出租率高于新经济领域行业平均水平约10个百分点。

京东产发自2019年设立首只私募基金，截至2025年9月30日，其主导设立了5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、1个合伙投资平台，以及在上海证券交易所的1只基础设施证券投资基金（即嘉实京东仓储基础设施REIT）。截至2025年9月30日，京东产发的基金管理规模占到资产管理总规模的33.7%。

招股书透露，在全球供应链重构的背景下，京东产发凭借在中国市场积累的核心能力、业务资源和运营专长，日益成为服务中国企业出海的重要桥梁，并协助本地客户提升业务韧性，不断地将业务拓展至亚太、欧洲及中东等海外市场，覆盖新加坡、荷兰、迪拜等核心物流节点。截至2025年9月30日，京东产发在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，海外资产管理规模总额占比已增长至12.8%。