北京楼市新政满月，日均500+成交背后

家人们，今天咱聊个实打实的热点——北京楼市新政落地刚满一个月，市场到底变天了没？先给大家上点硬数据，不玩虚的。去年12月24号，北京出台了一堆楼市优化政策，到现在刚好一个月，中原地产那边统计的数显示，二手房日均成交直接突破500套，新政后中介门店的带看量比平时涨了20%还多。

可能有人对500套没概念，咱对比下就懂了。新政前的12月上半月，北京二手房日均成交也就三百多套，新政后一周直接冲到日均511套，年底最后一天更夸张，单日网签破千套，整个12月二手房网签量重回1.7万套以上，这可是近9个月的新高。不光是二手房，新房也跟着热，日均网签量比新政前涨了44.6%，五环外一些改善盘，90平左右的三居都卖空了，销售周末忙得连喝水的功夫都没有。

我身边有个链家的朋友，说他们门店最近一个月卖了20多套房，比之前两三个月加起来都多，平时周一还能轮休，现在全店停休，元旦就休了一天，天天带客户看房看到天黑。还有购房者跟我吐槽，看中一套小两居，想着琢磨两天砍砍价，结果第二天再问，已经被别人全款拿下了，现在核心区的优质小户型，稍微犹豫就没了。

咱先别被这热度冲昏头，聊聊为啥突然就火了？根本不是市场凭空回暖，全是政策和需求凑到一块的结果。首先最直接的就是政策松绑，这次新政是真金白银给大家降低门槛。非京籍的朋友注意了，五环内买房社保要求从3年降到2年，五环外从2年降到1年，这一下就把很多刚够资格的刚需给解放出来了，尤其是在五环外上班的年轻人，终于能上车了。

然后是信贷政策放水，商贷不再区分首套二套，利率统一降到了3.05%，公积金二套首付也从30%降到25%。可能有人算不清这笔账，我给大家简单说，贷款100万的话，月供能比之前少200多，总利息能省近8万，这对于普通家庭来说，可不是小数目。还有税费优惠，满两年的二手房免征增值税，换房个税退税政策还延期了，这就鼓励了很多人“卖旧买新”，把置换链条打通了。

除了政策，还有两个关键原因。一是积压需求的集中释放，之前很多人要么没资格，要么觉得利率高，一直观望，新政一出来，就像打开了闸门，这些需求短期内全涌进市场了。二是年末的心理因素，咱中国人都有个习惯，想在年底把买房这种大事办完，加上大家觉得政策窗口期来了，怕后续政策收紧，所以都加快了节奏。

那这波热度会带来啥影响？咱得客观看，不是所有地方都跟着热，分化才是核心。首先是区域分化越来越明显，核心区比如西城、海淀、朝阳，优质房源根本不愁卖，议价空间越来越小，有的业主甚至坐地起价，加价5%还有人抢。但远郊比如房山、怀柔，依旧是冷板凳，业主主动降价10%，挂牌两个月都没几个人问，中介都直言“没配套的房子，价格还能再谈”。

其次是买卖双方的心态变了。之前是买方市场，购房者随便砍价，业主急着出货；现在核心区变成了卖方占优，优质房源稀缺，业主开始惜售，挂牌量都减少了8000多套。但远郊还是买方说了算，毕竟库存太多，去化周期都超过20个月了。另外，新房和二手房的需求也分流了，改善型家庭更倾向买新房，因为户型和配套更好，二手房主要承接刚需和刚性改善的需求。

说到这，我得说点实在话，也是我个人的观点，可能有点犀利，但绝对贴现实。很多人问我“是不是楼市要回暖了？是不是该赶紧买了？”，我先给大家泼盆冷水：这波热度，更像是政策刺激出来的“短期脉冲”，不是市场真正的内生回暖。

咱先想清楚，成交涨了不代表房价普涨。整个1月北京二手房均价还是跌的，只是跌幅收窄了，远郊还在降价促销。所谓的热销，只集中在核心区有优质资源的房子，比如学区房、地铁房、次新房，这些房子本身就抗跌，新政只是加快了它们的成交速度。那些没产业、没配套、楼龄老的远郊房，该难卖还是难卖，甚至可能因为这波热度，让业主产生错觉，错过最佳出货时机。

再说说需求的本质，这波成交里，很多是之前积压的刚需和置换需求，不是新增需求。北京的就业环境、收入预期没发生根本性变化，大家买房还是更谨慎，都是奔着“安全”去的，只选核心资产，不敢碰冷门板块。而且网签数据有滞后性，1月份前两周的网签量已经开始环比减少了，说明短期释放后，市场可能会回归平稳，想靠政策催生普涨行情，根本不现实。

还有个细节大家别忽略，2026年北京的住宅供地计划缩减了，比去年少了两百多公顷。供地少了，是不是意味着未来房子会稀缺？我觉得未必，现在市场上的库存还没消化完，尤其是远郊库存压力巨大，供地缩减更多是为了稳预期，不让市场再陷入恶性竞争，而不是要制造稀缺性。

其实这次新政最核心的作用，不是救市，而是“筛选”。它把资金和需求都往优质资产集中，加速淘汰劣质资产，让楼市回归“住有所居”的本质。以前那种闭着眼买房都能涨的时代，早就过去了，现在买房，拼的不是勇气，是眼光，是对区域价值、配套资源的判断。

我知道很多底层朋友都盼着房价能降点，能上车安个家，这种心情我特别理解。但大家要明白，北京作为首都，核心区的优质资源是有限的，这些房子的价值只会越来越稳固，而远郊房可能会慢慢回归居住属性，价格越来越亲民。但这并不意味着远郊房就值得买，没有产业和配套，就算价格低，买了之后也可能面临转手难、通勤累的问题。

最后总结下，这波新政满月的热度，是政策、需求、季节因素叠加的结果，是短期现象，不是长期趋势。市场分化会越来越极致，“强者恒强，弱者恒弱”会成为北京楼市的常态。我们不用羡慕那些抢房的人，也不用焦虑自己没上车，楼市越理性，对普通购房者来说越有利。未来我们更该关注的，不是成交量涨了多少，而是自己真正需要什么，什么样的房子能适配自己的生活和工作。

后续我也会持续跟踪北京楼市的变化，带大家看真实的门店成交、业主心态，不吹不黑，给大家最实在的市场反馈。想知道你关注的区域到底是真热还是假火，持续关注我就对了。