TODTOWN Mall上海天荟广场亮相，主题区域“SOCIATER”探班报告

由新鸿基地产、上海城开和闵行城投联合打造的TODTOWN Mall上海天荟广场（下文简称：天荟广场）可能是上海市场最为特殊的商业项目之一。一方面，这是上海真正意义上的航母级TOD综合体，和地铁上盖的“所谓TOD”不在一个次元；另一方面，正是因为项目覆盖高铁、轨交、公交三线枢纽，跨越莘庄站南北两广场，拥有商场、写字楼、酒店、公寓等多元载体，在不影响交通日常运营的前提下，使其成为建设层面“超高难度”头衔，对应的则是超长开发周期，这方面的详述，可参考公众号“Mall星人”的上海“最难TOD”，正悄悄改写闵行商业格局一文。

我曾于去年3月项目整体外观呈现时，前往探班写过一篇报告时隔三年再到莘庄站，有被天荟惊艳到。2026年开年，天荟广场终于对外迎客，目前开放了南区商场的部分区域，开业商户主要集中在4、5两层名为“SOCIATER”的双层主题空间，上周五前往探班学习，虽然尚无法做“完整探班报告”，但依旧有不少看点可以分享给大家。

先来看这张图，几乎已经能涵盖了项目目前的整体商业内容。如图所示，商户位于项目的3至5层，目前消费者可以从1、2两层的多个方位到达内场，这正体现了项目TOD属性的“超链接性”标签。

虽然我当天是开车前往，但依旧帮大家把全部路径走了一遍。

从车库的直达梯可到达项目的各个楼层，为了更好地了解项目的全貌，我没有直接上到4层，而是特地从1楼出梯，走一下外场。下图所示入口进场后是直达梯厅。

而这里正是项目南公交枢纽区域进到商场的最主要入口，后方是公交车站以及出租车落客区。

之所以说“之一”，是因为在另一侧还有一个相对隐蔽的入口，可以通过手扶梯上到项目2层。

探班当日遇到不少消费者是通过直达梯厅进场，意味着他们大概率是住在附近的高粘性客群，因为若开车可直接上到高楼层，如果是轨交抵达，那大概率更容易会从2层进到商场。下图为2层的进场入口。

因为不论是轨交1、5号线莘庄站，还是铁路莘庄站，出站层均位于2层平台与项目无缝衔接。未来等项目完整开业后，绝大概率会改变消费者、路人的出行动线，因为即使你要去1层，照样可以从商场内部穿行，丰富出行体验。

下图为轨交1、5号线行人到南广场的必经点位。

下图对应了上图右侧，通往铁路莘庄站。

一直往前则是通往南广场的下行梯。

这还只是消费者的“不完全”进场动线，未来只增不减；对于综合体内的办公室客群以及公寓住客而言，有更多可以直接从3层、4层等无缝连接楼层直接进场，当然不少其他非TOD综合体也会有类似的设计方式，这里就不赘述了。

值得一提的是位于3层的户外平台已成为消费者乐于打卡的休闲式开放空间，这比较难得。因为不少项目在前期规划时，都会说到此类商场与办公楼连接的平台丰富了多元化空间构成，未来会怎么运用，但实际上正式开业后几乎都无法为大众消费者所感知到，而天荟广场从亮相第一天就达成了，这是现代商业项目重要且务实的空间运用。

位于项目5层可通过全通透玻璃幕墙俯视平台，不少客人在此逗留，孩子们则更乐意远观寻找各种自己熟悉的建筑“彩蛋”。

回到入场动线，下图是2层平台的进场入口，手扶梯是上到高层的最重要动线之一，目前在周边引入了多个策展内容充实内场空间，尽可能提升了消费者观感体验。

三个展览分别为“千年之约·梦华游”主题沉浸展、“这里是中国”主题阅读展及《织梦莘生》上海非遗钩针艺术展，比较注重文化导向，大众普适性强（不是那种网红展或者很多项目趋之若鹜的潮流文化展），符合片区定位，因此能看到不少客人会相对自然地走进观展、留影、体验。

手扶梯上到4层时，相信不少朋友会被上方的露台结构吸引，这正是整个“SOCIATER”区域的核心视觉元素之一，同时也是设计理念的最佳缩影。

要认知这个双层挑空区域，我们从头来说。

空间规划方面，据悉，该区域此前是一个纯双层挑高空间，计划用以引入体验业态主力品牌，随着开发周期内消费偏好、竞争环境的变迁，项目因地制宜调整了整体规划。

某种程度上你甚至可以理解为这是一个改造调整案例，双层挑高空间，让“剧场”概念顺理成章地得以呈现。

业态规划方面，作为一个拥有大面积公共空间的区域，强社交和休闲属性的餐饮业态作为主力自然成为了最高效的选择。

空间和业态，对应了“SOCIAL+THEATER”——“SOCIATER”由此得来，恰与项目的整体理念“TOD GATHER，Together!”一脉相承。

框架搭建完后，再往细地看。由于中部挑高区域无法大改，因此项目尽可能通过微调丰富空间体验。

一是商户内容，项目在4层的环形动线规划了两侧商户内容，内圈位于露台下方，布局中岛型小餐饮商户，目前由于不少品牌尚在围挡筹备中还稍显阻挡，未来悉数开业后，整体通透性会更好，双层商户内容会更多展现于消费者视野。

由于该区域之前是一个整体，并未在中庭空间配置手扶梯，而是位于东侧后方。

因此中部的阶梯成为串联起两个楼层的最主要动线，也成为客人在该空间的一大打卡驻留点位，同时让双层区域的纵向观感整体性更强。

鉴于“剧场”理念，在运营方面项目也是竭尽所能，周末举办各种演出、互动活动，丰富体验，让整个空间从结构、理念到运营等各方面都能够自洽，即使未来项目整体完善后，这里势必也将会成为重要据点。

品牌招商方面，目前主要引入的都是热门小餐饮业态，且都是核心商圈的“熟面孔”，让莘庄片区消费者在“家门口”就能获得核心商圈的消费内容。目前已开业和筹备中的品牌如下组图所示，开业品牌几乎工作日下午也客流如织，围挡品牌可得抓紧了！

值得一提的是，有朋友和我聊起，说项目才亮相，品牌不多，几乎每个都“爆单”了，莘庄片区的消费者需要对这些熟面孔如此趋之若鹜吗？

我觉得这是从业者的一个心理误区。因为我们几乎每天看商业，对多数内容都习以为常甚至脱敏，但对于更多大众客群而言，活动半径是很小的，“工作——家庭——附近”是常态，不是说片区的消费者少见多怪，而是出行的半径和频次不同，尤其对不少中老年人而言更甚，让大众能在“附近”获得此前需要更高时间和路径成本获得的消费体验，是优质开发商的价值所在。

举个很直观的例子，我家在虹口，娃的不少小学同学，周末的小确幸就是能去瑞虹新天地玩，这是离我们最近的商业项目之一，我作为从业者每周都要去好几次，要周末再去我是抵触的。但对更多附近的家庭而言，除非是有目的性地外出，否则这很有可能就是周末最便捷的放松消费地。这也是很多区域型一站式大型商业项目节假日人满为患甚至停不进车成为常态的原因，未来天荟广场势必也需要承担起这一最重要的“职责”——让莘庄片区核心客群吃到细糠。

天荟广场新鸿基地产在上海市场首个非核心商圈商业项目，硬件品质方面，能感受到优质开发商将高标准延续到了外围，没有花里胡哨的配置，把该做的做到位。如果不说这是在莘庄，光看场景，放到核心商圈也是不怵的。

此外，作为更亲民的项目，天荟广场在运营巧思上也展现出了不少因地制宜的灵活性和巧思。

例如在2层平台入口附近，会看到一则列车装置，整合了商户介绍、盲盒机、储物箱、充电宝租借等复合功能。个人认为此类一体化或场景化的设计方案会成为未来商业项目规划“散装”自助服务的标准方式之一。

这一理念也延续到了内场细节，例如为充电宝定制了“外衣”，具有项目自身品牌展示作用，未来还可进行更迭，可能春节期间就会打造新的主题氛围了。

例如坐席空间、美陈点位的造型，致敬了项目logo中“M”和“A”的“门框”形态——这里是莘庄的门户。

下图这句“马上好”slogan在社交媒体上也被讨论得颇多。一方面这展示了目前尚未完整亮相的项目与消费者坦诚招呼，同时呼应了即将到来的马年元素。

亮相初期，片区的消费热情应该已经展现出了切实的诉求，该片区的消费能级一直都在，只是缺乏重磅商业体将其再次点燃，天荟广场虽然只开放了一小部分就足以让片区消费市场涌动。

不论是商场还是品牌，“提速”理应是当务之急，让消费者的热情得到更为正向的反馈，是开发商真正服务于人的价值观体现。随着新春即将到来，天荟广场外广场势必会呈现更多节日元素提升商业氛围。虽然我不是常客，但和莘庄片区消费者共同翘首以盼天荟广场能够早日完整呈现。

最后想说，即使南区商场完整，这还只是整个项目的小半部分，更大的北区商场还在建成中，公平地讲，超长的开发周期可能对于我们个体而言，跨越了人生不少周期，但对于上海城市发展和商业发展而言，值得磨出一则里程碑式的作品，希望天荟广场不负“时间”所托。