⚡官方聚焦｜华润玺宸上院官方售楼处发布：品质定义人居新高度！

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西安作为内陆城市，相对而言水景资源是比较匮乏的，所以在西安，水景资源是比较珍贵的。因为江河湖泊这种自然景观具有不可复制的特性，所以在房地产行业内，生态资源优美的区域，是各大开发商开发豪宅的主战场，像上海陆家嘴的汤臣一品就是占据了黄浦江的优质景观，再加之高品质的社区规划，因此在全国都很出名。在西安，浐灞后海就是类似黄浦江的优质水景资源，460米的宽度，是浐灞三角洲观景效果最好的位置，所以在这个区域汇聚了艾美、华海等高端酒店以及像自然界、招商西安序这种豪宅产品。今天咱们来看看华润置地在后海的全新矩作——玺宸上院。

咱们从开发商物业、周边配套、产品户型、价格这四点来看看这个项目。这里之所不写项目优缺点是因为我觉得这种项目除过价格贵没有其他方面的缺点了。

一、开发商物业

华润相信大家都不陌生，是一家国有重点骨干企业。华润的前身是1938年在香港成立的“联合行”，1948年改组更名为华润集团。1952年隶属关系转为中央贸易部，1983年改组成立华润（集团）有限公司。1999年与外贸部脱钩，2003年归国务院国资委直接监管。2024年位列《世界品牌500强》榜单第60位。布局全国86座城市，连续多年位列中国房地产TOP10。其业务范畴涵盖了大消费、综合能源、城市建设运营、科技及新兴农业、产业金融、大家康这6大板块，像华润万家超市、怡宝、华润燃气、华润万象城、999感冒灵都是华润的产业。西安的国际会展中心、国际会议中心、奥体中心、万象城-生命之树等诸多城市配套都是华润建设的。

在豪宅开发方面华润也是经验丰厚。像深圳的深圳湾瑞府，4000万-2亿+的云端资产；北京的北京臻澐，1600-3400万的美学四季豪宅；三亚的三亚海棠悦府，420-3000万的海岸尊邸；上海的上海翡雲悦府，1300-3000万的新一代摩登。这些成功的案例，无一不彰显着华润的实力。

物业就是华润自己的物业华润物业，一级资质。物业费平层是6.5元/平/月；叠拼是8.5元/平/月。小区设有三重安防（天眼+智能门禁+巡更机器人），在加上24小时安保巡逻保证全社区安全。还有专属管家24小时在西安，一对一解决保修、咨询等需求。社区针对平层和叠拼不同户型提供定制化家政、私宴筹备、装修协助等专属服务。适配不同的社区设施提供了不同的服务，像童梦文化馆的儿童托管、康养中心的老人关怀、恒温泳池和网球场的专业维护与预约等等。总之贵有贵的道理，好产品就得配好物业，就像好车加好油一样。

二、周边配套

西安八水绕长安，为什么浐灞三角洲的豪宅最多？浐灞国际港作为内陆港承载着国家丝绸之路的重担，2025年中欧班列年开行4900列，这是战绩；世博园、会展中心、10大央企总部、奥体中心等诸多重点市政配套都坐落于浐灞国际港，这是硬件设施；欧亚经济论坛永久会址、国家级绿色生态示范城区、以生态命名的开发区，这是认可。环境优美、配套齐全、政策推动都是浐灞国际港受欢迎的原因。

1.交通

了解豪宅产品的朋友应该都知道一个规律，豪宅产品大多都是追求极致的居住舒适度，所以都会离地铁、主干道这些比较远，不过也并非没有地铁，从项目出发最近的是10号线团结村站，2.5KM，骑个电动车10分钟左右。浐灞这边基本不堵车，所以开车能相对方便一些。开车到奥体10-15分钟，到市政府、大明宫、曲江基本20-30分钟，走绕城到高新40-50分钟。我个人认为这种社区的业主对于公共交通的需求相对能弱一些，他们可能更多的是自驾或者专车。

2.商业

豪宅小区大家都知道，不做底商，所以日常的购物方面可以去小区西侧的融投誉璟台和南侧的合能、万科这几个小区的底商。

大型商业方面距离最近的是龙湖未央天街，导航距离2.8KM，开车7分钟。总建面15.8万方，地上6层。里面有近 300 家优质品牌，引进西北首店 4 家，陕西首店 11 家，城北首店 15 家等。如成山农场 PRO、矮板凳老火锅、超爱顽 & 润宝梦等，涵盖零售、餐饮、亲子、娱乐、生活服务等业态。

到砂之船奥特莱斯导航距离5.1KM，开车11分钟左右。总建面37万方，商业面积 28.27 万方。是全国首家落地（1+N）概念的超级奥莱，也是西北地区最大的综合性奥莱。汇集了 600 余个国际国内名品。4层与袁家村联手打造了二郎岗超级农庄，关中特色美食一锅端。

到大融城和熙地港以及未央国际导航距离6.1KM，开车15分钟左右。三个加起来30万方左右的商业体量，海底捞、炭舍、老铺烤鸭、星巴克臻选店、喜茶西北首家热麦店、王府井百货、奥斯卡影院等主力店以及600余个品牌，是经开的商业中心。

3.学校

小区南侧一路之隔是陕西师范大学浐灞国际港实验学校，学校占地54亩，规划54个教学班，其中小学24个班，初中30个班。这是西安第一所引进成都七中教育理念的学校，整个学校将以陕师大为基础，同时引进成都七中网校资源，形成西安与众不同的教学理念与实践。

4.医疗

开车到市中医医院七八分钟就能到，这是全国师范中医医院，总建面11.85万方，编制床位1330张，临床医技科室40个、专病门诊76个，年门诊超160万人次。在岗职工约2259人，高级职称401人；国医大师1人、全国名中医2人、省级名中医21人、市级名中医16人，国务院特贴专家3人。其中肾病科、肝病科、脑病科、针灸推拿康复科、护理学是国家级重点专科；国家区域中医诊疗中心1个、国家级中医优势专科6个。有14种剂型、130个特色院内制剂，煎药中心1300平，全自动煎药机130台。还配备了西门子1.5T磁共振、GE256排CT、飞利浦64排CT、DSA、移动DR等设备。到市第三医院和交大一附院陆港院区开车15分钟左右，这三所都是三甲医院。

5.生态

小区东门出门就是就是灞河西路，步行300米左右就是浐灞三角洲灞河和浐河两河交汇处，水域宽度800米左右，这是浐河和灞河水域最宽的位置，艾美、华海等很多高端酒店就是在这里。12.5KM的灞河绿道，非常适合闲暇时间带娃或者和朋友去这里散步、露营。据说浐灞三角洲的日均负氧离子浓度值大约在2000-6000立方，日均释放鲜活氧气约650吨。还有大约109公里的灞河水岸和约1200公顷的水域面积。

往北800米是广运潭公园，占地11.67平方公里。这个公园是2005年西安启动广运潭生态治理工程，通过取坑为湖、取陆做洲等措施，引灞河之水，形成了湖中有岛、岛洲相连的生态景观。

开车10分钟到世博园。世博园是2011西安世界园艺博览会会址，现在是国家AAAA级旅游景区、国家生态旅游示范区，景区总面积418公顷，其中水域面积188公顷。内设有一塔三馆区、世博展园区、世博风光区、世博花景以及世博雕塑区罗曼街区等。一塔三馆的一塔是指长安塔，长安塔是世博园的标志性建筑；三馆是指珍宝博物馆、自然馆和儿童萌宠馆，其中珍宝博物馆内收藏了2900余件珍品。

三、产品户型

这块地是2025年2月28日华润拿的，拿地总价11.77亿元，占地82亩，容积率1.8，折合楼面价11911元/平。项目绿地率：30%，是毛坯＋精装包的模式，总共18栋楼，4栋平层，小高层15层，229/290/310三个面积段；高层23层，220/288/306三个面积段；14栋叠拼，下叠359/392；中叠335/345/349；上叠372/393七个面积段。

一个好的产品对地段、开发商、设计团队的要求是非常高的，而玺宸上院就是满足了这三点要素的产物。开发商和地段前面都介绍过了，接下来咱们看看这个小区的设计团队以及这个社区的设计理念。

建筑设计伙伴：gad集团合伙人杨明，代表作品有安吉悦榕庄、深圳湾超级总部。从业近 20 年，从项目的规划、户型、景观设计到施工配合、材料选型的全流程都非常了解，强调设计与工程团队协同至竣工交付。作为 GAD 集团核心管理成员，他一直聚焦高端住宅产品研发，兼顾超高层、城市综合体、精品酒店等公建类型的设计，推动着设计创新与行业标准的提升。

景观设计伙伴：JTL加特林景观联合创始人刘展，代表作品有阿那亚三亚度假酒店、麓湖鸿鹄岸样板岛。他主张“生活是设计的最好老师”，追求 “精致细腻、现代简约、情感共鸣” 的空间体验。擅长将酒店式度假体验融入社区，通过廊架、卡座、水景、草坪等营造 “第二客厅” 氛围。以现代材料演绎京都安缦、江南园林的静谧感，弱化符号化，突出光影与空间层次。建立 “方案 - 深化 - 施工配合” 全流程标准，确保设计意图精准落地，提升项目溢价与口碑。

室内/会所设计伙伴：无间设计创始人吴滨、矩阵纵横合伙人刘建辉、CCD香港郑中设计事务所创始人郑忠。

吴滨的代表作品有上海汤臣一品、安吉桃花源·未来山。他主张的“摩登东方” 是立足东方文化土壤，以现代主义设计语言转译东方意境的美学体系，核心是人与自然的关系，强调空间的时间性与艺术融入生活，追求传统与现代、形制与意境的平衡。他比较注重 “无界空间”，打破室内外、公私区隔，融入酒店式度假体验，强化归家仪式与社区共生感。弱化符号化装饰，以水墨留白、虚实相生的手法，用金属、玻璃、石材等现代材料营造东方禅意。“概念-深化-施工-软装” 标准流程，确保设计意图精准落地，提升项目溢价与口碑。他与 gad杨明、JTL刘展等深度合作，形成 “建筑-景观-室内”一体化设计生态，提升项目整体品质。

刘建辉的代表作品有东莞时代天境会所、武汉·汉口公馆、重庆·公园大道。他主张“设计源于生活，引领生活”，强调平衡市场需求与设计价值，从空间使用者感受出发，追求经典、典雅、雅致的空间体验，避免过度符号化与炫技。以现代材料演绎地域文化元素，弱化风格标签，突出空间功能与情感共鸣。像电影导演般，通过空间宽窄、高低变化调动人的情绪，打造沉浸式体验。

郑忠的代表作品有深圳湾一号、西安世园润府。他曾多次担任FrameAwards等国际赛事评委，还当选过联合国文化大使、中国设计年度人物。他主张的“东意西境” 是立足东方文化根脉，以西方现代设计语言转译东方意境的美学体系，核心是 “酒店即城市名片”，强调在地文化、现代体验与商业价值的三重平衡。擅长以金属、玻璃等现代材料表现东方韵味，弱化符号化装饰，突出空间质感与光影层次。如北京前门文华东方用四合院肌理、成都华尔道夫用蜀锦元素，让空间讲述城市故事。

小区地块四方四正，复刻了盛唐长安城“九巷三进的空间礼序”，这种“九经九纬”的灵感源自《周礼》中古代王城的那种社区坊巷九宫格式的布局。西侧3个是平层的小高和高层，东侧6个是叠拼产品，而且在九个组团中建穿插了桂花、鼠尾草、杏树、红枫、石榴树、南天竹、苔藓、睡莲、广玉兰九种特色巷子，打造园中有园、巷巷不同的景观，使整个社区四季有景，四时有序。因为东侧是灞河岸线，所以东低西高的设计可以让社区的视野最大程度上互不影响。社区采用门、庭、廊三进制，也有点暗合“三生万物”的哲学理念。

外立面是玻璃幕墙+铝板+陶瓷的设计，西侧的四栋平层是展翼的设计，因为灞河在东侧，所以楼栋是做了倾斜，展现出展翼的形态，这样可以让观景效果更好。东侧的叠拼是7层，所以7层以上的视野都不会被影响。加上全部落地窗系统，观景效果非常好。

叠拼是7层三叠，这个“7”呼应易理7和，象征圆满、吉祥、好运。而且还取源了中国建筑的[叠涩]技艺，以层层堆叠向外挑出或收进的陶板堆砌法打造出别具一格的视觉美感。户户独立系统，做到“独门独院、独立电梯、独立车库”，营造出独栋那种互不干扰的私密性，每家每户都有地上的花园入户和地下入户两种入户方式。

园林景观遵循“人文诗境、空灵禅境、自然之境”三重境界。人文诗境方面，提取《滕王阁序》《阿房宫赋》等八大盛唐诗词，通过现代手法转译，如以 “落霞与孤鹜齐飞” 为灵感设计跌水景观与飞鸟雕塑。空灵禅境方面，运用留白手法，在中心庭院设置镜面水景与孤植乔木，通过 “四水归堂” 的天窗设计，营造禅意。自然之境方面，依托灞河生态带，引入秦岭本土植物，形成 “春樱夏荷，秋枫冬松” 的四季景观。

就像前面设计师们的理念一样，现在的设计更多的是人文与自然的融合，因为真正美好的东西都是大自然在时间的磨砺中诞生的。而随着时代的进步，大家在居住方面的需求也已经往自然的方向靠近，玺宸上院以八大盛唐诗词为蓝本，打造了天幕苍穹、层林尽染、层峦叠嶂、蓝桥烟雨、空里浮花、碧池水卷、泛若耶溪等山水诗画八景，将长安三万里的壮阔意境，融于可游可赏的日常场景中。

空里亭以 “空中茶室” 为概念，设置榻榻米区域与枯山水景观，成为业主思想碰撞的场所。架空层设置 “四点半学堂” 与 “老年活动中心”，形成全龄段社区交互平台。

私宴厅配备专业厨房与圆桌包厢，满足高端家宴需求。恒温泳池采用无边际设计，与灞河景观形成视觉联动。健身房与瑜伽室引入智能设备，打造健康管理闭环。

因为户型比较多，咱们就把每个产品类型里典型的看一下，其他无非就是放大、缩小、小改动，整体布局不会有太大变化。

这个是小高层的229平户型，和高层的220户型布局基本一样，区别点在户型的西北角，高层220的家政间是在北侧公卫和次卧的北侧，整体突出去了，所以西北角缺个角。平层的这四栋楼都做了倾斜，东单元和西单元的东侧的房间是偏东的，这样能优化观景视野，尤其是偶数层的露台观景效果更好。整体布局是经典的横厅的设计，三卧室朝南，四室三卫。229的套内不算露台是235平左右，室内得房率102%左右；偶数层两个露台加起来46平左右，整体加上露台后是281平左右，综合得房率122%左右。

小高层的290平，这个和高层的288户型布局一样，端厅全景仓的设计，区别是整体南向的开间288的比290的小3.5米，整体南北进深288比290短2米。布局、露台位置都一样，这个户型在平层的东单元，所以整体观景效果非常好，尤其是偶数层的露台，7层以上的视野完全不受影响，比较特殊的一点是这个布局是10层及一下的户型。290的套内不算露台293平左右，室内得房率101%，偶数层露台51平左右，加上露台是344平左右，综合得房率118%。

这个是小高层的310和高层的306的布局，也是端厅全景仓的设计，改动的点是偶数层的露台往北移动做成了270°的转角露台，把偶数层露台和客厅融合在一块，使得北侧的餐厅开间稍微小了些，而南侧的客厅开间更大一些，奇数层则没有了北侧的小露台，而是随着客厅开间一起开间更大了。310的套内不算露台是315平左右，室内得房率101%；奇数层露台稍微大一些53平左右，加上露台是368平左右，综合得房率118%。

下叠是地下一层+地上一二层，一层大多还是以会客为主，客厅位置的挑高是7.1米左右，，地下室挑高是6.6米左右。整个户型亮点是南北双阳台以及地下室旁边连接的两个下沉式庭院，尤其是下沉的庭院可以使地下室通风、采光好很多，而且地下室也设有入户玄关的空间，细节很到位。地下室+下沉庭院是292平左右，全部不计入面积；一层面积是199平左右，二层去除客厅挑空部分是190平左右，所有全部加起来681平！得房率173%左右。这个户型是两把头，359平是中建户，布局基本一样，而且这种产品可以改动的空间很大，除过黑色粗体标注的位置，其他的地方基本都可以改动，所以基本上可以说是想怎么装就怎么装。

这是两把头的中叠户型，345平，中间的中叠是334和345，中叠的地下室面积相对小一些、大概51平左右，但是中叠的露台比较大，露台是在三楼，115平左右的C字露台把整个客厅全部包住了，站在露台上的观景效果应该会很好，如果是中间户，露台位置就分布在三楼的南北两侧。三层和四层的客厅部分也是挑空的，三层不算露台203平左右，四层不算客厅挑空的部分111平左右，整体加起来480平左右，得房率139%左右。

这是把边的上叠393平，中间是372平，区别也是露台，中间户五层的露台是在房间的南北两侧，其他地方都差距不大。上叠因为有三层，而且在顶上，所以五层和七层都有露台。地下室和中叠一样比较小，大概是36平；五层的和七层的露台都是C形，把客厅和卧室包起来，尤其是七层的露台是观景效果最好的。五层露台是135平左右，室内空间是154平左右，六层不算挑空是89平左右，七层基本上就是主人的私密空间了，露台是101平左右，主卧室内是101平左右，相当于202平的“大主卧”。整体加起来580平左右，得房率147%左右。

这种产品其实已经非常接近完美了，地段、开发商、物业、产品都在追求极致，接下来咱们看看价格。

四、价格

关于价格咱们给大家用备案均价来测算最低首付和月供，具体一房一价请以售楼部释放为准。售楼部目前接待是需要验资的，平层是300万，叠拼是1000万，是动态验资，验资的形式有股票、基金、理财、大额存单，如果是法人可以验公户，不接受比特币和固定资产验资，要求现场打开，截图不可以。

先看平层，高层以23#为例，整栋均单价28400左右，最低单价24100左右，最高单价32100左右。220的平均总价625万左右，最低15%首付是94万左右，商贷531万，30年等额本息月供23395元/月；306的平均总价870万左右，最低15%首付131万左右，商贷739万，30年等额本息月供31757元/月。小高层以20#为例，整栋均单价27500左右，最低单价23200左右，最高单价31300左右。230的平均总价630万左右，最低15%首付是95万左右，商贷535万，30年等额本息月供22990元/月；310的平均总价850万左右，最低15%是128万左右，商贷722万，30年等额本息月供31027元/月。

然后是叠拼，东边的一列肯定比西边一列贵，咱们以9#为例，下叠把边最贵，392平，单价41400左右，总价1622万左右，最低15%首付244万左右，商贷1378万，30年等额本息月供59217元/月；中间中叠最便宜，335平，单价32500左右，总价1088万左右，最低15%首付164万左右，商贷924万，30年等额本息月供39707元/月；上叠折中393平，单价37200左右，总价1460万左右，最低15%首付219万左右，商贷1241万，30年等额本息月供53330元/月。

这个价格确实贵，不过贵有贵的道理。其实从这块地拍出的那一刻大家都知道，这个项目的产品不会差，价格不会低。因为这种一线河景附近的地块只会越来越少，那么意味着这种类型的产品也会越来越稀缺，所以，物以稀为贵嘛。

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