公房承租权“卖掉”30年后反悔，法院：早已过诉讼时效｜房地产律师

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1987年，北京胡同里，王建国用自己承租的一号公租房，和李国强“互换”了一套私房二号院。

为走房管手续，协议上写了李国强女儿李婷的名字——当时她才10岁。

但双方心知肚明：这不是真换房，而是王建国把公房承租权“卖”给了李国强，对方额外给了1000元现金和一辆自行车。

几年后，王建国反悔，1990年起诉要求恢复一号房屋承租权。

经过近两年审理，1992年3月，双方在法院达成调解：李国强一次性支付王建国2500元，用于解决其住房困难，王建国不再主张房屋权利。

钱当场付清，案子就此了结。

谁料，30多年后，2021年，王建国再次起诉，称：“当年换房没过户，现在房子拆迁了，你们得把利益还给我！”

他还把李国强已成年的女儿李婷列为被告，理由是：“协议上写的是她的名字。”

李婷很惊讶：“我当年还是小学生，根本没参与这事。而且1992年法院已经判完了，怎么还能再告？”

更关键的是——一号房屋早在2000年前就已拆迁灭失，承租人也几经变更，最后根本不是李家持有。

面对这场“迟来”的诉讼，法院会怎么判？

裁判结果

法院判了：

❌ 驳回王建国全部诉讼请求！

理由很明确：

本案所涉纠纷早在1992年就已通过法院调解彻底解决，且从权利被侵害之日起算，早已超过法律规定的20年最长诉讼时效，依法不予保护。

这意味着，无论当年是“换房”还是“买卖承租权”，35年后的今天，法律已不再受理。

法院怎么说？

法官重点审查了三个问题：

第一，这事是不是早就处理完了？

是的。1990年王建国就因同一事由起诉过，1992年双方在法院签署调解协议，明确约定“一次性补偿2500元，解决住房问题”，王建国签字认可。这属于生效法律文书确认的事实，具有终局效力。

第二，现在起诉是不是太晚了？

根据《民法通则》（当时有效法律）：

普通诉讼时效为2年；

最长保护期为20年，从权利被侵害之日起算。

本案中，换房发生在1987年，王建国1990年就知道权利“可能受损”，却直到2021年才再次起诉，远超20年最长时效，且无不可抗力等法定延长情形。

第三，能不能告李婷？

不能。李婷1987年仅10岁，属无民事行为能力人，从未实际参与交易，也未获得任何利益。1992年诉讼中，王建国告的是李国强，从未提李婷。如今把她拉进来，属于主体错误。

此外，涉案房屋早已灭失，承租人多次变更，李家早已不持有任何权益，所谓“返还拆迁利益”更是无从谈起。

律师提示

这个案子给所有人一个重要提醒：

“历史旧账”不是永远能翻的。

法律设定了20年最长诉讼时效，即使你一直不知道权利受损，超过20年也基本丧失胜诉权。

法院调解书具有终局效力。

一旦签署并履行，就代表纠纷彻底了结，不能再就同一事实反复起诉。

房屋灭失后，物权主张将落空。

公租房本身不属个人财产，承租权又已转移，原承租人很难再主张后续拆迁利益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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