三年围挡落下后，三里屯太古里交给了北京一份新答案

赢商对话

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 龚婉玲

图片来源 · 项目官方

2022年，三里屯太古里宣告启动新一轮的优化升级，在短暂的喧哗后，这个习惯于站在聚光灯下的潮流地标，转入了一种稍显沉静的状态。没有频繁的进度曝光，它从舆论场中有序“撤退”，只留下围挡内持续生长的声影。

三年多时间，对于瞬息万变的商业世界而言，足以经历一轮潮起潮落。

备受瞩目的巨大围挡逐渐撤去，三里屯太古里北区中央，游逛的消费者发现熟悉的城市天际线已被重新勾勒，迪奥（Dior）之家由法国大师操刀的花瓣殿堂、路易威登（Louis Vuitton）之家流光溢彩的流动表达、蒂芙尼（Tiffany & Co.）旗舰店轻盈而空灵的波纹立面依次展开，一个全新的北区旗舰集群已落成。

这并非一次简单的品牌阵容升级，它标志着北京三里屯正作为一个成熟的街区形态，坚定地跻身世界级时尚地标序列，与东京表参道、巴黎香榭丽舍和伦敦国王十字街共同定义着都市先锋生活的范本。

为此，赢商网与太古地产零售业务董事韩置、三里屯太古里总经理马泽丹展开了对话。贯穿始终的，是一种清晰的自我定位：作为行业的长期主义者，太古地产将自己定位为商业生态的推动者与构建者，而非单纯的物业开发或运营方。

谈及项目，他们首先讲述的是在地城市的气质与规划蓝图，是三里屯从使馆区到潮流策源地的独特肌理、是成都太古里围绕大慈寺文保的当代转化、是前滩太古里呼应金融城节奏的高效与活力、亦是广州聚龙湾太古里深藏的岭南文化底蕴。

他们解析国际顶级品牌战略重心如何从渠道覆盖转向体验塑造，观察生活方式品牌从产品到社群诉求的演变。最终，落点于商业项目的真正主角消费者，他们关切年轻消费者如何在此寻找兴趣认同与情感满足，如何将这里视为城市生活中的一处精神角落。

直至所有这些外部要素清晰交织后，太古地产在生态中的角色才自然浮现，一个专业、稳健且充满洞察力的连接者与共创者。

这种将“自我”置于生态系统而非顶端的叙事方式，揭示了其长期主义的核心。

接下来，我们将循着这场对话的线索，深入这片已被重塑的街区，解析一个商业体如何通过构建生态，而非仅仅引进品牌，完成一场深刻的“有机进化”。

01.

必须升级？

关于时机与角色的精准卡位

上世纪90年代，三里屯因毗邻使馆区而自发形成了京城最早的国际化社交场域。像素化的外立面、铝板与玻璃材质的混搭、多元建筑师参与的街区形态，这些看似无序的元素，构成了三里屯太古里最原始的生长形态。

“三里屯从来不是一个被统一建筑语言框定的地方，”马泽丹指出，“它的DNA是多元文化，是夜生活，是年轻人追求创新、新鲜感的诉求。”这种状态反而成为后续商业运营的独特优势——灵活。

与成都太古里严格遵循历史街区保护规范、在中式框架内演绎品牌故事的模式不同，三里屯太古里从一开始就具备更强的包容性与实验性，隈研吾、The Oval Partnership、Moss Architects等多元建筑语言在此碰撞，形成了独特的街区风貌。“我们没有用一个标准化的设计语言去框定街区，这反而给了品牌极大的开放性，”马泽丹坦言。这种非标准化的基因，为后来的旗舰店集群埋下了伏笔。

然而，自由生长并非漫无目的。当2022年宣布全面升级时，外界不乏疑问：北京高端商业赛道已如此拥挤，北京SKP常年稳坐全球“店王”，国贸商城等重奢商场珠玉在前，三里屯太古里为何还要斥巨资投入一场充满不确定性的升级？

这背后是一场深刻的品牌迭代。

几个大面积主力店租约到期，为更具份量的品牌旗舰店让出空间。取而代之的，是一个以迪奥（Dior）、路易威登（Louis Vuitton）、蒂芙尼（Tiffany & Co.）等为核心的国际顶级品牌旗舰店。

不止于此，爱马仕（Hermès）北京专卖店也确认将于2026年春季正式启幕。这些旗舰店远非简单的店铺搬迁，每一家都由世界顶尖建筑大师量身设计，为品牌提供了在北京进行定制化空间叙事与表达的最高舞台。

其中，北京迪奥之家设有中国首家Monsieur Dior餐厅，而路易威登之家则呈现了北京首家Le Café Louis Vuitton。此外，包括Alaïa、Balenciaga、Burberry、Fendi、Loro Piana、MaxMara、Rolex、Sacai、Saint Laurent在内的一众高端品牌旗舰店也已齐聚北区，共同构建了一个多元化、多层次的高品质品牌集群。

马泽丹的回答展现了对时代趋势的精确洞察。过去十年，国际品牌在中国经历了从渠道扩张到价值深耕的根本转变。“他们希望在中国打造比肩全球的最高等级零售空间，”他指出，无论是东京的银座、首尔的清潭洞，还是迈阿密的设计区，都提供了品牌以建筑和空间叙事来定义自我的舞台。中国市场，迫切需要能承载这种旗舰表达的物理载体。太古地产的长期主义、精细化运营基因，与品牌寻求十年、二十年深度共创的诉求，形成了难得的战略契合。

而提及北京市场一众同行，太古地产的视角并非竞争，而是生态互补。诸多高端商业的成功让国际品牌看到了中国市场的潜力，而三里屯太古里志在成为体验的街区，一个融合消费、文化、社交与城市生活的活力场域。

升级计划启动于疫情时期，穿越了经济周期的波动。过程中，品牌因应市场调整计划、项目进度出现推迟，都是常态。但马泽丹强调，长期主义并非僵化的蓝图执行，而是在波动中与合作伙伴保持弹性、共渡时艰的默契。“能够把它拉长的时间来看，问题都会找到解决方法。”这种舍短期利益、谋长远价值的定力，最终赢得了品牌的深度信任。

02.

首店之后

在地基因、创意表达与文化叙事的三重奏

2019年北京提出首店经济概念，而早在2016年三里屯太古里就被业界称为“首店收割机”。然而，当与太古团队深入交流后，会发现，驱动这家企业前进的，并非对首店符号的盲目追逐，而是一套更为精密、冷静的品牌筛选逻辑。

首店是不是就代表它是好品牌，好的选择？其实未必。马泽丹直言不讳，“首店本身即蕴含着商业风险。许多依托成熟供应链和流量红利迅速成型的品牌，可以轻松开出首店，但它们是否具备持续创新的内核、清晰的品牌哲学和稳健的运营能力，则是另一个问题。”

“我们看到很多当时首店的品牌，再回过头去看时，这个品牌已经没有了。”因此，三里屯太古里的策略核心，已从追求首店的瞬时声量，转向甄别和陪伴品牌的全生命周期价值。他们看重的，是品牌在“首店”光环之下，是否拥有构建长期叙事、迭代产品与体验的内生动力。

一个经典范本是运动生活方式品牌lululemon，它从北区的首家店铺起步，历经多次升级，最终在南区落成全球旗舰店，完成了与街区深度绑定、共同进化的完整路径。

来源@三里屯太古里订阅号

那么，什么样的品牌能通过这套严密的筛选？答案或许藏在一些看似非典型的选择里：

你可以找到来自青藏高原牧区、以牦牛绒工艺闻名的品牌诺乐NORLHA，这是其离开原乡、进入都市的全国首站；亦有即将亮相的北京老字号富华斋饽饽铺，呈现的现代茶食空间。这些品牌并非流量意义上的“网红”，却共同指向了太古里筛选标准的三个核心维度：在地基因（Local Roots）、创意表达（Creative Vision）与文化叙事（Cultural Narrative）。

诺乐NORLHA公众号

团队关注品牌是否真正根植于中国独特的文化土壤与工艺传统，是否代表了一种真实、有趣的生活方式。看重的是品牌背后所代表的中国文化，所承载的工艺，以及中国品牌在国际化商业语境中希望呈现的深层意义。

就在2026年1月，东方美学珠宝品牌CIGALONG的全国首家限时概念店「燕游园」于南区启幕。该店以戏曲艺术为灵感，融合玛瑙红与点翠蓝的东方色彩，在繁华街区中营造了一处“游园惊梦”般的美学体验场。

这并非个例。

据统计，精准锚定首发经济战略，三里屯太古里已累计落地171个高质量品牌首店，成功举办227场首发、首秀及独家活动。项目还与品牌深度共创，联合打造了超过100个定制主题零售空间，致力于将品牌理念与体验式设计深度融合。

而且，马泽丹观察到，国际游客也开始将这里视为体验中国商业活力的目的地。东南亚游客热衷于逛运动品牌店，韩国年轻人在社交媒体传播三里屯打卡攻略，这些现象表明，三里屯太古里已超越购物场所的范畴，成为展示当代中国都市生活方式的“城市客厅”。

随着北区顶级品牌旗舰店的集体亮相，“南潮北奢”成为外界描述三里屯太古里最直接、最流行的标签。这看似清晰的划分，或许是对项目整体生态的简化与误读。

来源@三里屯太古里服务号

“南区、北区与西区并非独立割裂的个体，而是互为支撑、协同共生的有机整体。它们共同构筑起大三里屯商圈的核心活力场。”马泽丹明确表示，北区引人瞩目的业态升级，其本质是基于项目长远发展的战略布局，而非对南区定位的背离或替代。引入顶级品牌、打造具备全球视野的旗舰体验，首要目标是提升街区的整体品质与丰富消费者的体验层次。

与此同时，南区与西区并未因此改变航向。它们持续强化自身与生俱来的潮流与活力属性，不断引入先锋设计师品牌、独家潮流首店，并落地多元的文化活动，为市场输送源源不断的新鲜文化。

因此，三里屯太古里所期待的未来图景，并非泾渭分明的标签化分区。他们更希望通过三大区域间差异化的业态定位与无缝的动线衔接，实现客群与氛围的自然流动与相互滋养。

03.

未来图景

作为“城市合伙人”的进化

北区旗舰店集群的落成，并非三里屯太古里进化的终点，而是一个更宏大叙事的开端。

在朝阳区城市更新的整体蓝图下，这一系列升级从N5/N6号楼、原瑜舍酒店的硬件改造，到三里屯西街、北区下沉花园等公共空间的焕新，再到慢行系统与交通体验的优化，被赋予了超越商业本身的意义。它不再仅仅是一个地产项目，而以城市合伙人的身份，深度参与北京国际消费中心城市建设的战略性落子。

这一角色具体体现为三重价值：其一，通过顶级品牌的聚集效应，重新定义区域商业品质，激活整个大三里屯商圈的升级势能；其二，在政企协同的创新营商环境下，将对标国际顶级开放式街区的蓝图付诸现实，直接提升首都的商业国际竞争力；其三，通过开放街区与公共空间的优化，让商业更新的红利惠及更广泛的市民生活。

未来，随着原瑜舍酒店改造、西街街区提升等项目的扎实推进，以及与大三里屯区域发展的深度协同，这里将为北京与朝阳的商业发展注入持久而鲜活的动力。

从三里屯太古里的持续进化中，可以清晰窥见太古地产作为场所创造者（Placemaker）的核心方法论，它不只改造空间，更旨在激发街区乃至城市的持久活力。这一角色，被韩置概括为始终贯穿其操盘逻辑的三大核心策略：

■第一，是体验重构，回归“人”的真实感受。面对消费主力军Z世代的崛起，商业空间正从购物目的地转向兴趣社交场。他们为一场艺术快闪、一家独立书店或一个社群活动而来，消费成为体验的自然衍生。高净值人群则追求极致的品质感与专属的精神满足。

洞察于此，太古地产的角色早已超越开发商，成为体验生态的构建者。从开放式街区的规划，到与品牌共创的沉浸式门店，再到精心策划的公共文化活动，一切努力都指向同一个目标：创造让人愿意停留、探索并反复回归的场所魅力。

■第二，是基因融合，坚信越在地，越国际。拒绝标准化复制。每一座太古里或太古汇的成功，都源于对所在城市文化基因的深度解读与创造性融合。在成都，是历史建筑与现代设计的共生；在上海前滩，是健康生活理念与都市节奏的呼应；在广州聚龙湾，是岭南底蕴与滨水休闲的交织；在西安，是对唐长安城肌理与小雁塔文脉的致敬；在三亚，则是自贸港活力与热带度假方式的结合。

这种“一地一策”的坚守，让每个项目都生长为独一无二的城市文化地标，成为连接本土与国际的桥梁。

■第三，是生态包容，构建商业的多样性繁荣。商业的本质是满足人们对美好生活的多元向往。因此，太古地产构建的从来不是单一的高端货架，而是一个丰富、立体、充满活力的混合生态。从顶级奢侈品、潮流设计师品牌，到生活方式买手店、本土匠心手作，再到从精致餐饮到市井风味，业态的多元组合旨在服务全客层、全场景的生活需求。

这些策略背后，透露出一种更为宏大的战略格局，一种兼具稳定内核与动态适应性的创新衍变模式。太古地产旗下项目的内核都是一致的：以长期主义的耐心，参与城市的生长；以专业主义的匠心，构建人与商业、商业与城市之间，更具温度、更可持续的连接。

这或许是在瞬息万变的市场中，最为笃定的一种前行方式。

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