借名买保障房，可能人财两空｜房地产律师

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2015年，赵敏承租的东城区公房被纳入天坛周边腾退项目，可获得260多万元补偿款，并有权申请一套保障性奖励安置房。

但问题来了——她已经用自己名义买了一套安置房，按政策不能再买第二套。

于是，她和父亲赵建国商量：“您符合条件，用您的名字再申请一套，钱从我的补偿款里扣。”

2016年，父女俩分别签署《声明书》，并共同办理了公证：

赵敏声明：同意由父亲赵建国作为申请人购买奖励房源，房款从她的征收补偿中抵扣；

赵建国声明：自己符合购房资格，愿意按标准选房。

2017年，赵建国与甲公司签订合同，以119万余元购买了朝阳的一号房屋（性质为按经济适用房管理的保障房）。赵敏另付差价5万元。

房子交付后，赵敏将房屋出租，收取租金。

2021年，赵建国突然去世。他的妻子李芳（2011年再婚）提出：

“这房子是夫妻共同财产，登记在我丈夫名下，你无权占有！”

赵敏却起诉称：

“房子是我出的钱，只是借父亲名义，我才是真实权利人，要求确认我对房屋享有全部权益。”

裁判结果

法院判了：

❌ 驳回赵敏的全部诉讼请求！

理由很明确：

该房屋属于政府定向安置的保障性住房，购房资格具有人身专属性，不得转让或借名购买。赵敏自始不具备购房资格，所谓“借名”违反政策，不受法律保护。

这意味着，尽管有公证、有付款、有出租行为，房子依然属于赵建国的遗产，由其配偶李芳等继承人依法继承。

法院怎么说？

法官重点分析了三个关键点：

第一，这不是普通商品房，而是政策性保障房。

根据《天坛腾退项目居住困难家庭认定标准》，奖励房源的购买人必须同时满足：

与被征收人同户籍、同住；

本人及配偶在京无其他住房；

是被征收人的直系亲属；

未享受过保障房待遇。

赵敏作为被征收人，已用自身资格购买了一套安置房，依法不能再申请第二套。她让父亲“代持”，实质是规避政策限制。

第二，公证不等于合法。

虽然双方办理了公证，但公证内容仅是对“指定购买人”这一事实的确认，不能改变购房资格的法定限制。法院强调：

“保障性住房的分配目的是解决特定群体的居住困难，若允许借名，将破坏政策公平性。”

第三，出资≠所有权。

赵敏支付了房款差额，也收取了租金，但这只能证明她与父亲之间存在债权或赠与关系，不能据此主张物权。尤其在政策房领域，登记人+资格人=真实权利人。

最终，法院认定：赵敏与父亲之间不构成合法有效的借名买房关系，其诉求缺乏事实与法律依据。

给大家的提醒

这个案子给所有想“借用亲属资格买政策房”的人划出红线：

保障性住房（经适房、安置房等）严禁借名！即使有协议、有公证、有付款，法院也可能不支持确权；

政策资格具有人身专属性，不能转让、不能代持，更不能“曲线救国”；

出资人最多只能向登记人主张返还购房款，但无法取得房屋所有权；

若登记人去世，房屋作为遗产由继承人继承，实际出资人可能“钱房两空”。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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