起拍价超186亿元！珠江新城绝版地块将重塑广州楼市？

21世纪经济报道记者 吴抒颖

广州珠江新城马场路地块终于要来了。

广州市规划和自然资源局于近期挂牌出让天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块），起始价186.44亿元，名义起拍楼面价3.29万/平方米，预计将于2月25日10时起限时竞价。

根据出让公告，这宗地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建面56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质。此外，这宗地块还将引入一家高端时尚百货运营企业。

这是一宗备受期待的地块：它的区位优势突出、配套齐全，且位于广州CBD珠江新城，此前又多次吹风将要引入国内的奢侈品商场，还未出场就已经赚足眼球。

马场路地块的挂牌，将是广州楼市今年最重磅的事件之一。关于这宗地块，还有诸多讨论仍在继续：其一是，越秀地产作为“做地商”，能否成为这宗地块最终的归属方；其二是，作为珠江新城的“绝版地”，马场路地块是否刷新广州土地总价的新高。

无论最终的结果如何，马场路地块的出让都将是广州楼市的风向标。在市场持续承压的当下，马场路地块承托着市场的展望和期待，其最终也有望像保利玥玺湾的热销一般，重塑广州楼市。

马场路地块的挂牌价，符合市场的预期。

根据测算，马场路地块的名义起拍楼面价为3.29元/平方米，扣除配建之后的楼盘价则为超过6万元/平方米，与保利玥玺湾7.57万元/平方米的楼面价相比，具有一定的性价比；从总价来看，马场路地块起拍总价为186亿元，仅次于2009年出让的亚运城地块，其时这宗地块的成交总价是255亿元。

从马场路地块的股东方以及前期的做地方案来看，这宗地块似乎非越秀地产莫属。越秀地产母公司越秀集团是马场路地块土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司的间接第一大股东；此前，越秀集团也是这宗地块的坐地主题，其也配合收回马场地块并支付补偿款。

不过，作为公开出让的地块，马场路地块的归属是否存在变数，仍是市场关注和讨论的重点。一位广州房企的投资部人士告诉21世纪经济报道记者，这宗地块的起拍总价较高，但从楼面价测算仍然具有一定的利润空间，如果其它具有实力的国央企来参与竞拍也并不会令市场意外。“之前广州也出现过条件设置几乎是定向出让的地块最终被其它房企抬价的案例。”

从条件设置上看，马场路地块作为一宗综合用地，在配套建设上也有诸多要求。根据公告，这宗地块由3宗商地、2宗宅地、2宗教育用地及4个道路绿地（含地下商业）地块组成。

对于商业项目，出让公告要求项目建成后，竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，自持物业需整体确权。此外，竞得人须在合同签订后一个月内与天河区政府签订《产业协议》，主要内容为总投资额为不低于人民币60亿元且需引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。

此外，项目还将引入一家计容建面不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后的6年内，经营产值贡献累计不低于20亿元。

不仅如此，马场路地块还捆绑了石牌村权益物业的建设。根据出让公告，这宗地块竞得人须建设9.14万平方米石牌村权益物业，建设费用按成本价由村集体购买。

马场路地块已经成为广州今年最受关注的高端住宅项目。根据规划，这宗地块包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业，此外还有教育配套及公共空间。由于区位条件突出以及住宅体量可观，这个楼盘被认为有希望复制保利玥玺湾的热销，为广州楼市带来新的热度。

去年11月，保利玥玺湾首次开盘，当天成交236套，销售额达到106亿元。项目成交均价约17万元/平方米，最高成交单价超过30万元/平方米。去年全年，保利玥玺湾销售额超过140亿元，成为广州的现象级楼盘。

保利玥玺湾的热销也带旺广州核心区域的整体成交情况。克而瑞数据系统显示，2025年12月广州泛珠江新城板块四季度成交量呈现逐月上涨态势，11-12月的月均成交量对比10月份上涨30%，12月成交达333套；价格方面，泛珠江新城板块12月成交价环比上升8%，达到近半年新高。

这一案例也说明，高端住宅在当前的市场环境下，仍然是值得投资和布局的资产，也是市场的“激活器”。通过高端住宅的热销，促进其他资产的企稳，进而盘活打通置换的链条，有望带动市场整体回升。

这也是马场路地块被寄予厚望的原因。从区位条件上来看，马场路地块与保利玥玺湾条件不相上下，加之马场路地块配套更加齐全，市场普遍认为这将会是又一个值得期待的楼盘。

一位广州的市场人士告诉21世纪经济报道记者，“近年来市场供应越发向核心区倾斜，这是淡市之中激活市场的好方法之一。马场路地块是珠江新城近年来为数不多的新盘项目，加上还有引入SKP的预期，它是一个综合条件很优秀的地块。如果能够在今年顺利入市，也将有望改善市场的预期。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析认为，通过供应优质地块打造高端住宅爆款，有望激发市场热度，带动卖地和招商引资，这已经成为包括广州在内的重点城市楼市发展的一个重要路径。“拿出好的地块、给到优厚的开发条件，目的也就是通过高端产品供给端的改善，带动客户的置换需求，这是新房高端市场能可持续发展的关键。”