十八而志，四载焕新：领展中心城的深港「双城故事」

深港消费融合“桥头堡”

撰文 | 罗嘉欣

排版 | fufu

图片来源 | 领展中心城

在深圳福田区CBD寸土寸金的商业核心区，领展中心城宛如一位见证城市变迁的“时间同行者”。18年来，它见证福田CBD从商务集群逐步进化为辐射粤港澳大湾区的消费枢纽。

领展中心城的独特价值，在于它兼具双重角色：既是深圳商业发展的「陪伴者」，见证城市消费升级与生活方式迭代；也是深港消费融合的「桥梁」，凭借集团港资背景与地缘优势，成为港人北上消费的首选目的地之一。

在存量竞争白热化的当下，领展中心城的实践印证了朴素的商业逻辑：商业成功绝非一蹴而就，唯有以长期主义为锚点，在坚守核心定位的同时持续洞察市场、动态调整策略，方能穿越行业周期，长期保持活力。

Vol.1

十八年陪伴

福田CBD「商业常青树」

从2007年中心城开业，到2019年领展收购升级，再到2022年焕新亮相，中心城扎根福田CBD商圈18年。它既是深圳商业蓬勃发展的见证者，也是陪伴消费者成长的“老朋友”，如今更成为深港在消费领域融合的标志性枢纽。

18年来，中心城早已超越传统购物场所的定义，成为承载城市记忆的社交空间。正如一位老顾客所说：“从学生时代的聚会，到如今带孩子逛街，它就像老朋友一样，见证了我人生的许多重要时刻。”

2023年深港口岸恢复通关后，项目依托双地铁、高铁站及口岸的立体交通优势，结合港资背景对港人消费习惯的精准把握，迅速成为北上消费首选地——周末及节假日港客占比逾50%。有港客评价：“这里交通方便，品牌和美食对味，服务贴心，像在香港逛街一样亲切。”

Vol.2

四载焕新路

港资基因在地化沉淀

四年来，领展中心城完成战略定位的关键跃升——从填补市场空白的「跟随者」，转型为创造消费需求的「引领者」。它不再被动迎合需求，而是主动定义需求，以精准的客群洞察和坚定的战略定力，在福田CBD的商业红海中突围崛起，成为始终保持创新活力的标杆项目。

01

战略锚点

锁定品质家庭与港客「核心基本盘」

领展中心城的业绩增长并非一蹴而就，而是通过持续的运营精细化与细节颗粒度打磨，实现常焕常新、步步进阶的发展态势。团队深刻认识到，本地品质家庭与港客是业绩稳定增长的压舱石。因此，它始终聚焦「服务本地白领与年轻家庭客群」的差异化赛道，同时将港客作为业绩增量的核心引擎。通过四年的持续迭代，领展中心城构建起稳固的增长飞轮。

持续深耕，从港客红利到全客群生态进阶之路。2023年，领展中心城借势深港融合，打造港客消费首选目的地。全年引进110余家新品牌，重点布局愈欣书店、香蕉攀岩、怂火锅、费大厨、常乐推拿、农本方中医诊所等两地熟知的娱乐、餐饮、体验业态，精准匹配港客消费习惯；项目还是深圳首家与AlipayHK合作跨境支付的商业，同期也与WeChatPayHK紧密合作，并同步推出跨境免费Wi-Fi、「港真好抵」专属优惠等港客专属服务，营造「宾至如归」的消费体验；升级东、西下沉广场，打造兼具休闲氛围与半户外街区感的公共活动空间，成为多元文化活动的聚集地。

2024年围绕核心客群，全年品牌焕新90余家，首店旗舰店品牌超1/3，包括鲍师傅华南首家旗舰店、优衣库和GU联合店深圳首店等，强化品牌稀缺性竞争力；其中B1层「食加空间Foodie+」完成超1万方空间改造，以「美食+社交」为核心，融合市集、健身、餐饮等多元业态，改造后坪效大幅提升；在服务友好上，升级共享宠物车等设施，超170家商户允许宠物入店，打造深圳CBD宠物友好商场。

通过全维度生态构建，领展中心城持续夯实项目的消费底盘。这种逐年递进的精细化运营，充分展现了项目「常焕常新」的发展韧性。

02

业态场景进化

从「品牌集合」到「生态协同」

2025年，领展中心城的业态调改逻辑进一步升级，从「满足需求」转向「创造需求」，全年焕新近70家品牌，重点布局户外运动零售、特色酒吧、沉浸式体验、特色餐饮等强社交、高互动业态品牌，同时开启分阶段的停车场改造，持续提升着项目消费吸引力。

打造CBD运动社交场，构建「运动+社交」生态

领展中心城早已布局超级猩猩、24/7 Fitness、香蕉攀岩等多元运动品牌，形成初具规模的运动集群。迪卡侬与超级安踏先后进驻，更是将项目“CBD运动社交场”的定位推向全新高度。

落位G层东广场的迪卡侬门店，突破传统运动零售边界，打造集装备选购、社群互动、场景体验于一体的超级运动空间：依托户外下沉广场设立公益骑行驿站，为爱好者提供免费泊车、维修充气等一站式服务；作为深圳唯一配套运动公园（兼具匹克球、滑轮、跑步等户外运动场地属性）的迪卡侬门店，通过高频社群活动将“运动+社交”从概念落地为日常。门店开业即创下亮眼成绩：小红书粉丝量跃居全国门店第一，首日业绩登顶全国榜首。

“超级安踏”深圳旗舰店，以“产品体验+场景沉浸”重构运动零售场景：不仅集中展示全品类运动产品，位于2楼，即将开业的全国第二家“安踏球拍中心”，让消费者在沉浸式体验中感受运动乐趣。值得一提的是，“超级安踏”深圳旗舰店开业次月（2025年11月）即拿下深圳区域业绩第一，成为品牌在华南市场的标杆门店。

安踏球拍中心效果图

两大运动主力店还以社群运营激活了项目的运动氛围：迪卡侬开业前打造的“运动能量场”系列活动、超级安踏主办的「一拍“定音”」深圳羽毛球区际赛等，均在实体空间之外构建起活跃的用户生态。至于新开的SAVAGE运动空间，也将以潮流运动社群为核心，进一步强化项目的时尚运动属性。

更值得关注的是，项目作为品牌联动平台的赋能作用日益凸显：迪卡侬开业时便与超级猩猩、香蕉攀岩、Booons、Meater·健康餐等品牌开展跨界社群活动，各业态以此为枢纽深度联动，共同构筑起层次丰富、多场域融合的立体运动社交生态。

构筑稀缺性商务夜经济场景，打造CBD夜生活引力场

在深圳CBD夜经济版图中，领展中心城跳出传统商圈的同质化竞争，以「商务社交+沉浸式体验」为核心，打造差异化夜生活生态。项目依托东西连廊及下沉广场，引进MINT.桥、Revolucion Cocktail、猫员外精酿酒馆、胡桃里音乐酒馆、魔王酒馆、布鲁BREW餐吧等特色酒吧和魅KTV（华南业绩第一），构建“日咖夜酒+商务社交”的CBD稀缺夜经济场景。

2025年，项目进一步强化夜经济优势：新开的OLA lounge Club开业即跻身深圳热门酒吧行列；引入PLAY X梦之城等夜间娱乐品牌，进一步夯实“酒吧集群+多元娱乐”的组合拳。PLAY X打造深圳最大娱乐综合体，整合了四大顶级酒吧IP，构建起层次丰富的夜生活矩阵。

• PLAY HOUSE：全球百大俱乐部之一，以“室内音乐节”为核心体验，被誉为中国电子音乐文化标杆；

• 空瓶子BOTTLE CLUB：国内融合Live演出与Rave氛围的LIVE CLUB，打通视听感官体验；

• Le Baron：曾被《VOGUE》杂志评为“上海地标性俱乐部”；

• GOLDEN FACE：深圳本土夜店品牌FACE回归，以全新产品带来极致生活LOUNGE。

通过持续引入「深圳唯一」、「华南首店」及「旗舰店」级别的稀缺性品牌，领展中心城不仅填补了CBD高端商务夜经济的空白，更成为区域夜生活的全新引力场。 目前，项目微醺经济品牌将达到17家，跻身深圳在营购物中心中音乐餐厅、酒吧业态丰富度TOP级阵营。

领展中心城打造的这种稀缺性夜经济品牌矩阵，为项目吸引跨区域及CBD商旅客群奠定了坚实基础。

强化进驻品牌特色差异，打造深港共享生活圈

//存量品牌焕新：空间升级驱动业绩增长

2025年，领展中心城通过空间优化与品牌升级，为存量商户创造全新业绩增长点，实现商场与品牌的双向赋能。如，金逸影城通过影厅改造与服务升级，坪效提升180%；农耕记重装为全国首家概念店，月均坪效提升33%，以“在地风味+现代美学”重构湘菜消费场景；大渔铁板烧迭代为“大渔臻选·棠膳”，月坪效同比增长16%，以高端食材与精致服务打造商务宴请标杆。

陪伴商场成长已十载的胡桃里常年稳居全国业绩第一，以“现场音乐+融合美食”为深圳市民打造兼具烟火气与艺术感的休闲空间；18年老店反斗乐园凭借多元游艺项目深受深港家庭喜爱，2025年多次拿下全国业绩冠军，成为跨代际娱乐的“城市记忆点”。

//精准适配港客需求，构建深港共享生活生态

• 生活服务业态扩容：根据香港中文大学2025年研究报告，港人北上消费中近半数支出用于健康美容、按摩等服务类项目。领展中心城精准捕捉这一趋势，持续引进优质生活服务品牌形成30+家品牌矩阵，覆盖全年龄段、全性别需求。

美发业态——深圳14年资深品牌INSTYLE、男士专属连锁札南ZN.MAN、儿童理发专家小小理发狮；

健康养生——引进常乐推拿、日式整骨连锁KARADA、静耳日式元気采耳、涟泰泰式按摩等专业品牌。这些品牌凭借标准化服务与良好口碑，既成为港人北上消费的首选，也是深圳CBD白领的热门体验项目。

• 特色餐饮矩阵升级：围绕港人“全家人吃喝玩乐购”的核心需求，同时兼顾深圳本地市民的口味偏好，2025年完成三大维度升级：

多元风味集聚——引进江西菜排队王欧记大排档（华南旗舰店）、高端日料鮨·匠龙Omakase、连续7年必吃榜品牌虎丸烧肉、发财烧肉华南首店、港人熟悉的北村韩食（即将开业）等，开业即掀起排队热潮；

场景体验升级——鲜潭全国首家宋风滇韵形象店、八合里牛肉火锅全新形象店、元气寿司最新旗舰店等，以沉浸式场景提升品牌吸引力；

手信专区布局——在地铁口核心位置引入鲍师傅、祐禾面包店、dOonut甜甜圈、薛记炒货、攀多渔等人气品牌，既满足港人返程伴手礼需求，也成为深圳市民日常采购的便捷选择。

03

运营进化

从「空间管理」到「内容制造」

2025年，领展中心城的运营侧重点从传统的「空间管理」转向「内容制造」，通过持续输出高质量的活动内容与社群运营，增强用户粘性与项目影响力。

年度100+场活动的矩阵化运营

领展中心城深知，商业空间不仅是一个消费场所，更是一个内容平台。因此，团队通过年度100+场活动的矩阵化运营，持续为消费者创造新鲜体验，深度强化用户粘性与忠诚度。

2025年初打造冰雪周年庆，作为中泰建交50周年系列活动重要站点，联合泰王国驻广州总领事馆商务处举办泰享生活节，呈现东南亚风情盛宴；落地陈奕迅、蔡徐坤主题应援展，构建与年轻客群的情感连接，吸引大量粉丝打卡；今年双旦期间推出「星愿邀约▪林踪奇遇」主题林园，打造沉浸式童话体验，让商场客流再创高峰。

商户共创模式：流量共享的生态伙伴关系

在与商户的相处中，项目方希望不是简单的租赁关系，而是一种流量共享的生态伙伴关系。通过双方深度合作，实现了流量的高效转化与品牌的共同成长。例如，OPPO新品快闪、名创优品IP快闪店、WOW COLOUR x BKT装置体验展等落地，不仅为领展中心城带来了大量的流量，也为商户带来了可观的销售额。

凭借分阶段、针对性的战略布局，领展中心城在福田CBD商圈中脱颖而出，即便面对后起之秀的激烈竞争，依然保持旺盛的创新活力。

其精细化运营模式赢得了行业与消费者的广泛认可——全年稳居《深圳购物中心月度人气榜TOP30》，其中12月更是登顶深圳中小型规模购物中心人气榜首。这些荣誉的背后，是领展中心城对品质的坚守、对创新的执着，以及对消费者需求的深度尊重，彰显了其强大的商业号召力与运营硬实力。

Vol.3

长期主义的底层逻辑

基于自身特质的商业坚守

领展中心城取得阶段性成功，关键在于其在地化团队展现出卓越的战略执行力，在商业经营中精准把握方向，稳步前行。

商业经营的秘诀，一定是基于区位禀赋与自身基因的深度思考——拒绝盲目跟风，坚持差异化布局，持续夯实核心优势。当行业普遍陷入“零售疲软就疯狂加餐饮”同质化误区时，领展中心城却保持清醒，主动控制餐饮比例，不愿止步于“港客的临时食堂”，更坚定成为本地消费者“生活主场”，以本地客群为基本盘构建稳固且具持续发展力的商业生态。

这种长期主义思维，同样体现在与商户的共生关系中。领展中心城坚信，商场的价值源于商户的成功，因此构建了一套全周期商户赋能体系，与品牌形成“共生共荣”的生态伙伴关系：

• 主动深度沟通：团队会投入大量时间与商户一对一交流，精准洞察品牌需求与经营痛点，从产品定位到服务优化提供定制化支持；

• 动态策略调整：持续追踪市场趋势与消费需求变化，及时联动商户调整经营策略，帮助品牌适应市场节奏；

• 快速响应机制：建立问题快速解决通道，商户提出的任何需求都会在第一时间得到协调处理。

比如，从街铺转型的顺德公猪肚鸡品牌分享了其成长故事：“2024年入驻时，我们完全不确定能否适应购物中心的节奏。但进来后才发现，项目团队给了我们全方位的支持——从产品适配到消费者洞察，从运营细节到资源对接，每一个环节都有专业指导。现在门店业绩实现了跨越式增长，我们也真正完成了从‘街边品牌’到‘商场品牌’的蜕变。”

这种以长期主义为内核、以用户价值为导向的经营逻辑，让领展中心城在行业波动中始终保持稳健增长。作为深港消费融合的“桥头堡”，领展中心城的长期主义实践仍在持续推进：2026年，项目将分区启动外立面改造，以硬件升级持续焕新消费体验。我们有理由相信，在未来的日子里，领展中心城将继续引领深港消费潮流。它的故事，也将激励更多的商业体，在存量竞争的时代，找到属于自己的发展之路。

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