建行保租房REITs为何终止？深扒百亿建信住房的盈利之困

1月23日，建设银行一则公告引发高度关注，其旗下建信住房服务有限责任公司作为原始权益人申报的“建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”，已正式终止在证监会和上交所的申报审核流程。

这意味着，曾被业内视为首单打破“单一城市、单一运营方”格局的保租房REITs项目，在推进一年多后戛然而止。

为何“终止”而非“中止”

1月23日，建设银行发布公告指出，前期，该行附属公司建信住房服务有限责任公司（以下简称“建信住房”）作为原始权益人，以建信住房持有的保障性租赁住房项目申报发行公募REITs，产品名称为“建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“本项目”）。本项目于2024年3月获中国证券监督管理委员会和上海证券交易所受理。

建设银行表示，为进一步整合项目资源，优化运营管理，本项目的基金管理人和专项计划管理人已向中国证券监督管理委员会、上海证券交易所申请撤回本项目基金注册、上市及资产支持专项计划挂牌转让申请等材料。截至本公告披露日，本项目已终止在中国证券监督管理委员会和上海证券交易所的申报审核流程。

建设银行指出，本次终止申报审核，不会对该行的经营活动和财务状况产生不利影响。

根据REITs相关监管解读，“终止”与“中止”有本质区别。“终止”意味着该次申报程序彻底结束，若想再次申报，通常需重新履行申请流程。一旦终止，本次发行上市流程即告完结，若想再次申报，通常需要重新履行申请程序。

通常触发终止的情形更为严重，或表明发行已不具备推进基础，可能包括：

文件存在根本缺陷：申请文件或信息披露内容存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，或存在明显瑕疵严重影响审核或投资者理解。

阻碍监管工作：管理人、原始权益人等阻碍或拒绝监管机构依法检查核查，或以不正当手段严重干扰审核。

主体资格丧失：基金管理人法人资格终止。

主动撤回：管理人基于战略调整、市场环境变化等原因，主动要求撤回申请。

中止后未恢复：中止审核时间超过3个月，或恢复审核后未在规定时限内更新文件。

不符合发行条件：经审核，认为产品不符合上市挂牌条件或信息披露要求，且未进行改正。

其他违规情形。

至于终止的具体原因，建设银行在公告中并未过多解释，只是说“为进一步整合项目资源，优化运营管理”。

据此前公布的信息，2024年2月29日，作为原始权益人建信住房服务有限责任公司，向中国证监会、上海证券交易所分别提交了建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金注册、上市及建信建融家园租赁住房基础设施1号资产支持专项计划挂牌转让申请等材料。

底层资产为北京建信瑞善物业服务有限公司、上海悦瑕企业管理有限责任公司和苏州建融乐家住房租赁有限责任公司分别持有的北京CCB建融家园星光项目、上海CCB建融家园幸福莱项目和苏州CCB建融家园天荟项目。

项目主要来源于建信住房服务有限责任公司和建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产，打破了目前已上市的5单保租房REITs底层资产全部来源于单一城市，或由单一运营商管理的现状。

根据当时评估结果，底层资产估值为9.86亿元，但最终募集规模以发行结果为准。

建信住房规模领先，盈利承压

公开资料显示，建信住房服务有限责任公司成立于2018年，注册资本11.96亿元，建银鼎腾（上海）投资管理有限公司、上海爱建信托有限责任公司持股比例分别为75.25%和24.75%。

建信住房坚持服务社会民生，发挥住房租赁专业优势，围绕“CCB建融家园”平台和住房租赁线下社区经营，解决百姓安居难题。

2022年，建信住房管理房源超过16万间；2023年，这个数据变成了15.95万间，不增反减，同比减少了500间。

坊间传闻，这是建信住房有意清掉不良资产的行为。

不得不说，从2018年到2023年的5年时间，建信住房管理房源达到15.95万间，这样的管理房源规模已经领先。

2023年末，泊寓共运营管理租赁住房 23.33万间，龙湖冠寓开业房源12.3万间，前后都用了7年时间。

当然，房源规模不是最关键的，关键的是盈利情况。

2022年末，建信住房资产总额140.40亿元，净资产8.20亿元；2022年净利润 0.78亿元。

2023年末，建信住房资产总额134.64亿元，净资产8.32亿元；2023年净利润0.10亿元。

好消息是，建信住房仍旧持续盈利。

但通过这一组数据对比很明显看得到，建信住房2023年净利润比2022年减少6800万元。

好景不长，来到2024年，建信住房的盈利状况急转直下。

2024年末，建信住房资产总额124.22亿元，净资产5.79 亿元 ；2024年净亏损2.47亿元。

2025年6月末，建信住房资产总额116.25亿元，净资产3.57亿元；上半年净亏损2.21亿元。

从这些公开的财务数据可以明显看得出，建信住房2024年全年净亏损高达2.47亿元，2025年上半年继续亏损2.21亿元，亏损态势仍在持续。

此次，建信建融家园租赁住房公募REITs终止申报，发生在建信住房业绩转折的关键阶段，引发诸多猜测。

其一，资产盈利性是否达标？

公募REITs对资产的持续盈利能力有明确要求，连续亏损可能影响发行条件。

其二，战略重心是否调整？

建行或许在重新评估租赁住房资产的证券化路径与运营模式。

其三，行业模型面临考验？

即便背靠银行系资源与低融资成本，租赁住房的盈利难题依然突出。

建信住房REITs的终止，不仅是一个项目的挫折，更为整个住房租赁行业证券化路径带来思考。在“房住不炒”与租赁并举的政策背景下，如何构建可持续、可复制、可证券化的租赁住房商业模式，仍是所有参与者需要共同解答的课题。

眼下，行业已从规模扩张步入精细化运营、盈利模式验证的关键阶段。建信住房的现状与REITs的暂停，或许正是这一转型阵痛的缩影。

免责声明：本文综合自建行公告、REITs新视线，仅代表作者个人观点，不代表维C公寓传媒立场。