2025年中国房地产销售8.4万亿收官！2026楼市能稳住吗？

2025年，中国房地产市场以8.39万亿元（约8.4万亿元）的新建商品房销售额收官，同比下降12.6%。尽管这一数据仍处下行区间，但较2024年17.1%的跌幅已明显收窄，叠加库存增速骤降、二手房成交占比提升等积极信号，市场筑底迹象渐显。作为“十五五”开局之年，2026年楼市能否真正稳住，不仅关系到房地产行业的转型成败，更对宏观经济稳定具有重要影响。从数据特征、政策支撑、风险挑战及转型动能四大维度分析，2026年楼市有望在筑底中寻求平衡，实现结构性企稳。

2025年的8.4万亿销售额，是市场深度调整中的韧性体现，背后呈现三大核心特征。其一，**总量收缩但跌幅收窄，市场自发趋于平衡**。国家统计局数据显示，2025年新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，同样低于2024年12.9%的跌幅，销售端下行压力已逐步缓解。值得关注的是，商品房待售面积同比仅增长1.6%，较2024年10.6%的增速大幅回落，库存攀升态势得到有效遏制，反映出供需两端正通过自发调整形成新的平衡。其二，**市场分化加剧，结构重构明显**。二手房交易占比持续提升，2025年已接近45%，较2021年提升17个百分点，上海、深圳等核心城市二手房成交面积显著增长，而新房市场则向改善型需求聚焦。

同时，城市间分化进一步拉大，经济动能强、人口净流入的城市表现活跃，一线城市核心地段的优质住宅仍能实现“日光”，三四线城市则持续面临去库存压力。其三，**供给端主动收缩，增量管控成效显现**。2025年房地产开发投资同比下降17.2%，新开工面积下降20.4%，企业拿地趋于审慎，各地严控增量供给，“控增量、去库存、优供给”的政策导向已落地见效，行业正从规模扩张转向存量提质。

政策协同发力为2026年楼市稳市提供坚实支撑，政策重心将从需求端刺激转向供需双侧治理。2025年，保交房攻坚战取得显著成效，交付风险大幅降低，地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效，为市场筑牢风险底线。展望2026年，政策主线将围绕“稳定预期、缩短调整时间”展开，激活需求与优化供给双向发力。

需求端，核心城市限制性政策仍有优化空间，房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低，新市民、青年人的住房保障补贴力度或将加大，助力刚需与改善性需求释放。供给端，“好房子”建设将成为核心抓手，2025年新版《住宅项目规范》实施，推动住宅层高提升、电梯加装等品质升级，2026年将从设计、材料、建造全链条推进高品质住房供给，以产品力激活市场需求。同时，存量资产盘活政策将持续加力，通过专项债、财政贴息等工具，推动存量商品房与闲置土地处置，加速市场出清。

风险出清进入关键阶段，将为2026年楼市稳市扫清障碍，但仍需警惕局部风险传导。经过四年多的调整，房地产行业风险已从累积阶段逐步转向缓释阶段，2025年已有21家出险房企的债务重组方案获批，累计化债规模约1.2万亿元，短期偿债压力明显缓解。

2026年，风险化解将聚焦三大领域：一是房企债务风险，通过市场化、法治化方式推进债务重组，同时依托主办银行制保障项目合理融资需求，严防新增违约风险；二是地方政府债务风险，通过债务置换、平台公司转型等方式，缓解土地财政依赖减弱带来的收支压力；三是存量库存风险，针对库存过高城市，将进一步优化供地节奏，探索存量房源转化为保障性住房的路径，加快去化进程。从数据来看，当前多数城市租售比已进入合理区间，租金收益率达2%以上，房价收入比连续多年下降，接近80%的城市跌至10以下，这些指标均为市场筑底企稳提供了基础。

行业转型深化带来新动能，将支撑2026年楼市实现高质量企稳。传统“高负债、高杠杆、高周转”模式已难以为继，2025年房企转型路径更加明晰，从规模化扩张转向精耕细作，通过大数据、人工智能优化开发全流程，以社群运营、个性化定制提升服务价值，积极布局城市更新、老旧小区改造等存量市场。这种转型不仅适配了城镇化从快速增长转向稳定发展的阶段特征，更回归了房地产“满足人民美好居住需求”的初心。2026年，随着房地产发展新模式逐步落地，项目公司制、主办银行制、现房销售制等基础制度不断完善，将推动行业形成低负债、低杠杆、合理回报的良性发展格局。同时，城市更新作为重要抓手，将为房地产行业提供大量转型机会，房企通过发挥专业优势参与老旧街区改造、适老化设施建设，既助力城市高质量发展，也开辟新的盈利空间。

当然，2026年楼市稳市仍面临不确定性，需求修复速度、经济基本面复苏节奏是核心变量。居民就业与收入预期改善需要时间，部分城市库存去化压力仍存，市场信心修复尚未完成，这些因素都可能制约市场复苏进程。此外，市场分化将持续加剧，三四线城市与核心城市、普通住宅与优质住宅的表现差距可能进一步拉大，难以实现全国统一的“普涨”企稳，更多呈现结构性稳定态势。

综合来看，2025年8.4万亿销售额标志着房地产市场已进入筑底关键期，跌幅收窄、库存趋稳、转型加速等积极信号不断累积。2026年，在政策协同发力、风险有序出清、转型动能支撑的多重作用下，楼市有望实现结构性企稳，从“跌幅收窄”转向“筑底回升”，逐步形成规模更稳、结构更优、品质驱动的高质量发展格局。但稳市过程并非一蹴而就，需经历一定的磨底周期，预计“十五五”中后期市场将完全筑底，真正迈向新发展阶段。对于购房者而言，市场分化背景下需聚焦核心城市优质资产；对于房企而言，唯有顺应转型趋势、提升产品与服务力，才能在稳定市场中把握机遇。