高人预测：再过10年，二三十层的高层住宅，或将面临3个难题

这些年城市里到处都是高耸入云的楼盘，买的时候大家心里觉得视野开阔、生活便利。可转眼间，第一批商品房都快奔三了，问题就开始出现了。业内一些有见地的专家早几年就提醒过，再过十年，这些高层住宅可能会集中遇到些棘手事，维修、安全和拆迁这三道坎儿。

高层住宅可不是盖好了就能一劳永逸的，它更像个大机器，电梯、管网、外墙这些部件都有寿命。

电梯一般用15到20年就得大修或换新，一台电梯的更换费用少说也得几十万。国家这两年已经把老旧电梯更新纳入特别国债支持范围，每台补贴15万，但剩下的钱还是得业主们分摊。

像上海一些早期小区，维修基金余额已经逼近红线，得大家再凑钱续筹，可一开业主大会，低层住户不愿意出电梯钱，高层住户又觉得外墙费用不公，表决常常卡壳。外墙保温层老化后，开裂脱落渗水，高空维修得搭脚手架或用吊篮，施工成本比多层住宅高出好几倍。

供水电气管网30到50年后也会陆续出问题，爆管短路水压不稳，这些维修的总账算下来，一栋30层楼全面更新电梯外立面消防和主干管线，可能得上千万，平摊到每户几万块。很多家庭面对这笔额外开销，压力山大。

安全隐患这块，更是让人睡不着觉。

高层建筑有个烟囱效应，火灾时烟气火焰顺着楼梯井道窜得飞快，逃生时间紧路线复杂，尤其是对老人小孩行动不便的群体。常规消防云梯有效高度一般在50米左右，相当于17层以下，再高就主要靠楼内自救和疏散。

不少老小区消防设施老化，消火栓没水压力不足，喷淋报警系统失灵，防火门损坏关不上，通道还常被杂物电动车占用。近几年国务院和各地持续开展高层建筑火灾风险排查整治，把这些列为重点，就是因为风险实打实摆在那。

早期高层用的一些易燃外墙保温材料，国家虽禁止新建项目使用，但既有建筑改造量大成本高，只能分批推进。外墙瓷砖石材涂料风吹雨打后脱落砸车伤人，在北京上海等地已有案例。

设备管线老化带来的风险也不小，老旧电梯困人故障频发，燃气漏气短路年年上升。高层人口密度大，一栋楼几百上千人，出事就是大场面，社会影响广。

拆迁也可能让不少人原本的如意算盘落空。很多人买高层时还想着以后拆迁能赚一笔，但二三十层住宅这个念头越来越不现实。

容积率已经很高，再拆再建难有额外收益。拆迁成本加上重建融资税费，开发商一算账往往不赔就算不错，没动力接盘。地方对住宅拆迁补偿有最低面积保护，这对居民是保障，但总价会进一步抬高。

更麻烦的是业主意见统一难，一栋30层两梯四户的楼，可能有200多户，各有各的想法，要钱还是要房，安置房源位置过渡租金怎么算，谈判起来极费劲。现行征收补偿规定要求评估听证签约率达标，一部分人不同意项目就推进不了。

现实中，老旧高层多被纳入旧改微改造，刷刷外墙修修电梯搞搞绿化，继续用着。问题特别严重的楼可能局部加固或腾空，但大规模拆重建只在少数核心地段才有动力。

​这些难题说到底，源于早期城市化侧重规模速度，忽略长期维护。但好在国家层面越来越重视，像是维修基金续筹机制完善，房屋养老金制度探索，都在为高层住宅养老提供支撑。

借鉴养老金模式，第一支柱是强制公共养老金，从维修基金和财政资金来，覆盖基本维护大修；第二支柱是商业房屋养老保险，小区自愿买，补充不足。

业主们也能做点什么，买房时优选楼龄10年内层数适中物业规范的小区，手上有高层的多关注基金余额和业主委员会，推动规范续筹表决，早规划早沟通。资产配置上，转向低密度多层易维护类型，这其实是市场对风险的自然反应。

那些早期高层，当年是多少家庭的梦想，现在却面临这些考验。城市发展本就伴随挑战，但通过政策优化和大家合力，这些难题并非无解。未来十年，高层住宅的命运取决于我们怎么应对，提前看清保质期，比事后后悔强多了。​​