楼市新的意外，老破小开始“逆袭”了

二手房交易面积占比悄悄爬升到接近45%，而几年前这个数字还要低17个百分点，一场静悄悄的价值重估正在楼市中发生。

如果你留意楼市，或许就会发现有一些矛盾的信息，一方面，在新房市场里面，改善型需求变成了主力。数据显示，2025年以来，一些重点城市的高总价楼盘售卖情况还挺好的，面积超过120平米的户型成交占比在不断提升。

另一方面，二手房市场出现了不一样的情况，2025年的时候，二手房交易面积在住房交易总量里的占比都快到45%了，比2021年提高了17个百分点。

这种变化在一些城市表现比较明显。深圳就是个典型的例子，根据2025年的数据，深圳全年网签的住宅当中，二手房占比达到了74%，更有意思的是，在成交的二手房里，楼龄在21年到30年之间的房子占比最高，达到33.6%。

这种现象不只是出现在一线城市。有研究对15个城市做了统计，包含经济总量最大的10个城市和几个普通的地级市，结果发现这些城市都出现了老破小成交占比上升的情况。

为啥会出现这类状况？一个关键原因是市场上出现了明显的“置换链条”。随着一批被称为“第四代住宅”的新产品入市，不少有经济实力的家庭开始考虑换房。

比如说在郑州，有个第四代住宅项目，它因为设计了南北双露台，最高的房屋使用率能达到115%，首批推出的212套房子成功卖出了196套，这些新产品比较有吸引力。

当这些家庭把旧房子卖掉去买新房子的时候，市场上就会多出来一批价格比较实惠的二手房源。这些房子可能房龄比较长，但是通常在配套成熟的区域，对于预算不多的首次买房的人来说，就成了实在的选择。

这种置换链条在太原的二手房市场上能清楚看到：一方面，大量新房交付之后就进入二手房市场，让供应变多了，另一方面，好多房东为了把交易促成，愿意在价格上做让步。

市场的分化就变得比较明显。在一些地方，热门区域的优质二手房价格稳中有稳地往上升，而优势不够的房源就只能“以价换量”。

“老破小”之所以还能吸引买家，很大一部分是因为它的地段价值，楼龄超过20年的房子，大多在发展成熟的老城区，周边学校、医院、交通等生活配套比较完善。

对于那些每天都得通勤、接送孩子的家庭来讲，这种便利性有的时候比房子本身新不新还重要。

与此同时楼市的价值评判体系也在变。在太原的二手房市场，地段、配套还有产品力这些居住价值方面的要素，正在重新塑造人们对房子价格的判断标准。

有意思的是，市场里还存在着一种“精装代卖”的模式。一些中介机构会收购老旧的房子，在对其进行装修改造之后再将其卖出，如此一来，不但缩短了成交的周期，而且提高了房子的溢价。

这种模式在一定程度上也拉低了二手房的成交均价，给人们造成了市场整体走低的印象。

当下，不少人担忧买了又旧又小的房子之后，往后会不会出现维修困难、资产贬值这类状况？这类担忧确实是有道理的，不过政策方面已经开始想办法找解决办法。

2025年，新版《住宅项目规范》就正式实施，对住宅层高、隔声性能、电梯设置这些方面都提出了比较高的要求，更关键的是，国家明确说要建立房屋全生命周期安全管理制度。

各地也开始琢磨具体的实施办法，比如说，像宁波这些城市试点的“房屋保险+服务”模式，就是通过引入保险机制来解决老旧房子维修问题的。

同时，政府也在推动“原拆原建”的改造方式。2025年，全国有38个城市开展了老旧住房自主更新、原拆原建的工作。

相比之下，一些位置偏远、配套不全的新盘，即便房子本身很新，也面临着市场接受度的挑战。

当“好房子”和“老破小”一起出现时，你会发现，一套房子真正的价值，不是看它被贴上了啥标签，而是看它是不是真的适合居住的人生活。