不盖厂房盖公寓、入住率超80%，村里的人才公寓为啥这么火？

刚刚又订出去一套，现在4楼、5楼总共66间人才公寓，空房间不多了。”1月23日，在吴中区胥口镇新峰人才公寓，运营经理孙菁指着电脑屏幕上连成一片的红色“已入住”色块说。此时，距离该公寓正式投运，仅仅过去了三个多月。

作为胥口镇首个由村集体全资持有的人才公寓，新峰人才公寓总投资6500万元、建筑面积10400平方米，自投用以来，综合入住率已突破80%。

从昔日的闲置土地到如今的“一房难求”，新峰村不仅解决了一批企业人才的安居难题，更在村级集体经济面临转型瓶颈的当下，通过一次资产结构的深度调整，算明白了一笔“长远账”。

3楼的酒店客房 苏报融媒记者 刘达/摄

破题 工业重镇的“安居刚需”

如果打开地图，会发现新峰村所处的地理位置颇为特殊，它位于吴中区胥口镇与木渎镇的交界处，属于典型的工业核心区。仅胥口镇一侧，就集聚了233家规上企业，周边密布着大量新一代信息技术、智能制造和新能源新材料企业。

随着近年来产业能级的提升，该区域的人员结构发生了改变。早年间，企业对住宿的需求多是多人间的蓝领宿舍；而如今，随着产业升级，企业里的电子工程师、机械设计师等年轻技术人才占比越来越高，这些“新蓝领”和“白领”对于居住品质的需求也比较高。

然而，供需之间存在着巨大的落差。长期以来，镇区的租房市场供给相对单一，要么是分布在各个小区里的房源，要么是缺乏配套的集宿楼。“企业有痛点，招来了人却没有高品质公寓；村里有资源，但长期以来只有做厂房的经验，怎么匹配是个学问。”新峰村党委书记柳敏峰说。

如何利用手中的存量资源，帮助企业更好留住人才？

转机源于苏州市“一村二楼宇”政策的落地，新峰村敏锐地抓住时机，腾出村委会隔壁一块7.9亩的土地。村“两委”没有选择驾轻就熟的盖厂房老路，而是决定“换个打法”——瞄准“人才安居”的缺口，建设高品质人才公寓，尝试“服务换空间、配套促产业”的新路。

公寓里的会客厅 苏报融媒记者 刘达/摄

运营 像做酒店一样做公寓

硬件建好了，如何运营是关键。新峰村没有沿用传统的“二房东”模式，而是在胥口镇的指导下，选择引入专业的第三方机构花祺集团进行整体运营，采取“村资企管”的模式。

“如果全部做成长租公寓，招租周期长，容易出现空置期。”花祺集团运营经理孙菁介绍，经过测算，决定对整栋大楼进行垂直业态布局——一楼、二楼作为公共配套和商业；三楼的33间房被专门改造成酒店客房；四楼、五楼的66间房则设为长租人才公寓。

量身定制的策略产生了效果。周边企业的商务接待、出差人员填补了酒店客源，而稳定的公寓住户则构成了收入的基本盘。“甚至在公寓满房的时候，酒店客房可以作为临时的‘溢出’蓄水池，灵活满足企业的紧急住宿需求。”孙菁说，这种灵活的资源调配，最大化地提高了房间的周转率。

公寓里的健身设施 苏报融媒记者 刘达/摄

在服务上，这栋楼的混合运营模式也为人才带来新选择。一楼大堂设有书吧、健身房和餐厅，住户每天可以享受到折扣早餐，还可以预约房间清扫服务，享受的是标准的酒店式管理。二楼则被开辟为800平方米的众创空间，为那些处于初创期的青年提供低成本的创业环境。

“住在这里，和住在市区没什么区别。”一位在附近产业园工作的95后租户表示，以前下班回宿舍只能刷手机，现在下楼就能健身、看书，楼下的商业街区还引进了药店、超市和品质餐饮，生活圈和工作圈实现了无缝对接。

转型 算清集体经济的“长远账”

对于新峰村而言，投运人才公寓，项目年租金收益约为220万元。

“如果单看租售比，这笔收入在村级总收入中占比不足10%，回本周期较长，甚至低于同等面积工业厂房的理论租金回报。”柳敏峰说，但对新峰村来说，人才公寓的投运，关乎村级资产质量和区域生态发展。

首先是资产结构的优化。对于村集体来说，传统的工业厂房虽然租金来得快，但面临着折旧快、招商难、环保压力大等隐形、长期成本。且随着经济周期的波动，工业租金已现疲态。相比之下，人才公寓作为拥有70年产权的商业用地载体，其资产价值更为稳固，抗风险能力更强。它是村级资产篮子里的一块“压舱石”。

人才公寓内部 苏报融媒记者 刘达/摄

人才公寓是优化营商环境的关键一环。目前，公寓的租户主要来自周边的重点企业。通过提供高品质的居住配套，村里实际上是在帮辖区内的企业留人。“经常有企业的人事经理打电话来，把这里作为他们招聘高端人才时的谈判筹码。”孙菁说。

此外，公寓带来的人流也激活了周边的商业消费。一楼的商铺租金、停车场的收入，以及未来可能衍生的服务收益，都在为集体经济做增量。

从“房东”转变为区域发展的“服务商”，角色的转变，折射出乡村集体经济发展的新思路。“我们不能只盯着眼前的租金，更要看它带来的‘化学反应’。”柳敏峰说：“通过服务好人才来服务好企业，进而稳固村里的工业根基，优化集体资产的结构，这才是我们必须算明白的账。”

（编辑：晚秋）