成都玉林，房价近15年变迁，从6000涨到35000，当前价格分化严重

要聊成都玉林的房价，大概得从街边那棵梧桐树说起，或者是从傍晚时分空气里飘散着的火锅与烧烤交织的复杂气味开始。

玉林，在老成都人的地图上，从来不是一个需要费力解释的坐标。它稳稳地坐在一环路南，往东是磨子桥的数码喧嚣，往南是神仙树、桐梓林的早年繁华，但它自己，却像一碗泡了好几个钟头的盖碗茶，滋味全在里头，不张扬，但扎实。

这里的房子，和这片土地的脾气很像，早些年是不紧不慢的，后来被时代的浪推着跑了一段，现在又好像喘着气，慢慢找回自己的步调。

它的房价故事，是一曲混杂了市井烟火、青春记忆、学区计较和资产焦虑的复杂调子，调子起起伏伏，但底噪始终是玉林北路那些小酒馆里传出的吉他和人声。

把时间拉回到2010年，那是一个一切都在蓄势，但表面还风平浪静的年份。那时的玉林，已经是成都文艺青年和好吃嘴儿们的秘密基地。

街道不宽，梧桐树的枝叶在夏天能几乎遮住天空，老式的六层红砖楼房比比皆是，楼下是裁缝铺、杂货店、还有开了十几年的“玉林串串香”。

房子对那时候的玉林居民来说，就是“屋头”，是生活的容器，而不是一串时刻跳动的数字。根据一些市场记忆的回溯，大概在2010年前后，玉林片区一些位置还不错、房龄在十年左右的多层住宅，单价就在每平方米6000元到8000元之间徘徊。

比如，当年在省体育馆旁边新开的一个楼盘，开盘单价大概也就是6800元。这个价格，在今天听来像传说，但在当时，它反映的是玉林作为一个成熟、便利但略显陈旧的老生活区的本分价值。

买这里房子的人，多是看重其无与伦比的生活便利性——下楼一切都有，以及那种浸入式的成都老街坊氛围。投资？那会儿多数人还没转过这个弯来。

变化的种子，其实在更早的2009年就埋下了。那一轮全国性的经济刺激计划，像一股暖流，也让成都楼市跟着活动了筋骨。

到了2010年，这股暖意已经可以触摸。但玉林真正的第一波价格觉醒，可能要等到2012年左右。

当成都整体房价从几千元向着“万元户”迈进时，玉林这种核心老城区的价值，像被擦去灰尘的旧瓷器，开始被重新端详。

2010年开盘价在6800元左右的某个楼盘，到了2012年，其二手房成交价就已经突破了每平方米10000元。从六千多到一万，这是玉林房价完成的第一次关键跨越。

这一跳，跳离了纯粹居住成本的范畴，开始附着上“城市核心地段资产”的属性。

推动力一方面是整个成都城市价值的提升，另一方面，则是玉林自身那种独一无二的、无法复制的生活味道和文化氛围，开始被视作一种稀缺资源，进入了房价的计算公式。

那几年，越来越多的年轻人涌入成都，他们不一定想去崭新的天府新区，反倒对玉林这种“很成都”的地方一见钟情。

接下来的路，开始变得曲折。2013年，成都楼市经历了又一轮明显的起伏。市场热的时候，很多楼盘价格上调，玉林作为传统好地段，自然也水涨船高。

但很快，随着信贷政策的收紧，市场又冷了下来。玉林的房价在这一阶段，体现了老城区的一种“稳”。

它不会像新兴板块那样暴涨暴跌，而是像一个有底气的老人，市场好时它跟着走两步，市场冷时它也不太慌张，因为底下总有一层厚厚的、由无数小店、餐馆和稳定人流构成的“生活基本盘”托着。

这种稳，让它在2014年到2015年那段全国楼市相对低潮的时期，保持了相对的抗跌性。

真正的狂风巨浪，在2016年下半年骤然掀起。这一轮成都楼市的上涨，被很多人形容为“补涨”和“价值重估”，其力度和广度远超以往。

玉林，被这股巨浪完全吞没。推动这次暴涨的逻辑变得异常简单粗暴：主城区+成熟配套+学区概念。

当城南新城房价已高不可攀，人们回过头，发现像玉林这样什么都现成的老区域，简直是宝藏。

更关键的是，当时成都实行了严格的新房限价政策，导致一二手房价格出现严重“倒挂”。玉林作为几乎没有新房的纯二手房市场，其价格完全由房东的预期决定。

那种恐慌性的购房情绪，像病毒一样蔓延。眼看着金融城、大源的房价节节攀升，玉林的房东们心态也发生了巨变，房子的挂牌价开始以令人咋舌的速度刷新。

从2016年到2018年，玉林很多房子的价格完成了从每平方米一万多到两万多，甚至逼近三万的飞跃。

这一时期的房价，已经脱离了单纯的居住或生活价值评估，变成了一个纯粹的金融游戏。买玉林，买的是对成都这座城市未来的信心，是对核心资产永远上涨的信仰，也是一种深怕被时代列车抛下的焦虑。

那么，玉林房价的顶峰在何时呢？它并非一个精确的点，而是一个在狂热情绪中构筑的高位平台。这个平台期，大约在2019年至2021年达到极致。

彼时，经过连续几年的拉升，玉林片区房龄较新、保养较好、且带有优质学区属性的电梯住宅，挂牌单价普遍站上了每平方米30000元至35000元的高位。

一些户型小巧、总价相对可控的“学区老破小”，单价甚至更为坚挺。这个价格，是玉林作为老城区价值被透支性挖掘的极致体现。

它意味着，一套八九十平米、可能建于上世纪九十年代末的普通房子，总价需要近三百万元。这个数字，与当年每平方米六千元的起点相比，已然是天壤之别。

支撑这个价格的，是过去几年累积的涨幅惯性、是“学区房”这个坚硬的概念外壳，也是当时依然弥漫的投机氛围。

然而，所有脱离地心引力的飞行，终有落地之时。自2021年下半年，特别是2022年以来，房地产市场进入深度调整周期，成都也不例外。

玉林的房价，开始经历一场缓慢但毋庸置疑的“价值回归”。最先破裂的，是那层最脆弱的概念泡沫。

当市场冷静下来，人们开始重新审视玉林的老房子：没有电梯、停车位极度紧张、户型设计落后、小区环境老旧……这些在房价飞涨时可以被忽略的缺点，此刻变得无比刺眼。

于是，价格开始松动。那种“没有30000元单价免谈”的房东底气，逐渐消散。议价空间重新出现，并且越来越大。

那么，现在走进玉林，一套房子究竟标价多少呢？答案必须分层次来看，因为市场的分化比以往任何时候都要剧烈。

如果寻找的是玉林片区里那些房龄在15年以内、有电梯、物业管理尚可、且仍拥有不错学区地位的“楼龄次新房”，它们仍然是这个板块的价值标杆。

这类房子的价格最具韧性，虽然从高点回落，但依然维持在一个较高的平台。目前，它们的市场单价大约在每平方米25000元至30000元之间。

而构成玉林住房主体的，是那些房龄超过20年、甚至30年的“老破小”多层住宅。它们占据了玉林最好的地段，楼下可能就是最火的网红咖啡馆，但建筑本身已尽显疲态。

这类房子目前的价格非常“接地气”，单价普遍落在每平方米18000元至23000元的区间。

这个价格，吸引的是对玉林生活有着强烈情怀、但预算有限的年轻人，或者是不需要学区、纯粹追求极致生活便利的“老成都”。

最后，是一些位置稍偏、环境杂乱或存在明显硬伤的房子。它们的价格可能进一步下探，单价会降至每平方米15000元出头甚至更低。

所以，纵观玉林从2010年每平方米六七千元，走到今天一两万、两三万甚至更高的分化格局，这十几年走过的路，像极了成都这座城市发展的一个微观缩影。

它经历了老城价值被重新发现的温情期（2010-2012），经历了跟随大势起伏的平稳期（2013-2015），更经历了被资本洪流裹挟、价格脱离地心引力的狂热期（2016-2021），最终，来到了当下这个挤泡沫、寻底部的冷静分化期。

如今的玉林，小酒馆还在唱，火锅店依然排队，菜市场清晨的喧闹准时响起。房价的涨跌跌跌，似乎只是贴在窗户上的另一张海报，会褪色，会被更换。

但玉林那份融到骨子里的、慵懒又热烈的市井生活气，才是它真正的不动产。对于住在这里的人来说，房子价格的数字波动，远不如今天楼下那家新开的咖啡好不好喝来得重要。

那列穿过城市的地铁1号线，在省体育馆站每日吞吐着巨大的人流，把新时代的活力源源不断注入这片老街区。

房价的故事或许会暂时告一段落，但玉林的生活，从未停止，也永远鲜活。它用自己特有的方式告诉你，有些价值，可以标价出售。

而有些价值，比如窗前那棵梧桐树一年一度的落叶与新绿，只属于在这里度过时光的人。