潮尚重构消费|世邦魏理仕中国区总裁李凌:时尚消费驱动生活方式全面扩容

在消费升级与产业融合的双重驱动下，时尚消费已成为引领经济增长、彰显城市活力的重要引擎。世邦魏理仕中国区总裁李凌指出，时尚消费的核心要义在于"变与不变"的辩证统一。变化的是随时代迭代的消费偏好与内容，不变的是其引领消费潮流的内核本质。相较于传统局限于时装、珠宝等品类的形态，当前时尚消费已实现生活方式化全面扩容，不仅将智能穿戴、汽车、家居等商品纳入范畴，更延伸至文娱、运动、美容等服务。

时尚消费的升级正催生两大业态变革：一是复合业态跨界融合，通过"零售+餐饮""零售+展览"等模式，实现品牌与消费者从商品交易到生活方式认同的深度联结；二是健康、悦己类服务消费快速扩张，2025年前三季度北上广深成五城相关业态新开店增速达25%—55%，远超传统零售餐饮。

面对国潮崛起与全球时尚资源交织的态势，李凌提出，商业地产应构建国潮生态圈，打造多业态联动的主题空间并强化体验服务；北京需兼顾全球资源承接与本土生态培育，一方面落实时尚产业发展方案，搭建本土品牌推广与国际交流平台，另一方面通过租金补贴、专区设置、快闪活动等举措赋能本土时尚品牌成长。

展望中国消费市场，李凌认为，中长期存在两大结构性机遇：一是服务消费升级空间广阔，当前我国服务支出占比与发达经济体仍有10—20个百分点差距；二是国际游客消费增量可期，随着免签政策深化，入境消费潜力将持续释放。把握这些趋势，将推动时尚消费实现高质量发展，为城市经济注入持久动能。

北京商报记者 刘卓澜

以下为专访内容：

北京商报：从世邦魏理仕服务全球品牌与业主的实践来看，您认为"时尚消费"的核心定义是什么？当前的时尚消费在内涵和外延上有哪些延伸？

李凌：时尚消费是引领一时之风尚的消费。在这个定义中， 我们认为时尚消费包含"变"与"不变"的一体两面。变化的是因时而动的风尚，即消费偏好和消费内容，而不变的是其"引领性"的内核。

对于中国的消费者而言，传统意义上的时尚消费曾经局限在时装、珠宝饰品等品类，而随着收入水平的不断提高、消费群体的代际变化和消费理念的转变，我们看到时尚消费也逐步向着生活方式化扩容，不仅将智能穿戴设备、汽车、家居等更多商品品类包括进来，也延伸到文娱、运动、美容等服务消费。

北京商报：从商业角度来看，如何划分时尚消费的核心品类与衍生业态？哪些新兴业态正在纳入时尚消费的范畴？

李凌：购物中心的租户业态变化是观察时尚消费发展演变的一个重要视角。服饰、美妆和珠宝目前仍是时尚消费的核心品类。我们对主要优质商场的租户调研数据显示，2025年上述品类在每个季度新开门店数量中的占比在20%—30%之间，而在北京和上海这一比例高达40%以上。

除此之外，时尚消费的生活方式化催生了购物中心租户的两大变化。其一，复合业态的跨界门店。零售品牌的门店不再是单纯的销售触点，而是通过"零售+餐饮""零售+展览""零售+运动会所"的功能混搭，推动品牌与消费者的联结从商品转向更深层次和全方位的品牌文化及其倡导的生活方式。其二，服务消费业态快速扩张，尤其是与"健康"和"悦己"这两大当前消费主线相关的业态。CBRE数据显示，2025年前三季度，北上广深成五个城市运动健身、养生和疗愈、医美和美容以及宠物相关业态新开店增速达到25%—55%，显著快于传统零售和餐饮。

北京商报：不同线级城市的时尚消费呈现怎样的梯度差异？

李凌：首店的设立往往是时尚消费趋势的风向标，从品牌在国内各地设立首店的活跃度来看，我们大致可以将全国的时尚消费划分为三个梯队：第一梯队为北京和上海。2025年上半年，京沪在全国首店中的占比高达55%。两地作为国际门户城市，集中了全国三成以上的高净值家庭，2025年上半年承接了全国35%的国际入境游客，因此无论在消费能力还是客群结构上，都是扩大品牌影响力和提升销售的最佳选择。

第二梯队集中在深圳、成都、杭州、广州、南京、武汉、西安、重庆等。这些城市是经济活跃的区域中心，人口庞大且收入水平较高。活跃的消费市场既为本地原生品牌提供了肥沃的土壤，也通常是国际品牌在京沪设立全国首店后部署区域首店的优先考量。

第三梯队大多为其他二三线城市。尽管这些城市并不会作为品牌线下拓店的优先选项，但借助发达的电商网络和社交媒体，这些城市里中高收入人群的时尚消费意愿和潜力不容忽视，这也正是近年来县城经济、"小镇贵妇"等消费热点的由来。

北京商报：中国消费市场可能面临哪些机遇与挑战？

李凌：根据国家统计局的最新数据，2025年前11个月全国社零总额同比增长4%，其中11月单月的增速为1.3%，短期内居民对未来收入预期谨慎、消费意愿偏弱仍是中国消费市场的主要挑战。

中长期来看，中国消费市场将迎来两大结构性的增长机遇。其一，服务消费。从发达国家的发展轨迹来看，当人均GDP突破10000美元时，消费市场会进入由服务消费主导的阶段。2024年，中国的人均GDP接近14000美元，但居民消费中服务支出的占比仅为46%，与美国、日本等发达经济体相比有10—20个百分点的差距；其二，国际游客的增量消费。自2023年底中国扩大免签入境范围以来，入境国际游客数量显著增长。2025年前三季度，免签入境外国人达2089万人次，同比增长50%。未来随着入境便利性的持续提升，国际游客的消费增量不容小觑。2024年上海、北京、广州、成都等城市国际旅游收入占社零比例约4.5%、3.7%、2.1%和1.2%，与东京（19%）和曼谷（70%）等国际旅游和消费城市相比还有很大的提升空间。