谢逸枫：连续17年准确预测中国房价走势

文/谢逸枫

首先感谢同行、朋友、老铁、粉丝过去一年的大力支持、鼓励，很荣幸能够为大家带来2025年楼市、政策、房价、经济、财经的知识分享。

值新年将来临之际，祝大家2026年心想事成、万事如意、合家健康、幸福平安，买到好房子、投资得好报，顺利收到新房，最后新年大吉大利。

2025年房价预测我又对了，已经连续十七年准确预测中国房价走势。大家可以看下面的图预测年份，2025年的房价预测，趋势是准确的。

过去十七年时间，老汉已准确预判出中国楼市、调控、房价走势，并且连续十七年登上中国楼市房价预测排行榜，被亿万网民亲切地称为中国“房价预测帝”。

政策决定着房价短中长周期，过去20年是最好的说明。过去十七年（2009年-2025年）的房价预测全对，大家可以从老汉的文章找统计局历年房价预测数值。

应该讲，2009年-2021年房价连涨13年，最大的因素是政策（土地、金融信贷、货币、财税、人口、产业）、棚改、城镇化率、户均套数、人均住房面积。

2022年-2025年房价预测越来越趋向于政策的力度、去库存和回款的速度、供需关系的平衡、预期和信心的稳定、就业和收入的平稳、风险和危机的化解状况。

老汉的房价预测，以政策、土地供应为依据，以供需、金融信贷、经济形势作为模型，无一例外是对的，中长期要看居民收入和就业及人口增长、城市更新。

2025年平均房价9527元/平，处于历史第六高。2023年平均房价10437元/平，2021年10139元/平、2024年9938元/平、2020年9860元/平、2022年9814元/平。

2021年平均房价10139元/平，上涨3.2%，2022年跌破万元大关。2023年平均房价10437元/平，上涨6.4%，绝对值达到天花板后，连续2年跌破万元大关。

预计2026年房价止跌阶段，跌幅为个位数。房价止跌最大的拦路虎，莫过于政策力度和规模及堵点打通、供需关系与信用及交房修复、预期和信心的恢复。

2026年中国房价不存在大涨大跌，全国房价、70城市房价将处于止跌、筑底调整阶段，分化、结构性是市场主旋律，因政策、城市、产品供应分化趋势不变。

政策、分化的背景下，给行业带来结构性核心城市、核心区域、核心板块阶段性房价上涨行情。实际上，笼统性、统称中国房价、全国房价涨跌已经意义不大。

根据中指数据显示，2025年三四线城市土地成交建筑面积占比基本上达到76%，二线城市土地成交建筑面积占比22%，一线城市土地成交建筑面积占比2%。

透露出库存少的一线城市，土地供应稀少，库存多的二线城市，土地供应少，库存高的城市，土地供应过剩的局面，数据说明供需不匹配，资源配置不匹配。

十五五期间房价的走势预测看，关键是政策的力度、城市更新和去库存的速度、供需关系和市场基本面及信用、预期、信心的修复状况、就业和收入的增长。

回到城市更新、人口的因素看，35个-297个城市更新的城市（目前全国696个城市，其中4个直辖市、2个特区、293个地市、397个县市）将成房企主阵地。

这背后的逻辑就是三高模式的转变，存量到增量的转变，城镇化下的人口、产业、资金、教育、医疗、红利的资源向大中城市集中。

房价已经告别普涨的时代，城市为单位的房价涨跌成为市场最强信号。而政策、供需关系、库存、人口、土地供应等因素变化在城市里呈现出更加淋漓尽致。

最终数据发现，全国平均房价上涨是大概率，下降是小概率，预测是对的。老汉2025年初预测全国商品销售平均价下降的降幅为个位数，印证我的判断是对的。

2025年全国商品房销售面积8.8亿平方米、销售金额8.3万亿元，同比下降8.7%、同比下降12.6%，降至2009年（9.4亿平方米）、2015年（8.7万亿元）水平。

2025年全国商品房销售面积、商品房销售金额，分别较历史高点（2021年17.9亿平米、18.2万亿元）累计下降53%、54%，已经是数据腰斩，超跌了。

2025年全国商品房销售均价（房价）9527元/平米，同比下降4.3%（下降4.27%），而2024年全国商品房销售均价（房价）9938元/平米，同比下降4.8%。