方聚焦 | 中建玖海云天售楼处发布:玖海云天定义未来生活新高度!

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开发商 : 中建玖合

世界顶科社区—中建·玖海云天，截止24年底，已获3200+户业主的信赖，销量位居临港销冠。目前已进入实景现房阶段，正火热销售中。

位于临港地标临港中心旁，周边1km内莫比乌斯科学公园、万象汇商场（规划中）、三甲医院环绕。作为世界顶尖科学家社区的首发住宅项目，它以建筑面积约70万方的大城体量，配置临港首个星空顶车库，临港天花板级别园林景观，一级服务品质的中海物业。坚持“双碳、绿建三星”目标、打造高品质住宅大纲的战略指导，把社区当作一座城市规划，涵盖了住宅、商业、幼儿园、医疗等多种业态，融合CO·life社群建设。一条超级星光大道，设置多重公共空间，串联幼小初全龄教育生活，打造宜学、宜居、宜业、宜游、宜养“五宜生活圈”。

【概况】建筑面积约70万方（含联合研发中心）大城；约2.4容积率；绿化率约35%。

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【央企质造】央企中建，国之重器、世界500强排名第13位，每25个中国人中就有一人使用中国建筑建造的房子。深耕临港，打造临港在建最高标志性建筑滴水湖西岛中银金融中心，中建•玖里书香，以及世界顶科社区首发旗舰住宅世界顶科社区玖海云天，焕新城市界面与高品质生活。

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【中芯区位】占位临港103顶科社区中芯，海港大道首站，临港中心旁，与临港中心、海港中心共构地标金三角。距T2中运量美人蕉站约114m（百度直线距离），4站到达16号线滴水湖站，同时轨交27号线、市区轨交线加持，未来尽享便捷出行。

【产业高地】顶科社区作为“世界级的新时代重大前沿科学策源地”，到2025年将成为上海乃至中国万亿能级新兴战略产业的策源地。现103板块已聚集寒武纪、澜至科技、阿里创新中心、概伦等新兴产业，将驱动板块加速发展。

【实景兑现】103板块预计2025年率先全面建成，中建玖海云天现已全部现房。莫比乌斯公园、临港中心、海港中心（预计2025年建成）、5所幼小学等将兑现，入住即享一座繁华之城。

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【大城配套】距顶科最大公园莫比乌斯科学公园约200m（百度直线距离），头排瞰景，赋予公园人居；

距临港中心约282m（百度直线距离），近享配套的临港首个超800座综合性剧场临港演艺中心（聆海美琪）、全球首个数字化沉浸式图书馆等，让一年一会的顶科论坛大会、不间断的艺术活动精彩未来生活；

一街之隔临港在建最大商业综合体海港中心商业，约474m（百度直线距离）达滨水商业，双商圈环绕；距三甲医院六院约830m（百度直线距离），24H守护，为家人的健康保驾护航。

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【五大园林】：社区五大主题园林，营造“场景无限、邻里无间、美好无边”的大城生活，涵盖邻里花园、科学家星光大道、儿童主题乐园、健身跑道等。

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【社区商业】以大体量打造全配套生活之城，现建筑面积约6000㎡社区商业已启动招商，103首家“街区麦当劳”、益丰大药房、老友聚、keepwin遇健光年等首批商业品牌已签定意向书，多元业态将赋予下楼即享的缤纷生活。

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【智能配置】临港首个入市绿建三星超低能耗住宅，全装修交付，包括VRV空调系统和新风功能；运用外墙保温一体化、三玻两腔节能窗。厨房上下柜+金属拉篮、油烟机、燃气灶+燃气报警，卫生间多功能浴霸（可照明、换气、取暖）等。

【销冠产品】作为临港红盘，首开至今的临港销冠，已认购3000+套。现H12地块产品火热销售中，享与海港大道、莫比乌斯科学公园更近距离。

建筑面积约93㎡、100㎡、118㎡、133㎡独角兽住宅，更多三至四房选择，满足更多家庭不同置业需求。空间上采用经典竖厅设计，整体分区动线明确，不同功能区间互不干扰，双卫配置，增强私密性与生活从容性，三房搭配，灵活可变。 临港车库天花板，实景星空地库。

开发商 : 中建玖合

容积率：2.4

产 权 ：70年

绿化率：35%

层高：18层/26层

车位比：1:1.12

总户数：3601户

物业:中建物业

物业费:3.95元/平米/月

梯户比：118㎡/1梯两户+133㎡/2梯两户

交付标准：装修交付

交房时间：现房

主要产品

建面； A2户型93㎡ 三室两厅一卫

建面；C1户型118㎡ 三室两厅两卫

建面；B2户型100㎡ 三室两厅两卫

建面；D1户型133㎡ 四室两厅两卫

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一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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