悉尼房价，历史新高！墨尔本公寓，要起飞？

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最高42.5%！悉尼房价中位数达$176万，再创历史新高

随着悉尼房价屡创新高，购房者的置业地图正发生深刻变化。在创纪录的高价压力下，部分地区凭借其独特的价值优势脱颖而出，成为市场关注的焦点。

北海滨领跑涨势，社区稀缺性成核心驱动力

位于悉尼北海滨的 Cammeray 成为本轮涨幅的领头羊，过去 12 个月内房价惊人地增长了 42.5%。

McGrath Crows Nest 的销售代理 Trevor Richardson 指出，该地区长期备受追捧且开发项目稀少，在周边地区纷纷进行rezoning的背景下，Cammeray 依然保持着纯粹的社区氛围，这种稳定性对买家极具吸引力。

Domain 研究与经济主管 Nicola Powell 表示，2025 年三次降息有效支撑了这类房源紧俏地区的市场热度。

她分析称，Cammeray 去年仅有 54 笔交易，属于典型的高价值小型区域，其中位价远超悉尼整体水平。这里的买家多为资深的“大屋换小屋”或改善型家庭，对地段的忠诚度极高。

悉尼住宅中位价逼近176万

根据周四发布的 Domain 房价报告，截至去年 12 月的三个月里，悉尼住宅中位价已攀升至近 176 万澳元，季度涨幅达 2%，这意味着房主在短短三个月内平均增值了约 3.4 万澳币。

与此同时，悉尼南部和西部也表现亮眼。Sans Souci 房价年增长 25.7%，而西部的 Green Valley 及其周边的 Catherine Field、Austral 和 Hinchinbrook 涨幅均在 20% 左右。

Nicola Powell 指出，去年 10 月生效的“5%首付计划”极大地推动了首次置业者的活跃度。

她进一步补充道，对于预算有限的家庭来说，Green Valley 等地约 120 万澳元的价格区间更易负担。

CompareClub 研究与洞察主管 Kate Browne 则认为，这种现象反映了悉尼房市的“双速”特性：已入场者的资产正在节节攀升，而尚未入场的人则面临日益增高的门槛，购房梦显得愈发遥不可及。

刚需族被迫“向西看”，政府补贴成最后助推力

25 岁的 Bianca Knoechel 和伴侣 Jed Daisley 的经历缩影了当代购房者的无奈。

由于最初锁定的 Strathfield 和 Burwood 地区房价远超预算，他们被迫将搜寻范围转向负担能力更好的 Liverpool 和 Glenfield 地区。

Bianca 计划使用联邦政府的“共享产权置业计划”（Help to Buy Scheme）。

在该模式下，符合条件的借款人仅需支付 2% 的首付，政府将为二手房提供最高 30%、新房最高 40% 的资助。

尽管有政策加持，但寻找 60 万至 70 万澳元两居室公寓的竞争依然白热化。

“看房现场总是人满为患，稍有犹豫房子就被抢订了，”Bianca 坦言，“虽然过程艰难，但我们相信最终一定能买到，毕竟现在大家都在抢占这些仅存的‘价值洼地’。”

富裕地区公寓补涨，专家预计增长将放缓

值得注意的是，高端公寓市场也开始发力，Crows Nest、St Ives 和 Milsons Point 领涨全市。其中，Milsons Point 的公寓中位价已高达 2,218,000 澳元。

Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，降息政策生效后，此前一度低迷的高端市场回升明显。

她纠正了一个误区，即富人买房不靠贷款——事实上，即便是购买 400 万至 500 万澳元房产的买家，通常也需要一定的信贷支持。

展望未来，Nerida Conisbee 认为随着市场不确定性增加，房价增长势头预计将有所放缓。考虑到通胀等因素，年中是否会再次调整利率仍存变数，购房者在入场时需保持谨慎。

02

墨尔本老旧公寓获投资者 “最佳价值之选” 楼市重心从独栋住宅转向公寓

随着购房者最终接受 “多数独栋住宅已超出购买力范围” 的现实，公寓住宅市场今年有望迎来回暖行情。

澳大利亚政府推出的全民5% 首付购房计划，预计将催生一大批新购房者入市；与此同时，墨尔本曾受重创的公寓板块正展现出超高性价比。种种迹象表明，这个长期被视作住宅市场冷门板块的领域，如今已迎来崛起的成熟时机。

近年来，受居家办公趋势推动，独栋住宅价格涨幅远超公寓。2021 年，全澳独栋住宅价格飙升 26%，而公寓价格涨幅仅为 18%。不过，两者之间的价格差距此后逐步收窄，目前涨幅已基本持平 —— 过去一年，独栋住宅与公寓的价格涨幅均接近 8.5%。

公寓市场对投资者的吸引力还体现在租金收益上，其租金涨幅达到了独栋住宅的两倍。REA Group本周发布的一份新报告显示，去年公寓租金涨幅为 6.7%，远超独栋住宅 3.2% 的涨幅。

“越来越多的人会把公寓作为首套房置业选择，其中售价低于 100 万澳元的公寓需求最为旺盛。”REA Group高级经济学家Anne Flaherty表示。

Anne Flaherty指出，公寓开发成本的上升，正促使开发商将供应重心转向高端市场，这直接导致经济型公寓房源愈发稀缺，进而推动其价格上涨。

ProSolution Private Clients董事Stuart Wemyss在接受《澳大利亚人报》旗下播客《金钱谜题》采访时表示，如今公寓市场的价值优势，已经盖过了该板块长期存在的固有短板，例如土地价值低、投资者控制权弱、估值提升空间有限等。

Stuart Wemyss特别指出，墨尔本的老旧公寓 —— 而非现代高层公寓楼里的单元房 —— 才是当前的价值洼地。

“我认为，墨尔本具有投资价值的老式公寓，如今已是全澳范围内最值得住宅投资者入手的标的。随着独栋住宅与公寓之间的价格差距不断收窄，市场正呈现均值回归的态势。” 他说。

“我们将公寓市场视为一个为期十年的投资机遇。”

尽管租金持续上涨，但墨尔本的房价与租金水平，放在全澳范围内看依然处于低位 —— 尤其是和悉尼相比。

REA Group的报告显示，悉尼租客每年的租金支出，平均要比墨尔本租客多出 9620 澳元。

Nuestar创始人兼房产总监Michael Wilkins在去年底发布的一份报告中指出：“人们普遍认为，房产投资的真正收益来自土地而非公寓。但我们的经验却并非如此 —— 凭借更低的持有成本与优越的区位条件，公寓正迅速成为自住购房者与投资者的首选。”

房产投资者、Flexdoc创始人Peter Esho指出，目前SMSF投资者也正扎堆涌入公寓市场。

“投资者、首次置业者，以及如今越来越多的SMSF投资者，都在追捧同一类房产 —— 位于各大城市、售价低于 100 万澳元的公寓。”Peter Esho表示。

“然而，随着独栋住宅的价格突破这一区间，公寓的价格也开始水涨船高。我们预计，这一趋势将持续到 2026 年。”

数据显示，去年全澳房产价格涨幅超过 8%，市场普遍预测 2026 年的涨幅将维持在 5% 左右。

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强制公布底价，免费提供验房报告…维州房拍重磅改革引争议

维州重大的拍卖法改革正引发一场激烈的政治博弈。由于房地产游说团体强烈反对政府现有计划，并提出了替代性改革方案，双方正陷入僵局。

维州房地产协会（REIV）在最新发布的蓝图中建议：建立中介执照扣分制以惩罚违规行为、由卖家提供免费建筑检查报告，并禁止隐藏最终成交价格。

虽然这一“八点计划”将显著削弱Allan政府强制卖家公布确切底价（reserve price）的政策力度，但行业领袖辩称，该蓝图在推动行业改革方面走得更远。

REIV 首席执行官 Toby Balazs 强调，该方案非常公平且具有可操作性。他质疑政府目前的做法适得其反，甚至是在试图削弱或取缔现有的拍卖制度。

去年底，消费者事务厅长 Nick Staikos 表示，政府将引入全澳首创的法律，要求中介在拍卖或截标前至少七天公布业主底价，以遏制猖獗的“虚报低价”行为。

此次变革源于《时代报》早前发布的《盲目出价》调查。报告显示，墨尔本逾半数拍卖房产的成交价高于指导价上限，中介往往能肆无忌惮地规避现有规则，误导潜在买家。

尽管最初曾表达支持，但 REIV 在蓝图中确认该组织现已转为“强烈反对”政府计划，称其不切实际。

该组织代表了 5000 多名专业人士，认为强制披露可能人为推高底价，因为卖家为避免被迫低价出售，会设定一个高于心理预期的数字。

作为蓝图制定小组成员，Jellis Craig 首席执行官 Andrew McCann 提议，卖家应在拍卖前三天确认底价处于广告宣传的 10% 范围内。

他认为这仍能解决买家最不满的问题，即防止中介以远低于卖家意愿的价格诱导购房者。

针对私人协议销售（private sales），蓝图建议不再使用价格区间，而是改为单一的“要价（asking price）”。

Toby Balazs 解释称，虽然不强迫按此价格成交，但这代表了卖家的理想价位，能起到明确的价格信号作用。

为解决“虚报低价”这一顽疾，REIV 采纳了几项长期讨论的改革方案。其中最引人关注的是，建议潜在买家通过“32号文件（section 32）”获得免费的建筑检查报告，费用最终由成功购房者承担。

消费者政策研究中心调查发现，约六分之一的维州人在找房过程中需花费约 4200 澳元购买多份报告。

房地产业资深人士 Barry Plant 认为，效仿首都领地的这一模式能清理市场乱象，让买家在无需投入重金的情况下获得更多信心。

蓝图中另一项出人意料的建议是引入“执照扣分制度”。Andrew McCann 将此比作AFL的违规惩罚政策，认为少数人的不当行为玷污了整个行业的声誉，严重违规者应被暂停或吊销执照。

此外，REIV 还寻求强制披露所有住宅物业的成交价。目前许多房产在成交后标注为“价格保留（price withheld）”，导致买家在估算物业价值时面临巨大困难。

消费者事务厅长 Nick Staikos 确认，政府今年将推进底价披露计划，但也表示会考虑 REIV 的其他建议。

他强调，虚报低价正让维州年轻人付出沉重代价，政府致力于打造更公平的住房市场。

尽管蓝图工作组承认公众普遍认为虚报低价现象严重，但报告仍将此行为淡化为“极少数从业者”所为。

Toby Balazs 辩称，上财年收到的 1647 起相关投诉仅占年度交易总量的极小比例。

Barry Plant 集团联合创始人 Barry Plant 则对强制披露底价的实用性表示怀疑。

他指出，许多卖家对房产价值抱有幻想，往往在拍卖前一刻才会在市场压力下回归理性。

Plant警告称，过早强制披露底价可能导致买家因价格门槛直接放弃参拍，从而破坏拍卖系统的竞争精神。他呼吁政府应致力于完善现有系统，而非彻底改变其运作逻辑。

04

澳洲X世代房产财富持有量反超婴儿潮一代

一份最新分析报告显示，随着代际资产转移趋势日益凸显，X 世代家庭的房产持有规模已反超婴儿潮一代。

KPMG于 1 月 22 日（周四）发布《2024-2025 年度家庭财富分析报告》。报告指出，X 世代家庭（出生于 1965-1980 年）目前以平均 146 万澳元的住宅及土地资产价值，小幅领先婴儿潮一代的 136 万澳元，登顶房产财富持有榜。

这一转变标志着澳大利亚财富格局迎来转折点 —— 年长世代正调整资产组合，减持房地产，转向流动性更强的资产类别。

尽管在房产领域的领先地位旁落，婴儿潮一代家庭（出生于 1946-1964 年）依然稳坐总净资产冠军宝座，平均净资产规模达到 238 万至 246 万澳元。

该世代的财富优势源于充足的资产储备：平均持有 22 万澳元现金存款、63 万澳元养老金及保险准备金，同时负债水平极低，平均债务仅 16 万澳元。

与之形成鲜明对比的是，X 世代虽重仓房产，却背负着平均 42.5 万澳元的债务。

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley将这一趋势与宏观生命周期变化挂钩，并指出，随着婴儿潮一代开始精简房产规模、将财富转向现金资产，“大规模财富转移” 进程已全面开启。

“与此同时，为应对退休生活开支或向子女传承财富，他们也在充实自己的养老金账户。这一系列行为，让 X 世代一跃成为房产财富持有最多的群体。” 他表示。

X 世代的总净资产为 218 万澳元，在股票资产方面表现亮眼，平均持有 23.5 万澳元股票，超过婴儿潮一代的 18 万澳元；其平均现金存款规模则为 19.5 万澳元。

而千禧一代（出生于 1981-1996 年）的平均净资产仅为 90.5 万澳元，尽管持有 89 万澳元房产资产，却仍难以抵消高达 46 万澳元的债务。

Rawnsley深入剖析了这一世代的财富增长瓶颈，称对于普通千禧一代家庭而言，名下房产 “在很大程度上属于一项负债”。

“这也解释了为何他们的净资产规模，会低于所持房产的平均价值。”

过去五年间，25-34 岁年龄段家庭的财富增速最为迅猛，净资产从 2019-2020 年度的 34 万澳元飙升至 2024-2025 年度的 55.3 万澳元，增幅高达 63%。

这一轮财富增长浪潮，主要得益于 2020-2021 年低利率环境催生的购房热潮。

该群体的平均房产价值为 57.5 万澳元，但叠加平均 34.6 万澳元的房贷 —— 其中不少人还背负着高等教育贡献计划贷款（HECS debts），他们成为了澳大利亚负债最重的群体。

“澳大利亚年轻人住房拥有率的提升，是推动这一财富增长的核心因素，而这一趋势的起点正是 2020 至 2021 年的超低利率时期。

然而，当前利率已大幅走高，年轻人购房的窗口期已彻底关闭。”Rawnsley说道。

年龄稍长的群体财富表现更为强劲：45-54 岁年龄段家庭平均净资产达 205 万澳元，其中包含 144 万澳元房产、27.8 万澳元股票及 50.9 万澳元养老金。

55-64 岁年龄段家庭则领跑所有群体，平均净资产高达 251 万澳元。

35-44 岁年龄段家庭平均净资产为 107 万澳元，对应债务规模为 53.1 万澳元；65 岁以上群体的净资产则温和增长 43%，增长的背后是他们为应对日益攀升的生活成本，不断变现资产的现实。

不过，代际财富鸿沟依然十分悬殊：55-64 岁家庭的财富规模，是 35-44 岁家庭的两倍，更是 25-34 岁家庭的十倍。

报告指出，房地产仍是澳大利亚财富创造的核心支柱。

X 世代能够登顶房产财富榜，本质是婴儿潮一代主动减持房产、将资产净值用于代际传承的结果；与此同时，高企的利率让 30 岁以下人群难以复制前辈的房产致富路径。

Rawnsley强调了房地产市场的 “排他效应”，称房产财富正在向特定年龄段群体倾斜。

“这份最新分析报告凸显了房地产对澳大利亚财富积累的重要性，同时也揭示了这一资产类别如何惠及那些成功登上房产阶梯的特定年龄段群体。”

“对于成功入市的年轻人而言，他们正收获可观的财富增长；但对于被挡在房产市场门外的 30 岁以下群体来说，财富积累将成为一项更为艰巨的任务。”

展望未来，Rawnsley预计居民资产配置行为将进一步转变，房产市场准入门槛的不断抬高，可能推动澳大利亚年轻人将目光转向其他财富赛道。

“25-34 岁群体的资产结构呈现出更为显著的特殊性，该群体中的许多年轻人刚踏入房产市场，因此背负着高额房贷。”

“再叠加高等教育贡献计划贷款，他们成为了杠杆率最高的世代，平均贷款规模达到 34.6 万澳元。鉴于大量年轻人被拒于房产市场门外，我们或许会看到，这一世代将更多精力投入股票投资组合，将其视为更易切入的财富积累渠道。”

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